跟小米做邻居快手28亿买楼互联网大厂为何一路向北？

界面新闻2021-01-29 15:17:051阅

北京互联网企业有个相当默契的选址密码：小则知春路五道口，达则上地西二旗。

新浪、网易、腾讯、小米都有类似历程，这种‘前店后厂’般的迁徙路径，让‘大中关’势力范围一路向北。

在IPO前夕，生长于五道口的快手也将复制这一路径。

日前，快手在招股书中披露，将斥资28亿元购买一处办公物业，并同时租赁近12万平方米的物业及设施。

就此，2021年北京办公市场序幕被互联网大厂拉开。

28亿买楼，跟小米做邻居

根据招股书，快手于2021年1月15日与北京首农信息产业投资有限公司（“北京首农”）订立框架协议，同意通过北京快手购买总建筑面积约11.42万平方米的若干物业，总对价（含税）约人民币28亿元，及租赁总建筑面积约11.95万平方米的若干物业和相关停车位，首三年每月总租金约为人民币2280万元。该物业将主要用于办公用途，快手计划用内部资金支付对价。

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这一耗资不菲的办公物业，所在何处？

经选址960向多位业内人士了解确认，快手购置的办公楼应是位于上地版块的‘中关村移动智能服务创新园（上地·元中心）’，紧挨落成入驻不久的小米科技园。

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信息显示，该园区地处海淀北部上地科技创新核心区域，是较为稀缺的大规模园区。园区总建筑面积约35万平方米，其中地上建筑面积约21万平方米，容积率3.5；园区由多个单体建筑组成，面积从3600㎡到38000㎡不等，有地下机动车位约1800个。从快手披露的信息看，快手连租带买几乎承包园区的大部分。

从交通情况看，该园区距地铁13号线西二旗、清河站以及未来或将开通的西三旗地铁站不远，步行时间约需10-15分钟，与快手的大本营五道口往来十分方便。

作为国内短视频领域的霸主之一，快手已有近2万名员工，其中研发人员便已超6500人，上述租购物业面积有望满足其庞大的工位需求。

根据招股书披露，截至2020年9月30日，快手有19941名全职雇员，主要分布在北京总部及成都、武汉、无锡、天津及其他城市。

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IPO则为购置物业提供了一定的资金保障。据披露，2020前11个月，快手总收入525亿元，毛利润209亿元，经营亏损94亿元。虽然仍在亏损中，但作为‘短视频第一股’，快手在港交所的招股认购十分火爆，截至28日其超额认购已逾300倍。

3大原因，互联网大厂多北进

业内人士分析指出，相较于昂贵拥挤的市区，对动辄拥有上万名员工的互联网大厂来说，位于郊区的高新园区往往更具吸引力：能提供足够大的整体面积，能通过集中办公来降低管理成本，能获取餐饮、停车等稳定的配套设施。

‘这是互联网企业从市区迁移到高新园区的重要原因’洞鉴咨询创始人刘龙说，‘算下来楼面价约2.45万，即便包括地下面积也比较划算了’。

信息显示，与快手毗邻，小米科技园于2019年9月开园，该园区建筑面积34.8万平方米、总投资约52亿元。不同的是，小米科技园系企业拿地自建。

与此同时，中关村腹地科技园区展现出良好的资产流动性，也是吸引企业自购的原因之一。据选址960观察，在2020年，盈都大厦D座被售予普洛斯、中关村软件园方舟大厦易主霸菱亚洲，均有显著溢价。

海淀近日还明确提出，全面推进自贸试验区科技创新片区海淀组团、中关村软件园、东升科技园、中关村西区、清华科技园五大科技园区建设，政策利好显然会提升园区的长期价值。

不过，由于科技园区多进行严格的持有运营，实行只租不售的管理模式，上述热门区域供出售的园区并不多见。

放眼整个办公市场，快手整购也反映了TMT头部企业旺盛的办公需求和充足的资金弹药。

据高力国际数据，2020年4季度，北京录得3笔整售交易，总额共计65亿人民币，均由自用型买家完成，且互联网企业交易额占比高达88%。其中，字节跳动以约50亿元收购北京方恒时尚中心项目；另一家国内网游公司以7.17亿元收购了昌平区的一个商务园区物业。

‘2020年一季度，有稳定的现金流或具有增值潜力的办公和商务园区仍将是投资重点’高力国际华北区董事总经理严区海认为。