老板的“贝壳综合症”终于发作了：恒大等开发商都玩起租售

原标题：一勺言|老板的综合症终于发作了

来源：一勺言

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在贝壳IPO将近180天后，中国地产老板们的‘贝壳综合症’终于群体性发作了，最明显的症状就是：

1，恒大‘房车宝’

2，万物云‘朴邻租房’与e选房

3，碧桂园服务‘有瓦’

4，龙湖服务‘塘鹅’

很有意思的是，这四大地产商的租售动作，基本上都是过去业务的升级款。

房车宝脱胎于恒房通，e选房与朴邻早就存在，只是酒瓶装新酒，有瓦与塘鹅目前看，是名字的升级换代。

我之所以把这些动作合并归类为贝壳综合症，是基于采访、调研与个人思考得出的一个印象，不纯属猜测。虽然大家的野心、节奏与调门各不一样，但是可以肯定地说，性质是类似的——它们集中发作于2020-2021年的岁末年初，症因具有流行性特征，都是贝壳上市惹的祸。

分成几个模块谈谈看法，对四大巨头基本适用，这次不说机会，只谈挑战与壁垒。

【成败标准】

1，生意成不成，先定标准。

老板想的是，多一个业务，多一个上市可能性，多一个分散风险的赛道。

职业经理人相对单纯一些。最单纯的想法是干掉贝壳，最不单纯的想法是完成职业生涯洗澡与转型，相对不单纯的想法是摸鱼与挣钱。

2，生意的核心是，究竟挣谁的钱。

老板与打工人的两种态度，构成了两个评价标准。

在消费概念大行其道的时刻，老板的标准容易实现，打工人的标准不容易实现。

资本的钱容易挣到，业务的钱不容易挣到。

3，本文写作的前提条件是，我们用高标准来要求开发商。

如果你就是跟风玩玩资本游戏，那我纯粹是被你消费。

【逻辑难点】

4，开发商玩租售，第一个难点是基因。

开发商长于资源整合，从事资金密集型业务，最大成本是土地与资金；二手租售业务，是交易撮合，属劳动密集型业务，最大成本来自于人员，管理费用大。

开发商不善于做劳动密集型业务。之前看不上，是因为没有钱赚，现在看上了，是因为眼红贝壳上市，有了上市挣钱的可能性。

但是，投资的基本原则是，投资是有机会成本的。要投资，肯定投资比现在干的事情利润率高、有杠杆倍数的事情，否则干嘛不去拿地呢。

二手租售门店，净利润率不高，没有杠杆可加，ROE其实很低。除了上市讲故事，没有更好的理由。

5，第二个难点，路径依赖。

开发商从不用担心新房房源问题，这个心理惯性导致它们从来不考虑二手租售的房源问题。

可是，房源是做二手的核心竞争优势。管理团队路径依赖，以为以前不用担心，以后也不用担心。管理层这种习惯性低估房源的意识，非常普遍。

如果房源不足，市占率不够，交易效率一定没有。

但是，很可惜，交易效率是二手业务的核心。

万科朴邻、碧桂园有瓦，都是先吃自己碗里的，母公司每年巨大的交付面积是一个利好，但与平台化的交易平台相比，你压根吃不到一嘴‘网络效应’的红利。龙湖塘鹅，根据董小姐的报道，我判断在一段时间内是一个内部的去库存计划而已，中长期要看玩法如何迭代。

6，第三个难点，品牌幻觉。

开发商在新房市场的品牌与口碑，到了二手市场，失效了。

如果开发商觉得，业主买了我的房子，我对业主很好，那么，业主天然就是我的，就会从你那里购买从电商、金融产品到房屋交易托管等资产管理服务，那么你一定会被教育。

迄今为止，开发商挣运营C端市场的钱，过去存在感整体不强，不换思维，不另辟团队，继续毫无作为。

7，第四个难点，模式BUG。

举例一个场景。一个业主卖房，有两个渠道，一个渠道是所有平台，另一个渠道是开发商租售平台。请问，哪个更能捍卫业主的利益？

答案是，第一个渠道。第二个渠道，会带来更少的买家，买家少了，竞价烈度降低，竞价体系被人为压制，在本质上是对业主利益的伤害。

你对业主再暖心，你伤了他的钱，就是伤了他的感情，一定叛逃。

这个场景，足以解释，过去几年，为何在上海，万科租售、绿地租售、仁恒租售，全部在与外部平台的竞争中败下阵来。

【团队与管理】

8，物业是开发商切入资产管理市场的最好也是最后机会。

但是，现在的房屋交易，无论新房与二手房，物业人才不足以对抗外部的经纪人。最重要的原因，还不是个人素质，而是业务逻辑不同。

物业人是坐在小区开展业务，二手租售天然向外看，中介公司规模越大，越有网络效应。

二者作业效率不是一个时代的，是飞机与马车的区别。

除非你也大规模铺排门店，招聘经纪人，那么，恭喜你进入一个管理费用不断上升的劳动密集型市场。

9，出个馊主意。

建议开发商在二手租售业务中进行跟投，高管以创业态度与合伙形式进入，自己投钱，公司配资，如果个人不愿意，证明此事没戏。

重赏之下必有勇夫。己所不欲勿施于人。富贵险中求。

10，经纪人才，缺口巨大，不仅总量缺，结构上也缺。

中国地产老板的贝壳综合症，如果能够引发雇主市场上，专业经纪人才的价格上升，间接推涨了经纪人的职业化进程，那一定是行业意外之喜。

【历史经验】

11，开发商做租售行不行，就看效率值的提升。比的不是规模，而是另外一组组开发商并不熟悉的评价指标。

12，资本只会从慢的行业进入快的行业，从来没有快的行业去慢的行业。互联网行业没有进入钢铁化工行业，中国香港的四大地产商没有谁大规模投资了中介，美国的地产商也没有进入中介。

13，中国地产商的终极宿命是什么？

从全球看，干金融，玩大资产管理，赚取更快的钱，赚取更高杠杆的钱。

没有想好姿势、找准角度，面向C端的经营业务，有很大的概率被打败。

14，中介的生意，开发商不要轻易言懂。硬刚不行，想想智取。

15，每当行业放缓，开发商的身体里就有一股业务多元化的冲动。这一轮类似2014-2015年，多元化的心思又有点蠢蠢欲动。

租售业务，不是开发商新赛道，早已有之，之前很难做起来，现在凭什么说你独立出来后就可以做大做强。

16，规模可能是解药，但是一定是春药。

开发商这么大的年度竣工交付面积，这么多的高购买力用户，如此绿油油的韭菜，谁能心如止水？

确实令人焦虑。

我没有药方，立场也不算坚定，认真看这场大戏吧。

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责任编辑：薛永玮