这一次 融创又走在了前面

来源：雪山财金

行业在逐步进入增长放缓时代的过程中，“三道红线”融资新规横空出世，行业洗牌将加速到来，很多房企慌了，如何限时转绿成为现阶段头等大事。

降负债、降杠杆并不是一件容易的事情，主流降负杠杆的途径有三种：配股及发行永续债、赴港上市和项目转让。

“三道红线”融资新规之后，众多房企重又站在了同一“起跑线”，在行业新周期开始之前，融创又一次走在了前面。

在多家投行看来，此前市场曾预计融创能够在2020年降一档至橙色。但据融创在2月3日发布的盈喜公告，融创依托优异的经营表现和审慎的土地投资策略，融创将又一次超出预期，在2020年底已满足其中两条红线要求，连降两档至“黄”档。事实上，大多数地产企业也仅在去年同期完成了“降一档”的目标。在这一方面，融创再次展现出公司出类拔萃的经营基本面和运营实力。

连降两档，融创“稳”步的决心

过去十年是高速发展的十年，融创中国抓住时代的红利，一组数据能够真实的表现出这家企业始终踩准行业周期的成绩，也因此，融创成为房地产行业之中的“战略之王”。

2010年-2019年，融创合同销售金额从71亿元上升至5562亿元，增长高达77倍；营业收入从82亿元增长至2937亿元，增长35倍；核心净利润从15亿元提升至271亿元，增长17倍。

2010年-2020年6月底，融创净资产从47亿元增长至1339亿元，增长27倍。

2010年-2020年，融创市值也从104亿港元扩大至1571亿港元，增长14倍。

融创的变化，发生在2019年。自此以来，融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在年报、中报及股东大会等多个场合均表达了同样的决心：控制拿地节奏，调整融资结构，负债率水平显著下降，降低融资成本。

汪孟德在2020年中期业绩投资者说明会上表示：公司长期的负债率下降是一个确定性的事情。主要原因有二，一是自2017年开始，集团业绩、利润、收入都在快速释放，新项目投资的速度在下降，这个阶段一定是负债率下降的过程；二是今年、明年至未来，在公司战略上，负债管控和杠杆下降也是管理层最主要的任务之一，所以，杠杆率的下降是一个非常确定性的事。

透过这些公开场合的表述，很明显可以梳理出融创降杠杆的逻辑：及时踩刹车，严控投资节奏，调整融资结构。

准确把握行业周期的融创经历了高速发展，成功积累了经营、产品、资源优势，迅速占领行业头部地位，从排名30位开外的区域型房企，一举跃升为行业头部企业。也是在2019年时，融创开始转变发展思路，在持续降杠杆的同时，致力于追求内生增长。这也为融创连降两档打下了基础。

此外，融创在土地市场及时踩刹车，2019年下半年开始从容放缓拿地节奏，减少在公开市场拿地。这需要魄力和勇气，这一招也并不适合所有房企“抄作业”，毕竟融创是基于丰厚优质的土储，以及对宏观经济和行业发展的判断。

在投资节奏上，融创无不体现了一个“稳”字。尤其是2020年，局部热门区域、城市的土地市场火热，土地成本攀升高位，融创持续保持谨慎的投资策略，严控拿地，上半年择优购入货值仅为2330亿的土地储备，较上年同期投资额度下降64%，兑现严控拿地的发展战略。下半年，三道红线出台，融创严控拿地的逻辑开始显现出厚积薄发的力量。

与此同时，融创还积极利用自有资金提前赎回债务，优化资产负债表。据融创此前的公告，公司在2020年累计提前赎回近5亿美元的债券，有效降低债务总额。公司在21日发行的美元债券，也将部分用于提前赎回2022年到期之利率较高的债券，进而继续降低平均融资成本。

一系列举措之下，随着销售规模的持续增长，融创准确判断市场，合理控制投资节奏，负债率得到持续长期改善。

数据显示，融创的净负债比率自2017年开始呈现稳步向下的走势，到2020年中期降至149%。根据融创最新的正面盈利预告显示，截至2020年底，融创净负债率预计降至100%以下，非受限现金短债比大于1，剔除预收款项后的资产负债率低于80%。这意味着，融创已实现超预期快速连降两档至黄档，成功摘掉“高杠杆”房企的帽子，跻身杠杆适中的稳健型企业阵营。

融创的降杠杆速度快于预期，瑞信在最新的研究报告中分析主要有三个原因：首先，2020年销售回款大幅提高；二是拿地速度放缓；第三，公司通过分拆物业管理公司上市融资约80亿元人民币。

去年8月末，相关监管部门出台新规控制房地产企业有息债务增长，并针对房企融资设置“三道红线”，引导房地产行业向稳健经营转型。而融创是从2019年开始主动控制杠杆水平、降低融资成本，与最新的政策和指导方针高度一致。也再一次证明融创前瞻性的战略定位，为公司始终处于良性发展方向提供了有力保障。

摩根斯丹利分析认为，融创从“三条红线”政策规定下的红档降为黄档，意味着该公司的总债务规模每年可以增加10%，为未来的拿地和销售的增长提供了空间。

“三道红线”下，融创更显从容

能够快速实现连降两档的目标，得益于融创中国厚实的“家底”，降档同时能够反哺企业发展节奏，支撑企业有质量发展。

在过往近10年的时间里，融创持续精准把握行业周期机会，面对合适的投资机会果断出手，得以积累了厚实的基础。根据公司2020年中报，融创土储货值约80%位于高能级的一二线城市。

根据中指研究院发布的《2020年1-12月全国房地产企业拿地金额与面积排行榜TOP100》显示，TOP100企业拿地总金额32337亿元，拿地规模同比增长14%。同期融创中国拿地金额为695亿元，排名第15位，较2019年的1000亿元同比下降30.5%。

在规模房企中，融创拥有的土地储备堪称最为优质，有力保障集团在未来多年内的市场规模稳步提升。

优质土储支撑下，融创一直以来坚持高端精品的产品战略也不断转化为持续增长的销售规模。

2010年上市这一年，融创的年销售金额为86亿元，2014年就以658.47亿元的成绩成功跻身TOP10，2016年以1506.3亿元的销售额成功跨过千亿大关，2017年以3620.1亿元的成绩进入TOP4的行列，并连续四年稳居行业TOP4，至2020年融创去年累计实现合同销售金额约5752.6亿元，同比增长3.42%，仍然稳居行业第四名。

在不确定的2020年，融创展现出了超强的盈利能力。2月3日，融创中国发布正面盈利预告，预计2020年公司拥有人应占溢利较上年度增长超过35%。有机构分析表示，融创的强劲盈利能力表现，源于其综合竞争力优势。融创城市布局集中在一二线核心城市，疫情后市场回暖复苏快、客户需求强劲；土储已拥有优质规模优势；深耕城市效应及产品与服务口碑，有效提升其周转质量。根据摩根斯丹利预计，融创2021年销售目标为6300亿至6400亿，同比增长约10%。

销售规模增长的同时，融创的产品力端仍然拔得头筹。2019-2020年，融创分别在克而瑞《中国房地产企业产品力TOP100》、亿翰智库《2020中国房企超级产品力TOP100企业研究》等评选中荣获产品力第一。融创的产品实力、综合优势及行业地位已逐渐确立。

融创的从容还表现在“地产+”的布局上。基于国家经济内循环的导向，围绕投资消费升级的逻辑，融创近年来持续布局“地产+”，搭建了融创服务、融创文旅、融创文化等多个下属产业集团，业态涉及物业、文旅、文化、会议会展、医疗康养等众多板块。

融创服务11月19日正式登陆港股，并获得了包括腾讯、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本等“豪华基金”作为基石投资者，显示出拥有强大母公司优势、具备行业整合能力和核心竞争力的龙头企业必然能够获得投资者长期看好。上市近2个半月来，股价已实现翻倍。

值得提及的是，得益于经济内循环的刺激，即便遭逢疫情冲击，融创旗下文旅板块的经营迅速恢复，开始对公司带来稳定现金流及业绩支持。预计2020年全年，融创全国营业文旅城客流量将突破1亿人次。截至目前，融创已经布局13座文旅城，5个旅游度假区，50余座乐园、近90个商业，近150家高端酒店，是中国最大的文旅产业持有者及运营商，具备设计、建设、运营的完整体系能力。

此外，融创文旅跨产业、跨区域构建“文旅+”深度融合新方式，将线下欢乐场景与线上平台进行同步协调发展，首次推出线上平台——“融创文旅俱乐部”，通过整合资源、聚合流量，实现更高效的资源优化整合与配置，在产业端形成联动效应。

步入2021年，连降两档的融创已“抢跑”提前步入稳健发展的新阶段，加上融创在规模、布局等方面的优势，融创未来的发展将更加值得期待。

责任编辑：陈诗莹