华发股份财务指标踩两道红线 仍斥169亿拿地
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长江商报记者 吴婷
立足珠海、放眼全国的华发股份,近日因与格力集团参股贾跃亭旗下FF引发市场关注。
专注地产的华发股份,在过去一年中为了迈进千亿销售额门槛,加速全国布局,大举拿地扩张。但在销售业绩增长的同时,归母净利润增速远不及营收增速,永续债也连年增长,存在吞噬归母净利润的风险。
长江商报记者注意到,截至2020年前三季度,华发获取土地总计容面积同比增长24.3%。仅2020年12月25日和2021年1月8日,华发股份连续两次高溢价竞拍武汉地块,累计金额169亿元。在二级市场上,自2020年7月份以来,华发股份股价也呈下行趋势。2021年1月8日股价创历史新低至5.88元/股,较2020年7月份股价跌幅最高达25%。据华发股份公布的财报数据显示,2018年-2020年前三季度,华发股份永续债3年累计167亿元。与此同时,华发负债率同比上升,踩中“两道红线”。
踩中“两道红线”
公开信息显示,华发股份成立于1992年8月,前身始创于1980年,2004年在上交所上市,大本营位于珠海。经过40年耕耘,在2020年,华发股份销售额终于实现千亿目标。
然而,实现千亿目标的背后却暗藏债务隐患。
财报数据显示,截至2020年9月末,华发股份剔除预收款的资产负债率为78.54%,较2019年末上升1.71个百分点,超过监管红线;净负债率为148.35%,较2019年末下降2.33个百分点,超过监管红线;现金短债比为1.19倍,较2019年末上升20.3个百分点。“三道红线”华发股份踩中了两条。
截至2020年第三季度,公司短期借款134.6亿元,一年内到期的非流动负债为252.9亿元,两者共计达387.5亿元,而公司货币资金为459.9亿元,短期债务承压。
在沉重债务压力之下,华发股份为了千亿目标,并未停止扩张拿地。
财报数据显示,2020年前三季度,公司获取土地总计容面积约为301.81万平方米,较2019年同期的242.81万平方米同比增长24.3%。其中长三角地区新增土地计容面积为213.78万平方米,占比70.83%;珠三角地区新增土地计容面积为67.33万平方米,占比22.31%;环渤海地区新增土地计容面积为20.7万平方米,占比6.86%。绍兴、珠海、苏州、广州、南京、上海、杭州等城市新增土储占比较多,分别为40.09%、13.8%、9.61%、8.51%、7.68%、5.26%、4.86%。
除长三角地区外,华发股份也重仓华东区域。2020年8月,斥资百亿重仓上海闵行、浦东新区土储,溢价率分别为46.4%、32.71%。
到了年末的2020年12月25日,华发股份全资子公司以94.3亿元的价格竞得武汉硚口区延拍地块,2.1万元/平方米的楼面价刷新区域新高纪录,溢价率高达17.88%;1月8日,华发股份控股子公司以74.69亿元竞得武汉硚口区一宗地块。半个月,累计斥资168.99亿元重仓武汉。
根据易居房地产研究院发布的报告显示,2020年8月,全国40个典型城市土地成交溢价率为13.6%,上述华发股份拿地平均溢价率超行业平均水平。
归母净利润增速偏低
从财报数据来看,2020年华发股份业绩实现了增长,全年销售额实现破千亿。
仅2020年上半年,公司实现销售额为441亿元,同比增长1.1%;实现销售面积176万平方米,微幅回落1.5%,对应销售均价同比增长2.6%至24983元/平方米。
然而,业绩向好却掩藏着归母净利润增速远不及营收增速。
财报数据显示,2020年上半年,华发股份实现营收228.66亿元,同比增长60.75%;利润总额为27.4亿元,同比增长23.19%;净利润为21.4亿元,同比增长29.28%;归属于母公司所有者净利润为14.66亿元,同比增长5.96%。
2020年前三季度,华发股份实现营业总收入287.6亿,同比增长48%;实现归母净利润17.5亿,同比增长1.4%。报告期内,公司毛利率为24.5%,同比降低9.7个百分点,净利率为8.8%,同比降低2.4个百分点。
对于归母净利润增速低于营收增速,中信建投分析认为,一是公司毛利率下降,拖累了归母净利润增速。数据显示,2020年上半年公司毛利率约24.6%,较去年同期下降10.37个百分点;二是,前期合作开发低权益比项目陆续结转,致报告期内少数股东损益达6.7亿元,占净利润比重约31.3%,较去年同期增加15个百分点;三是,公司抓住销售回补期,加大营销力度致报告期内销售管理费用率(销售金额口径)较去年同期提升0.65个百分点至3.40%。
不过,长江商报记者发现,华发股份永续债增长也存在吞噬归母净利润的风险。
作为房企青睐的融资渠道,永续债在财报中记为“资产”、不影响负债率。短期看,房企通过发行永续债能够暂时降低表观资产负债率,但从本质上来说,债务风险并没有完全消除。中长期看会吞噬归母净利润,
财报数据显示,2018年、2019年、2020年前三季度,华发股份永续债在逐年增长,分别为30.98亿元、63.74亿元、72.7亿元,3年累计167亿元。
业内资深财务人士告诉长江商报记者,永续债被划分为债券还是权益工具,对于报表上的负债率会有截然不同的影响,但是账面降杠杆并不等于实质性降杠杆。与此同时,房企永续债中也存在利率跳升情况,比如前三年支付的利息降低,但随着市场融资利率走高等行业因素影响,后期利率升高也有可能。对于负债率较高的企业而言,一旦永续债利息递延支付产生利率跳升情况,企业偿债压力将会增大。
在二级市场,自2020年7月来,华发股份股价呈下行趋势。2021年1月8日股价创历史新低至5.88元/股,较2020年7月份股价跌幅最高达25%。
责任编辑:马秋菊 SF186
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