亲历杭州抢房潮：80000人摇号、90%出局

亲历杭州抢房潮：80000人摇号、90%出局

来源：公子豹资本圈

作者：公子豹

2月5日，天刚蒙蒙亮，一阵窸窸窣窣的穿衣声后，赵女士紧盯着微信小程序“杭州国立公证处官方摇号查询”平台。

当天早上8点，滨江“观品”率先摇号，拉开了杭州楼市史上最大开盘潮的摇号序幕。

2021年2月，注定会在杭州楼市史上画个小圈圈——当天，杭州20多个一齐推出的楼盘开始摇号。在7万多报名户的炯炯目光注视下，约10%的人成为最后的赢家。

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由于某种奇怪的原因，豹哥获得了与其他作者相比更为独特的视角和体验。

01

90%陪跑

当天，“观品”某置业顾问在380多人的微信群里，发出了现场摇号的照片。

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8点26分左右，微信群里有人陆续报出了摇到的号码，在一片“凉凉”的叹息声和“哭脸”表情中，有摇中的购房者在群里发出了第一个红包，瞬间被抢光。

也有摇中的购房者，开始着急地咨询如何付款和购买车位，并与群友商讨着该选择哪种户型。

不少人默默退群，他们只是陪跑做了一回分母。

从此后他们的人生境遇，恰如1998年版的《新华字典》作过经典的点评：“张华考上了北京大学；李萍进了中等技术学校；我在百货公司当售货员：我们都有光明的前途。”

岁月如梭，却被一条炒房主线串联起来。

2018年6月，杭州楼市开启“摇号售房”时代。2020年6月，“西溪公馆”吸引杭城6万人报名，项目中签率不到2%，一时全国瞩目，“万人盘”成为热词。

这一次，“万人盘”再次出现。

楼市和股市，看似两个从不交叉的平行世界里，其实重叠着一部分理财焦虑的人群。在股市和楼市隐隐约约的跷跷板上，人们都试图将财富放在更沉的一端。

在豹哥看来，摇号时代的杭州楼市，与股市一脉相承——限价限量供应的新房，类似于锁价式定增，以“预期利差”吸引散户入局，二手房跟着上涨，继续推高新房套利预期。合伙炒房和“代冻资”类似配资，有人还动用多个账户多张“房票”。

至于新房摇中概率，类似于新股中签率。唯庄家不可战胜！

02

10000套房集中开盘

没有一个城市，可以割舍房地产。

杭州宜居，但居不易。从“西湖时代”迈向“钱塘江时代”的杭州，随着G20峰会的成功举办，昂首走入了“准一线城市”的序列。

与此同时，房价调控的压力不断裹身这座全国瞩目的城市。硬币的另一面，如同全国多数城市一样，“土地财政”也是这座城市的“钱袋子”。

楼市必须降温！1月27日一早，杭州房地产调控政策紧急出炉，从强化限购、限售、增加税收、无房认定、人才购房等多维度进行了新的调控。

其中，“中签率低于10%的楼盘，不动产证满5年才可出售”的规定为全国最严。因为，加上项目建设周期2—3年，此类“红盘”将需锁定7—8年。

新政指向性非常明确——大力度打击投机客，增大了对无房户及人才无房家庭的供给。

27日晚，多个热盘领取预售证，杭州史上最大规模的开盘潮启幕。截至目前，从每平方万余元到近7万元不等的22个项目、计1万余套商品住宅几乎在同一时间集中开盘，等待摇号。

这时，滨江“观品”等项目甚至还未做好开放售楼处的准备。

位于杭州奥体板块的“观品”第一次开盘，共有191套房源，均价47000元/平米，户型从169平米到233平米不等，首套购房户冻资240万、二套480万、全款800万。

杭州楼市的“房票”大致分三类：

第一类是高层次人才“房票”，具有优先摇号资格，不同楼盘给人才的房源比例在5%—10%之间；

第二类“房票”是无房户，多数项目的房源配给比例与人才类似；

第三类是有房且具有购买资格的人群。

以“观品”为例，最终有1573人报名，整体的摇中概率为12.14%。

其中，给人才的房源比例是10%，无房户20%，相对而言，人才的整体摇号概率为41.2%，无房户为15.92%，有房户为8.84%。

幸运的是，“观品”的摇中率高于10%，无需“锁定期”。根据1月27日出炉的杭州楼市新政，中签率低于10%的楼盘，不动产证满5年才可出售。按通常的项目建设周期，此类“热盘”将需锁定7—8年。

相比之下，“江河鸣翠”“御潮府”“嘉品”“观品”“君品”等同步开盘的多个热门楼盘，摇中率均低于10%，全体购房者在不动产证满5年后方可出售。

03

“代冻资”

过去三个月内，杭州楼市几乎没有热盘放出——显然，新的降温政策在酝酿之中。但新政力度之大，出乎很多人的意料。

沉寂多时的置业顾问摇号群再度活跃。由于意向人数众多，滨江嘉品的置业顾问，一下子开出了9个摇号群。但几天之后，这位美女置业顾问变得异常低调，不再热情回应。在嘉品售楼处现场，也几乎没有接待人员。

置业顾问的脸为何变冷？购房人群都清楚——怕沦为万人摇的红盘。

不过，嘉品220余套的房源实在太少了。最终，该楼盘吸引了4000多人摇号，整体中签率仅约5%，为全城最低。

其他几个热门楼盘的中签率也高不到哪里去。

钱江新城的江河鸣翠，是杭州近期开盘的住宅项目中的“高富帅”，户型从143-229平米不等，限价6.85万元/平米，首套冻资300万，二套及全款均冻资600万。即便门槛较高，但仍有5000多人报名，冻资近400亿元，中签率不到6%。

另一热盘御潮府，抬升了冻资门槛，377套房源竟也吸引了5000多人摇号。

一个插曲意味深长。滨江集团美女销售李珊珊，因涉“代冻资”门，在众口铄金中暂时中止了职业生涯。

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这位金牌置业顾问，在5年内创下44亿销售额，仅仅是在摇号群中，为心急的客户提供了垫资方的信息而已。

显然，她是焦虑的“摇房时代”的牺牲品。

这是杭州史上最大规模的开盘潮。1月27日杭州楼市新政出台后，各类“积压”的红盘集中领取预售证。从每平方万余元到近7万元不等的22个项目、计1万余套商品住宅几乎在同一时间集中开盘，摇号者只能选择其中一个报名。

据豹哥统计，本次报名摇号的人数约8万人，冻结资金在1200亿元以上。多个热门楼盘，由于中签率低于10%，所有购房者将锁定7-8年。

抱憾的7万人，从各个摇号群里退了出来。

柳暗花明的好消息是：壹号院还剩下330方的房源，摇到净赚1000万，还能跟施一公做邻居，在门前屋后邂逅，聊一聊细胞凋亡及膜蛋白领域的最新研究。

04

楼市信仰

很多股市里的韭菜后悔没买房：“无论啥时候买房，都是对的。”

这些话，就如同巴菲特贪婪与恐惧的论调一样，经典而易碎。对个体来说，在如此复杂多变的调控环境下，无论何时，择时投资都是一件特别困难的事。

2015年下半年股灾降临，不少股民至今未恢复元气。但那时候开始随时买房，都是买点。从不套人——这大概是国人对房地产最朴素的信仰来源。

2015年，央行多次降准降息利好楼市，杭州房价从2015年下半年开始上涨。

2016年，G20峰会召开之后，杭州楼市出现又一轮大涨。这一年的杭州楼市，就像2015年上半年的股市，吸引了所有人的眼球。当时，房产销售圈的流行语是：今年不买房，明年要么买不到房，要么买不起房。

在房住不炒的基调下，杭州楼市调控加码，2018年6月进入“摇号时代”。千人摇、万人摇成为杭州楼市热词，“凌晨3点排队”“几十人争抢一套房源”的消息满天飞，刺激着购房者敏感的神经。

在官方的数据中，2018年以来的杭州房价一直处于“横盘”状态。但饥渴的购房户自己知道，他们积压的欲望有多高。

限价限量，如同特殊时期中国股市的IPO，节奏和价格均被精准调控。主板IPO“最高23倍市盈利”的发行价格，与杭州楼市的限价政策并无二致。

当然，说得更美好更有艺术性一些，IPO限价是让利于二级市场。楼市也一样，一旦“打新”成功，就意味着妥妥的浮盈。

开发商忧心忡忡，购房者则是另一番场景。由于套利空间诱人，有人“搜集”多张房票出动摇号，摇中后以代持方式拥有；不少亲朋之间拼资摇号，摇中后以出售套利为目的。

尽管杭州楼市新政进一步抑制了投机客，但此类套利人群依旧存在。2月5日，在“观品”微信群里，就有摇号者说自己有3张“房票”，但都没摇中。

05

砸盘和抢房是一拨人

许多打脸的故事，似乎已从杭州购房者的记忆里抹去。

2008年9月，杭州万科“魅力之城”售楼处遭到愤怒的业主围攻砸损，起因是万科居然降价打起了8.5折，砸了房地产的盘。

彼时，其它城市亦出现了购房者砸售楼处的情景，购房者以涉嫌价格欺为由，去房企提出交涉，疾言厉色要求退房。

十多年后，昔日愤怒的砸盘者，成为今天抢房的主角。

今时今日的摇号买房，与股市锁价定增异曲同工。股市中，上市公司以8折甚至更低的锁价吸引财务投资者入股，配以18个月的锁定期作为条件。

楼市中，肉眼可见的价格倒挂，给了购房者以充满满足感的套利空间——哪怕，楼市的锁定期可能拉长至7-8年。

问题是，价格倒挂是何以形成的？豹哥以为，限价限量政策之后，楼市僧多粥少的局面类似饥饿营销，吸引着更多人群涌向新盘摇号，这又间接拉动了二手房价，再度推升了新房的盈利预期。

新股打不到，就去炒次新股——就是这个道理。

06

通胀下的全民焦虑

最近的杭州，公交车、饭桌、地铁上，凡人群集聚之处，问候语几乎都是：去摇号了吗？

豹哥的一位上市房企朋友，对8万人的摇号景象颇为震惊。这位身家过亿的高管，最最关注的是昔日房企龙头华夏幸福的命运。

不少房企，都对华夏幸福投以同病相怜的目光。

股债“双杀”、千亿债务悬顶，华夏幸福老板王文学，正在为赌周期、企业战略布局选择等错误买单。

这位讲义气的昔日大佬说：“今天我干到这，愿赌服输，我早就说过，过去的时候喝酒多好，享受了那时候的好，我也能忍受现在的煎熬。”

房企好时光一去不复返了。虽然一车未售的恒大汽车靠PPT就能估值4000亿港币，但冷不丁“打折”的恒大地产究竟只是“大”而已，旗下楼盘的房屋质量“有口皆碑”。

许家印应当庆幸，打折没有发生在2008年。

杭州人戚金兴带领的本土开发商滨江集团，2019、2020年销售额连续破1000亿元，成为杭州市场的老大，品质口碑也超越了失去宋卫平的绿城。

但是，这家13年前上市的房企，13年后股票市值仍然停留在120亿的原点。这是历史的吊诡，还是时代的选择？

万科的“天空之城”也是当仁不让的杭州红盘。但放眼二级市场，在2018年率先喊出“活下去”的地产龙头万科，2020年度的股价居然是下跌的。

眼睁睁看着茅台、片仔癀等头部公司股价刷刷上涨的房地产股票，与国内一二线城市的火热买房盛况，构成了一个难以言说的平行世界。

融资无门的房企在焦虑，向往美好生活的人们也在焦虑。豹哥身边多个事业有成的朋友，这次都拿了多张房票去摇号，单冻结资金就需近1000万元。

“新规要锁定7、8年呢？还这么看好？”

“锁定优质资产！通货膨胀啊兄弟，还能买啥？”

随着摇号结果出炉，90%的购房者将从史上最大规模的摇房群中退出。

在多个摇号群里，新楼盘的置业顾问，给这些失落的购房者送去新的希望：“亚运村（预计3-4月）等开盘，祝大家早日上车。”

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责任编辑：薛永玮