冯仑对话杨天南：买房抗通胀还是一个好选择吗？

冯仑对话杨天南：买房抗通胀还是一个好选择吗？

来源：冯仑风马牛

上周，风马牛直播间请到了北京金石致远投资管理有限公司 CEO、金融投资家杨天南，和冯叔一起，就买房、投资等话题进行了一场直播。我们整理了直播的部分内容，分享给大家。

风马牛：先请冯叔聊一聊房子的事。从去年开始，很多人说，‘现在全球央行都在放水，通胀会是一个普遍现象’。想请教冯叔，在未来 10 年，买房抗通胀还是一个好的选择吗？

冯叔：我不认为这是一个好的选择了。实际上，最近这四五年，关于住宅的政策一直都是在强调‘健康、可持续发展’，对房价有一个比较有效的宏观调控。

另外，各地现在都在支持租赁房的发展，解决了很多人短期没房住的困难以及一些人因为频繁变化工作带来的住房需求。

更重要的是，正如我们过去一直讲的，中国人均 GDP 到了 1 万美金之后，城镇人均住房面积已经将近 40 平米了，住房的问题基本上是解决了。当然这是个平均数。买房也好，租房也好，在城镇，完全没房住的人其实已经很少了。当然，还是有一些人没有，但目前社会，不太可能每个人，100% 都拥有。

要解决有房住的问题，一个是买房，一个是租房。从全国来看，住宅的增长速度在放缓，而租赁房的总量在增加。

从各地的经济结构和经济成长的发展逻辑看，大部分城市由于人口没有增量了，房价都是稳中有降。只有少数几个城市，比如 GDP 前 10 位的城市，人口增量是正的，房价稳中略涨，即使是这样，政府的调控也是非常快的。而其它如大规模的城市基础设施建设等支持房价上涨的因素，慢慢地也都没那么明显了。

我认为，在目前这样的调控方向和租赁房得到更多鼓励的政策环境下，单就一个微弱或者说温和的通胀，并不能支持‘投资一定要去买房’这样一个判断。我觉得还是要做更多的研究。买房不是一个最好的选择。

风马牛：对于很多 90 后、00 后的年轻人来说，如何理性看待买房这件事，也是一个一直被讨论的话题。也想听听冯叔的看法。您年轻的时候是怎么看待买房这件事的？

冯叔：第一，我们年轻的时候没有买房子的事，都是分房。第二，天南知道，我们第一次买房，是 1995 年前后公司买的，我们只有住的权利，那时候没有商品房，都是单位才能买房。

那时候，年轻人的住房有两种选择。一种是待在机关里，等着，单位给你分配解决。另一种就是像我这样自己折腾。单位从来没给我分配过房，我一直是自己找地儿住，一会儿住朋友那儿，一会儿住单身宿舍了，完全是自己折腾，到最后盖房子，当然也就解决了。

我一直觉得，这是两种人生态度的选择。一种是选择稳定，按部就班。如果有能力，那么可以买个房，年轻时可以先买个小的，到 40 多岁换个大一点的，等到老了再换成小的。

如果说你愿意自由，你喜欢创业，我觉得租房就可以。而且租房还可以租好的，你只要有一定的经济条件，就可以在不同的城市切换。比如你在上海租个好房，住一段时间，想换地方了，还可以再到北京来住。我身边就有朋友，租房也活得很幸福，不停地换地儿，从来不为房子操心。比如要跳槽了，他就从北京到上海了，再换工作，又从上海去深圳了。他就把钱拿来做别的投资，回报也不差。

对于年轻人来说，选择租房，还是在力所能及的情况下买房，以及在力所不及的情况下非要买房，这三种不同的活法，人生的快乐程度是不一样的。

力所不及却非要买房的人其实活得特别痛苦。我最近买了一本美国人写的书，叫《房奴》，这些人一辈子就在为房子打工，经济上过得很紧，其它方面都不能很放松。

我是不赞成这样的。我觉得，年轻的时候，在力所能及情况下买个小房，到中年了，有能力了，稍微换大一点，老了以后再换成小的。然后还可以赚其它方面的钱，还可以做一些别的事。这样会更好一些。

风马牛：确实，不买房也可以做别的投资。我们也知道，杨老师当年就是读了《巴菲特之道》后去做投资的。杨老师，您可以跟我们分享一下这其中的缘分吗？

杨天南：1995 年的时候，冯叔把这本书的英文版带回到中国来，冯叔很爱读书，带了很多书，这是其中的一本。然后公司的中高层，一二十个人都看到了《巴菲特之道》，但被这本书改变命运的，据说到目前就我一个。其他人可能没仔细看。而且冯叔带回来的是英文版，我们很多人当时已经不怎么用英文了，冯叔还专门找到北外的老师，翻译了几章，没有全翻译。

我们那时候已经有了二级市场实践的经验，所以一看到这本书，感觉简直是‘天外之音’。

冯叔：那时候天南在公司的金融证券部。

杨天南：当时有自营盘，亏了很多，从 1993 年到 1995 年是个大熊市。1993 年到 1995 年，股市从 1500 点跌到 300 点，然后反弹，涨到 500 点。在 500 点的时候我读了这本书。接下来在 1996、1997 年的时候就从 500 点涨了 1500 点。然后我运气好，就是指数涨了 200% 的情况下，我赚了 1000%。当时买了长虹这样的牛股，它的涨幅远远超越大盘。

现在很多年轻人很关心赚 10 倍这个事，实际上这个不是最重要的，最重要的是，全部身家赚 10 倍。这是很不一样的。比如，你买了 1 万块钱的股票，你赚 10 倍。实际上没什么用，对吧？

但我当时年轻，二十七八岁，而且没结婚，光杆一个，还没有买房的负担，不用还按揭，也没有负债。

冯叔：那时候工资也不高吧。

杨天南：当时万通算高的。当时的年轻人，爱去两类公司，一个是外企，一个是名企。万通算是名企，工资高。

所以现在回过头来想，我们在 1995 年的时候，已经算是拿到高工资了。运气也好，1996、1997 年碰上一轮中国的大牛市，又赚了 10 倍。

这是 1995 年冯叔带给我的故事。然后整整过了 20 年，2015 年的时候，这本书出第三版，他们‘千回百转’找到我，请我翻译，就是因为出版社也听到了我这个故事，说，‘你看，当年你就是被这本书改变命运’，而且我当时又到美国去见巴菲特。

冯叔：天南可能是第一个去美国找巴菲特的中国人，见到了，还拍照。

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当年杨天南和巴菲特、芒格的合影

杨天南：1995 年的时候读到了书，2015 年的时候找我来翻译。这真的是一个缘分。当时他们找我，我也没答应，因为当时没翻译过书，怕耽误人家。我是想了 5 个月才答应。现在翻译了 7 本书关于巴菲特的书了。

我的工作比较忙，就用业余的时间每年翻译一本。刚才还跟冯叔说，再过两年，巴菲特的搭档芒格就 99 岁了，出版社邀请我翻译一本《查理·芒格传》，书出来的时候正好是他 100 岁。这很有意义。可能再过 20 年，再下一代人也在读这个书，而且还能受到启发。

当然，这是另外一个话题，怎么读书？是读乱七八糟的书，随便看看，还是读经典，可能改变命运的？我认为有一个观点很有道理，叫‘精兵一千胜过乌合十万’。

风马牛：您刚刚也提到大牛市。最近大家也都在讨论股市的问题，说是不是新的一轮小牛市又开始了？但是，也有人说，大部分的散户在大牛市时是亏钱的。这个是什么原因导致的？

杨天南：巴菲特的一个老师叫格雷厄姆。格雷厄姆是价值投资的‘开山祖师’，他讲过一句很有名的话，‘牛市是普通人亏损的最重要的原因’。

大部分人在市场上买高不买低。便宜的还不买，越高越买。而且普通人通常犯的错误是所谓的‘倒金字塔型建仓’，股价低的时候他拿一点钱试一试，过几天涨了，他加一点，又涨了，他再加，就越加越多。结果在最高的时候投的钱最多，那么只要一跌，就赔。

比如说，现在 3600 点，涨到 5000 点时，实际上没投多少，但是他觉得钱投少了，涨到 1 万点的时候，‘早知道如此，房子都卖出去押上’，1 万点时全押进去，结果 1 万点跌到 8000 点就开始亏。按说，从 3000 点到 8000 还是赚的。但他最高仓位在 1 万点，越往上仓位越重。

所以大家应该反过来。但反过来是逆人性的，逆人性的事很难干，很难说服自己。

冯叔：在‘锅底’的时候，没有人敢说我要下决心做这个。

杨天南：刚才说到现在大放水对资产的影响，房子只是其中的一类，那么另外一类就是股票。我们看以美国为首的西方国家，社会稳定几十年上百年以后，财富的构成，基本上就两类，一类是房产，一类是股票。

冯叔：股票要大于房产。中国现在是房产大于股票。

杨天南：目前美国应该说是证券类的财务构成大于房产，证券类中包括股票。中国是反过来。所以这也可能给我们另外一个关于未来 10 年的信号。

基本上，只要没有什么大的动乱，10 年之后，中国的 GDP 应该是全世界第一了。问题是，我们每一个普通人，每一个普通的公司，在历史大潮中，怎么能不被时代落下？

冯叔：就是别人进洞房你能不能吃到喜糖？有时候，都是光看别人进洞房，而自己还在喝粥，那不行。

风马牛：我们的很多读者也都是‘理财小白’，留言说，‘他连理财怎么开始都不知道’。杨老师，您对理财小白、刚刚进职场的人有什么建议吗？

杨天南：第一，年轻人最好能找一个自己喜欢又擅长的工作。喜欢就会坚持，坚持，经过磨练就会变得擅长，又喜欢又擅长就有可能赚比较多的钱。

投资是什么？投资是接下来的人生环节，是以钱赚钱的营生。

比如说，现在有一个赚 10 倍的机会，可是我只有 1000 块钱。1000 块钱有什么用？好不容易有这个机会，结果也没什么本金。

既然是小白，是年轻人，如果不是二代，第一步最好能够积累一定数量的本金，这才是最重要的。

比如我当时读了《巴菲特之道》这本书之后，赶上 1996、1997 年的牛市，但在这之前的三四年，我也在名企上班，当时我又当监事，工资、奖金都比较高。一年拿一二十万，很高了。然后再抓住一次满仓赚 10 倍的机会。

也就说，把 100 万变成 1000 万，跟 1000 块钱变 1 万，虽然比例是一样的，投资水平是一样的，但是，1000 块钱变 1 万，不解决问题，把 100 万变成 1000 万，解决问题。满仓很重要。

所以说，第一，得找到一个赚钱的社会位置。自己创业也行。你先好好找个工作，上三五年班，攒钱，积累一定数量的本金，然后再想办法抓住一个涨 5 倍 10 倍的机会。

至于抓住投资的机会，到了那一步再说。通常情况下，我们说要追求人生中的大概率事件，不要追求小概率事件。比如说，想找个像比特币那样的机会，涨 1万倍。这样是可以，但问题是你不太容易找到这样的机会。

那么就是找常规性的东西，比如说，工作几年之后，当你收入减去成本之后，满足你生活的需要之后，有了一个额外的钱之后，可以做个定投。

现在全球大放水，货币在贬值，相对资产就是有升值的潜力。至于资产价格的上升，会上升到什么地步，上升多久？说实话，谁也不知道。所以，最好办法就是你上班有稳定的现金流，然后做定投，就很好。

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责任编辑：李思阳