华夏幸福不幸福：排名大幅下滑 已跌出千亿军团

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华夏幸福，不幸福

来源：红星资本局

曾经的十强房企、产业新城大佬华夏幸福（600340.SH）如今很不幸福，庞大的债务问题摆上台面。

2月1日晚间，华夏幸福发布债务违约公告，正式承认“暴雷”，公司及下属子公司债务逾期涉及本息金额共52.55亿元。目前公司可动用货币资金余额仅8亿元，无法偿付金融机构负债。

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华夏幸福公告称有52亿债务逾期

与此同时，华夏幸福债权人委员会组建并召开第一次会议，以“不逃废债”为前提，期待稳妥化解华夏幸福债务风险问题。中国产业地产教父、华夏幸福创始人王文学也不得不站出来向债权人致歉并检讨，其正遭遇人生中最大的一次危机。

王文学检讨自己“好高骛远”

红星资本局获得的一份“债委会沟通会议纪要”显示，此次网络沟通会议由华夏幸福最大债权人工商银行、平安资管牵头，与会者还包括中国人民银行、中国银保监会、中国证监会及各监管机构河北省分支机构、河北省政府及廊坊市政府相关领导，以及超过200家华夏幸福债权人。

会议纪要显示，华夏幸福董事长王文学首先向债权人致歉，表示愧疚，并表态称华夏幸福坚决“不逃废债”。他说，流动性危机的发生既有外部疫情原因，也有企业内部原因，内部原因主要是检讨自己“好高骛远、管理粗放”。

王文学总结华夏幸福的危机原因主要有：一是错误研判环京形势，环京住宅量价齐跌，四年累计影响公司回款超1000亿元；二是新拓展区域尚在培育，效果不及预期（长三角大湾区）；三是前期扩张激进，管理不精细，公司计划超越实际能力，经营不效率，考核机制不健全，抓规模不重效益。

“多轮疫情使公司雪上加霜，2021当年到期应偿付金额1000多亿，公司目前货币基金200多亿均受限，资金枯竭。”王文学称，去年下半年企业已经就流动性情况跟股东沟通，向政府求助。其中企业内部通过降本增效，下半年资产盘活实现回款67.4亿元，归还融资支出490亿元。王文学本人资金支持公司93亿元，控股股东华夏控股也积极解决自身流动性问题，去年下半年偿付47亿元融资。

王文学还提出恳求：期望债权人加入债委会，在平安和工行组织下统一行动，达成共识，稳定有序地推动债务化解，恳请给与企业充分的时间，以时间换空间，维持员工稳定。

会上，廊坊市市长杨燕伟肯定华夏幸福近三年累计纳税403亿元，为区域推动产业升级做出突出贡献，目前在疫情影响下面临严峻流动性风险，廊坊市将切实履行属地责任。政府提供政策支持，紧急调拨财政资金，加快一部分政府应付款的偿付，并且全力帮助企业尽快销售回款、解付保证金的措施；指导协调金融机构展期，平安已带头展期。

此外，工行河北分行、平安资管等主要债权人亦当场表态称，拥护配合政府、共同推进债务风险化解工作、不抽贷、不断贷，努力实现共赢。

与平安资管对赌业绩失败

对于债务总额已逼近3000亿的华夏幸福而言，要化解风险或将是一个漫长的过程，且面临重重阻力。据华夏幸福公告，自2020年第四季度至今，公司到期需偿还融资本息金额还有559亿元，剔除主要股东支持后的融资净现金流-371亿元，公司流动性出现阶段性紧张，导致出现部分债务未能如期偿还的情况。

虽然华夏幸福现在才宣布“暴雷”，但其实几年前就埋下了伏笔。

华夏幸福大本营、重仓的环京区域，也是京津冀一体化、承接首都外溢人口的重要区域。随着北京市政府东迁、交通的推进、产业的疏解等，直接推进了环京区域楼市的快速崛起，并一度导致量价翻倍、一房难求。特别是2016年，华夏幸福创造了1200多亿销售额的神话，成功跻身房企TOP10榜单，以第8名超过绿城、华润、龙湖的排名。

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华夏幸福在环京区域的项目 图据官网

然而2017年3月，环京区域重镇涿州宣布限购，此后廊坊、永清、燕郊等几乎所有环京区域都加入限购大军。环京楼市迅速降温，量价齐跌，华夏幸福的重要粮仓、多个环京项目销售一落千丈，进而影响到公司的现金周转。

也就在2017年，华夏幸福经营性现金流首次由正转负，为-162亿元，降幅超300%。这也是华夏幸福第一次陷入资金链危机。

到了2018年，重压之下的华夏幸福选择转让环京区域多个项目股权，用于回笼资金。2018年7月和2019年2月，平安资管斥资180亿元，两次入股华夏幸福，并以25%的持股比例成为第二大股东。

不过华夏幸福引入平安也签下了一纸对赌协议，承诺华夏幸福三年内（2018-2020年）净利润分别不低于114亿元、145亿元、180亿元，否则要对平安进行现金补偿。

虽然华夏幸福的危机因平安入股暂告解除，却也元气大伤。红星资本局查阅历年财报发现，华夏幸福2018年净利润117.46亿元，2019年净利润146.12亿元，勉强“压线”完成。到2020年华夏幸福终于撑不住了，前三季报净利润为72.8亿元，仅完成40%。

就在这个时候，中金公司1月8日发表一篇研报，直指华夏幸福与平安业绩对赌难以达成，并将华夏幸福投资评级下调，目标价也下调32%至11.09 元。中金研报迅速激起反响，华夏幸福债券被投资者折价抛售，股票价格连日下挫，信用评级也惨遭下调……

排名大幅下滑，已跌出千亿军团

华夏幸福一直走“住宅+产业新城”路线，深度捆绑地方政府。华夏幸福提供规划设计、产业发展、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、综合运营服务等一揽子解决方案，地方政府则主要提供土地，并对项目进行监督和审批。

据房地产业内人士介绍，产业新城模式的好处是，华夏幸福能够以极低成本拿到园区周边大量土地，依靠卖房获得较高的毛利率；坏处是投入时间太长、需要巨额垫资、回报周期遥远，使得公司现金流长期紧张。

华夏幸福在环京区域开发运营多个“孔雀城”时，住宅获得的现金流投入到产业园区建设中。销售额持续高增长时这种运营模式没有问题，但在“房住不炒”大背景下，2017年起环京楼市因限购加码迅速降温，其商品房销售遭受重挫，现金流骤然紧张，风险就这样埋下了。

而华夏幸福后面的转型也遭受打击。在平安资管入局之后，华夏幸福引入著名职业经理人、原华润置地（01109.HK）掌门人吴向东，开始布局核心城市核心区域的高周转项目。2019年9月，华夏幸福斥巨资116亿元，拿下武汉武昌滨江商务区地块，也是武汉当年的“地王”项目。

然而华夏幸福的运气又有点太差，2020年初新冠疫情爆发，这个被寄予厚望的转型项目一度几近中断。如今，环京区域楼市虽有反复，但未见太大起色，加之华夏幸福多个重仓区域因疫情等原因，导致销售持续受挫。

事实上，2018年华夏幸福销售额达到1600亿元的销售顶峰后，就一路下滑，2019年下滑到1451亿元，降幅为11%。截至目前，华夏幸福仍未公布2020年的销售数据，但据克而瑞数据显示，2020年全年销售额949亿元，同比去年下降33.7%，成为少数销售大幅后退的大型房企之一，还跌出了千亿军团。公司排名也从最高时的第8位，跌落至2020年的第37位。

屋漏偏逢连夜雨，对比央行、住建部规定的房企融资“三道红线”，华夏幸福不幸全部踩中：资产负债率约78%，净负债率约185%，现金短债比0.71。这也意味着华夏幸福有息负债规模不能再增加，且对外融资要受到极大限制。

如今，华夏幸福被债务危机搞得焦头烂额。截至2020年9月末，华夏幸福有息负债规模2185亿元，其中短期借款和一年内到期的非流动负债合计约940亿元。

截至目前，华夏幸福股票已经停牌，停盘前股价9.45元/股，不足最高峰时的1/3（前复权），下跌颇为惨烈。而平安资管在入股华夏幸福近两年后，这笔浮亏也超过90亿元。

知名地产分析师严跃进告诉红星资本局，华夏幸福债务“暴雷”事件，说明房企在投资和销售方面，一定要注意区域市场的行情变动。像环京、环沪这样的区域，这几年楼市确实没以前火爆，但也绝不悲观。如果后续都市圈建设力度加大，此类区域楼市依然可以有较好的成长。对于华夏幸福而言，近期要积极做到债务工作的解决，随着后续相关区域市场行情的好转，企业经营的机会依然会比较大，压力也会得到释放，预计后续仍有改善和解决的空间。

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责任编辑：杨红卜