一线城市密集加码房地产调控：钻空子购房难了

原标题：一线城市密集加码房地产调控

“就近期市场乱象来说，其实有两个：一个是违规资金进楼市，一个是房价哄抬炒作。若是后续资金面受到了管控，那么也客观上有助于稳定房价，减少房源和房价炒作的乱象”

法治周末记者 肖莎

在近期，一线城市纷纷针对房地产市场“加码”了调控政策。

比如，北京银保监局近日要求辖区各银行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，重点排查是否存在由于授信审批不审慎、受托支付管理不到位、贷后管理不尽职等情形导致消费贷、经营贷资金被违规用于支付购房款等问题，并要求银行对发现的问题立即整改，加强内部问责处理。

贝壳研究院高级分析师潘浩告诉法治周末记者，严查购房者资金来源，已成为多数城市调控的重要手段。据贝壳研究院不完全统计，2020年至今，已有无锡、常州、唐山、长沙、上海等城市明确严查购房者的资金来源。

“就近期市场乱象来说，其实有两个：一个是违规资金进楼市，一个是房价哄抬炒作。若是后续资金面受到了管控，那么也客观上有助于稳定房价，减少房源和房价炒作的乱象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

北京对违规银行顶格处罚

2020年下半年以来，北京房地产市场相对于上半年有所回暖，成交量和房价都有上涨趋势。

一位常年关注北京望京区域的购房人告诉法治周末记者，她从去年下半年发现，很多自己看中的房子，很快就被卖掉了，而且购房人的议价空间明显缩小，她自己几乎是在一种恐慌买不到房的心理下迅速签约的。

在这种情况下，一些想要炒房获利的人群开始有了动作，可是当资金紧缺时，炒房资金从哪里来？

一位在京有多套房产的先生告诉法治周末记者，他们曾经考虑过一种做法，从银行通过经营贷贷出500万元，用这500万元付首付，然后用房租支付银行利息。他认为在市场趋好的情况下，这种做法不会有任何风险。

当法治周末记者问到，个人经营贷的资金怎么能去买房，不会有用途限制吗？这位先生表示，听说有的银行会配合做一些手续，对资金流向不做过多监控。

如今，这样的情况已被北京市银保监会关注到。

北京银保监局根据掌握的资料，第一时间开展大数据筛查，并就筛查发现的疑点线索向辖内银行机构下发监管提示函，并结合非现场监测数据，综合采取窗口指导、现场检查等多种措施督导信贷业务规范发展。

“未来持续开展房地产业务专项检查，针对检查发现的个人信贷资金违规流入房地产领域等问题，对违规银行机构依法从严顶格处罚，同时严格执行机构与人‘双罚’制度，对相关责任人给予警告和禁止一定期限从事银行业工作等行政处罚，加大监管震慑力度。”北京市银保监会表示。

上海市银保监会刚刚发布的《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》（沪银保监通〔2021〕6号），也明确指出：防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域，要求各银行对2020年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，并于2月28日前向上海市银保监局报送自查和整改报告。发现违规问题的，应从机制上查找问题，并立即进行整改，对相关责任人严肃问责。

深圳在此前的调控中，同样要求，严查购房者的购房款来源以及购房人的收入证明、征信报告、近一年及以上的银行流水单。

个人房贷“门槛”变相提高

上海和广州，近期都针对个人房贷工作出台了相应细化的规定。

广州部分银行的做法是，上调个人购房贷款利率。

“据悉，工农中建四大行的首套房贷利率调整为LPR+55BP，二套房贷LPR+75BP，而此前则是首套房为LPR+40BP，二套房则是LPR+60BP。变更后，首套房贷的利率为5.2%，而二套房则为5.4%。”严跃进认为，此次房贷政策调整有两个特点，第一、四大行出现了调整，具有很强的信号，这四大行本身属于房贷规模较大的银行，调整有风向标意义；第二、利率上调是全面的，无论首套还是二套都进行了调整，进一步体现了信贷政策收紧的导向。

严跃进说，信贷收紧的原因在于广州近期楼市炒作，同时信贷集中度管理的工作正不断落实，而信贷收紧会限制市场交易，或者说有助于市场的稳定。

“但是，在实际过程中，也要防范各类风险，包括恐慌性购房以及既有购房合同违约等风险。”严跃进提醒。

上海在本轮调控中，则明确要求严格管理房贷占比，特别是个人房贷占比，同时要求严格控制借款人住房贷款的月房贷支出与收入比、月所有债务支出与收入比，多渠道核实借款人真实收入水平，规避流水造假，并要求重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

严跃进认为，这些做法，都属于变相提高个人贷款购房的门槛。

“上海在明确了发放个人住房贷款的债务审核要求及放贷时点要求后，可以确保资金安全，防范房地产金融风险，净化房地产市场金融环境，挤出炒方投机，保障真正需求。”潘浩认为。

贝壳研究院高级分析师陶琦还告诉法治周末记者，近期各地频繁收紧房贷占比和对房贷进行各种调控的一个背景是，2020年，在相对较低的房贷利率和宽松的金融环境下，居民购房需求不断释放。6月至9月居民中长期贷款单月同比增加值均保持在1000亿元以上，随着货币环境逐步回归常态化，10月以来，居民中长期贷款增长趋势逐步收敛。另一方面，2020年一季度起，房贷利率高于一般贷款利率，这在过去十几年不曾有过，商业银行基于盈利的目的会将信贷资源更多地向房地产领域倾斜，这从另一方面也支持了房贷的高增。

“2020年，对居民端宽松的信贷支持一定程度上支持了房价的上扬。以贝壳百城二手房价格指数来看，与2020年1月相比，2020年12月，百城二手房价格指数上涨的城市有52个，占比过半。”陶琦说，随着经济的复苏，房地产对经济的拉动作用逐步显现的同时，房地产市场的风险也同样引起监管层的关注，在此背景下，各个城市的调控政策随之出台。

钻空子购房，难了

在一线城市的这一波房地产调控中，深圳和上海的政策要点还包括“严查购房者资格”。

近些年，房地产调控一是限购，二是限贷，严查购房者资格是落实限购政策的重要手段。

上海发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》中明确规定：“严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”

上海此前的规定是，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起1年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

“这个做法就是为了打击假离婚购房的现象。”严跃进说，而且上海市前一天晚上发布政策，第二天就正式实施，不留任何钻空子的空间。

深圳在明确要求开发商和中介对购房人的有效身份证明、户籍、婚姻状况及家庭成员证明材料等各项信息进行严格审核外，还规定，对于弄虚作假隐瞒真实情况或提供虚假证明材料申购住房的购房人，一旦发现就严格处罚，停止相关人员使用深圳市“购房意向登记系统”以及合同网签系统3年，停止相关人员在深圳市购买、承租保障性住房和人才住房资格3年；已在公共住房轮候名单内的，取消其轮候资格，停止相关人员在深圳市的住房公积金贷款资格。

“深圳的这类处罚属于比较严厉的，能够真正发挥震慑作用，使得各类购房资格造假的成本增大，真正杜绝各类炒房行为。”严跃进说。

责任编辑：王翔