开年拿地谁最猛？建发房产砸百亿元领跑

本文来自微信公众号“中国房地产报”

中房报记者唐珊珊丨北京报道

“一般1~2月，企业手中资金相对充裕，拿地也会相对积极。所以开年第一个月土地市场成交情况、企业拿地情况，拿地布局区域，对于判断未来一年市场走势有着特殊的意义。“2月3日，杭州一位TOP60房企投资部副总经理刘煜告诉记者。

但今年1月的土地市场似乎较往年显得“冷静”。

中指院数据显示：今年1月，全国300个城市共推出土地2517宗，环比下滑51%，同比增加18%；推出土地面积9417万平方米，环比下滑60%，同比增加23%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）750宗，环比下滑61%，同比增加12%；推出土地面积3319万平方米，环比减少65%，同比增加5%。

从土地成交情况来看。全国300个城市共成交土地1770宗，环比减少61%，同比减少4%；成交土地面积6884万平方米，环比减少67%，同比增加4%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）484宗，环比减少71%，同比减少12%；成交面积2212万平方米，环比减少73%，同比减少18%。

从房企拿地数据来看，今年1月百强房拿地销售比仅有0.22，较去年大幅下降，10强房企、21-30强房企投资最为谨慎，销售50强房企单月拿地金额同比下降4%。

“主要是受金融政策影响，大中型房企整体拿地趋于谨慎，但一些财务情况良好，现金流稳定的企业拿地还是比较积极的，像万科、保利、招商蛇口、绿城等。”中指研究院企业事业部研究副总监刘水在接受中国房地产报记者采访时表示。

数据来源：中国指数研究院

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1月拿地金额超100亿元

建发房产领跑TOP20

1月的拿地排行榜TOP20信息量满满。

在拿地TOP20里，除了保利发展、招商蛇口、万科、融创中国等几家常驻头部房企，今年出现了一些新面孔。

拿下头把交椅的是建发房产，资料显示，建发房产是福建省最大国企厦门建发集团成员企业，旗下有上市公司建发国际投资集团有限公司（下称“建发国际”，1908.HK），目前其主要地产开发业务由建发国际来承担。

数据显示，2020年1月，建发房产拿地总金额为104亿元，拿地总面积为90万平方米，分别位居拿地金额与面积TOP100的首位和第六位。

这一成绩可谓飞跃式晋级，据记者梳理，在去年1~2月房企拿地TOP100榜单上，厦门建发位于48名，拿地金额仅为19亿元，在2019年1月的排行榜上尚不见踪影。

建发房产今年有多生猛？

1月18日，厦门建发旗下厦门兆益盈房地产开发有限公司以上限价127475.83万元以及竞配保障房面积1200平方米拿下宁波江北区湾头地区JB05-04-17a、04-17b地块，成交楼面价为18177元/平方米。此次土拍历时近两个小时，最终经128轮报价成交，溢价率达36.67%。

1月27日，其以总价16.21亿元竞获福建南安水头2020P15地块。次日，再次以45.8亿元竞得竞得温州市三溪片区瓯海中心南单元F-01b地块，楼面价15607元/平方米，溢价率30.06%。

2月1日，建发以上限价12.25亿元竞得温州鹿城区1宗商住地，成交楼面价15939元/平方米，溢价率29.90%，并竞配政策性住房（人才住房）面积33400平方米。同日下午，又以16.69亿元竞得南通如皋市一宗住宅用地，溢价率65.52%。

2月3日，建发再次以26.59亿元竞得福州市晋安区一宗商住用地，溢价率30.02%。

与建发房产有的一拼的是滨江集团，作为杭州本土房企，滨江今年可谓抢跑长三角。数据显示，今年1月滨江集团拿地总金额78亿元，位居榜单第四位。在2020年1~2月的拿地榜单中，滨江集团位居46，在2019年的榜单之更是TOP100以外。

1月5日，杭州主城区连续竞价出让7宗地块，吸引了万科、荣盛、世茂、滨江集团、中豪、杭州西湖投资等多家房企竞标，其中，溢价最高的一宗地块被滨江以20.36亿元拿下。此外，其还以底价8.86亿元拿下了拱墅区申花单元GS0404-B1/B2-01地块，楼面价为7212元/平方米。

1月6日，滨江集团再次以49.08亿元竞得杭州萧山1宗住宅用地，溢价率29.91%。

“杭州是今年房企拿地布局的热点区域，而且也是滨江集团的大本营，在拿地销售等方面都更有优势，在深耕区域抢跑拿地是明智的。”北京某国资房企投资部负责人李享说。

据记者了解，2020年杭州市区总共成交了152023套商品房，同比2019年上涨12%，创下了近三年的最高值，在杭州三大销售榜上，滨江、融创、万科、绿城分列前四位，其中，滨江独霸三大榜单首位，在杭州本地优势明显。

今年的土地市场表现亮眼的还有合生创展。自2020年5月分钟寺一役后，合生创展已经连续两年刷新人们对一家老牌房企的认知。

今年1月21日，广州海珠区凤和（康乐村、鹭江村）举行了表决会议，合生创展一举拿下了总投资近347亿元、号称广州史上最贵旧改项目，其中，仅复建安置资金就达到250.77亿元。

仅隔4天后的1月26日，北京土拍市场再现激战，合生创展力压16家房企，以近47亿元再度拿下北京分钟寺投资的土地项目。2021年开年7天内，广州、北京二地出击，且两地投资总额合计超过393亿元。

在此次的榜单中，合生创展位居12，而此前，其已从开年拿地排行榜中消失多年。

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拿地房企“资”色不一

高的踩中“三条红线”

2020年8月，房企融资“三条红线”祭出后，房企拿地态度普遍趋于谨慎，那么选择此时逆市突围的房企，“资色”如何？

此次位居拿地榜首的建发房产，其旗下上市公司建发国际财报数据显示，2019年便开启扩张步伐的建发国际，尽管在销售业绩上取得快速增长，但负债率也随之高企。财报显示，2019年全年建发国际共获取40宗地块，拿地金额420亿元，占当年销售额超8成；2020年，其全年拿地金额超500亿元。

财报显示，其拿地资金多来自发债融资，据记者统计，建发系2020年共计发债25次，发行总额约496亿元。其中包括超短期融资债券、中期票据、定向债务融资工具及ABS专项融资等等。截至2020年上半年，建发国际的流动负债继续升至695.39亿元，负债总额也达到1212亿元，较去年年末增长26%。其中，一年内偿还的债务约26.85亿元，长期债务约502.75亿元。

如果按照三条红线标准，建发国际剔除预收款后的资产负债率为79.24%，净负债率247.3%，流动比率1.87，踩线两条。

相比之下，滨江集团资色相对安全。财报显示，截至2020年6月末，滨江集团有息负债规模383.52亿元，较2019年末增加20.4%，净负债率从2019年底的88%上升至96%，接近“三道红线”中的净负债率红线。同时，滨江集团剔除预收款后的资产负债率为84.87%，踩中“三道红线”中资产负债率红线。

在短期债务方面，滨江集团压力较小。截至2020年6月末，滨江集团的货币资金为164.2亿元，短期债务为91.97亿元，现金短债比为1.79倍。

老牌房企合生创展的“激进”背后，也在小心翼翼平衡负债率。

2020年中报显示，合生创展净负债率为92%（红线：大于100%），剔除预收款后的资产负债率为66.6%（红线：大于70%），现金短债比为0.91（红线：小于1倍），踩中一条“红线”。

截至2020年6月底，合生创展的现金及银行存款达约为172.16亿港元，一年内到期的有息负债约188.6亿港元，现金缺口约16.44亿港元。

为了调整负债结构，去年12月11日，合生创展21.57亿元出售北京农商行3.638%股份，到手现金净额约19.19亿元，此笔出售使合生从“黄档”进入“绿档”，有息负债规模增速上限将从10%上调至15%。

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责任编辑：刘万里 SF014