错判环京地产形势 王文学反思华夏幸福千亿债务危机

原标题：王文学反思华夏幸福千亿债务危机 错判环京地产形势仍看好产业新城发展方向

来源：长江商报

记者 沈右荣

时间！时间！当前，王文学最希望的是拥有大把大把的时间，延长偿还债务的时间，通过时间换空间，让他能缓口气。

当过司机、开过火锅店、干过装修包工头的王文学，给朋友圈留下的印象是情商高、好学。正是凭借这两点，他在20年内缔造了传奇。他创办的华夏幸福（600340.SH）成为中国领先的产业新城运营商，曾以1200亿营收跻身中国地产前十。

然而，2021年伊始，历经一系列自救措施仍未能治愈积弊沉疴的华夏幸福危机爆发了。王文学向外界坦承，年内需偿还债务达千亿，目前可动用的资金只有8亿元。他一再恳求债权人给予“时间”，他决定“先不还钱、保证有序经营”。

王文学开始了创业23年来的首次深度反思。他仍然坚信，产业新城发展方向契合国家战略，他的错误在好高骛远、错判环京地产形势。

目前，河北政府、相关监管部门等已经出手“抢救”华夏幸福，其债务风险或将顺利化解。

2月5日晚间，武汉科技大学金融证券研究所所长董登新向长江商报记者表示，产业新城PPP模式有利于新城开发、实体经济发展，但对运营者的实力要求较高，切忌过度负债，否则极易酿成流动性枯竭风险。

千亿债务面前恳求“时间换空间”

“坚决不逃废债！”面对华夏幸福“塌房”及“不再还钱”的质疑，王文学公开作出承诺。

华夏幸福的债务危机一直为社会高度关注，众说纷纭。

2月1日晚，华夏幸福正式披露，公司及子公司发生债务逾期涉及的本息金额为52.55亿元，涉及银行贷款、信托贷款等债务形式。导致这一局面的原因在于，受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，自去年第四季度至今，到期需偿还融资本息金额559亿元，剔除主要股东支持后的融资净现金流-371亿元，公司流动性出现阶段性紧张。

在公告中，华夏幸福并未谈到还债事宜，而是与相关金融机构协调展期。原因在于，公司现金流已经枯竭。

华夏幸福还披露，截至今年1月31日，公司货币资金余额为236亿元，但受限资金228亿元，可动用资金仅为8亿元。

实际上，根据此前披露的财务报表，今年内，华夏幸福需偿还的债务接近千亿。

近千亿债务缺口再度将王文学推到了风口浪尖。

就在公告的当天，华夏幸福以线上线下相结合方式在北京、廊坊、上海、深圳等6地同时召开金融机构债权人委员会第一次会议。

在这场会议上，王文学首先表态，称坚决不逃废债。他称，自己进行了深度反省，导致目前这一困难局面，除了疫情等外部影响外，主要是内因。错误研判了环京的房地产形势，环京地产量价齐跌，四年累计影响回款超千亿。长三角（大湾区）等新区尚在培育期，未达预期。个人膨胀，扩张激进，好高骛远，抓规模不重效益，管理不够精细等等。

在会议中，王文学除了表达愧疚和道歉外，还有恳求。他恳求债权人加入债委会，稳定有序地推动债务化解。恳求债权人给予他和华夏幸福充分时间，以时间换空间，维持员工稳定。

此前，市场上传出，王文学的自救措施之一是，“不再还债”，“保持有序经营”，增加回款。

债委会已经召开一次会议，两家最大的债权人工行和平安均为债委会主席单位。在政府及相关部门、债权人助力下，假以时日，华夏幸福债务风险将会顺利化解。

但王文学的压力还是不小。

2月2日，在河北廊坊，王文学与千名员工开了一次会议。王文学直面现实，新增融资全面受阻，业务现金流无法覆盖偿付需求，可注入的资金基本枯竭。这是他和公司上下都不愿看到的。

“连利息和工资都发不了，怎么能够跟人家谈展期？”王文学的打算是，确保公司有序经营，有序经营是化解风险的前提。

面对员工，王文学说，面对困难，大家可以选择离开，都是理性的人、经济的人，要养家糊口，还要新的事业追求。当然，王文学也希望讲点义气的弟兄们留下来，帮帮他帮帮公司。

向债主恳求时间、向社会及员工恳求帮助，曾经以485亿元身家荣登河北省首富宝座的王文学，已没有了往日的雄心和骨气。

错过一次自救良机

王文学的发家史，至今仍然是一段颇富传奇的谈资。

1967年出生于河北霸州的王文学，1992年，在廊坊市市委党校旁边开了一家“川崎火锅”，出入多有政府人员。情商高、机灵的王文学很快嗅出了商机，帮政府翻修楼堂馆所。

一个频繁传颂的故事印证了王文学的精明。1998年全国严禁楼堂馆所建设，王文学替政府翻修楼堂馆所的款项难以收回。他的意外之举“收获”了信任：一把火烧掉与政府签订的合同。

1998年，房改启动，王文学承接了廊坊市委党校旁边的宿舍楼项目，垫资建设后，将剩下的土地盖商品房出售。这是王文学的第一个地产项目，名为“华夏花园”，但其真正进入地产领域的项目应该是固安产业新城。

2002年，土地贫瘠的固安县建设产业园区，王文学投身其中。华夏幸福与固安县政府签署60平方公里、50年的开发协议，打造固安工业园。这是华夏幸福第一个产业新城PPP项目。

几年后，固安产业新城项目大获成功，成为华夏幸福和王文学的一张名片，一度接待一波又一波人士前来“取经”。

固安产业新城的成功，坚定了王文学将产业新城全面复制的信心。截至目前，华夏幸福在全国多地复制，覆盖京津冀、长三角、粤港澳、以及武汉、郑州、成都等高潜能都市圈。

王文学采取产业新城与商业地产双轮驱动模式，与政府合作，采用PPP模式，短期开发商业地产，所获资金用于产业新城的长期运作，即“以短养长”。

固安项目后，王文学大举挺进环京区域，廊坊、香河、八达岭等地开发一系列产业新城及商业住宅类项目孔雀城。

2016年，华夏幸福销售规模突破1200亿元，跻身全国地产前十。

然而，随着环京地区房价大幅飙涨，房地产的调控政策出台，2017年6月，廊坊市宣布执行三年社保限购，前往环京购房的多是北漂族和投资客，限购政策使得楼市急速降温，环京房价应声下跌。

环京区域限购不断加码，商品房销售受到重挫，华夏幸福开发的孔雀城这头“现金奶牛”产生的现金流大幅减少，而前期运作的产业新城需要继续投入，公司财务压力陡增。

2017年，公司经营现金流为净流出162.28亿元。在这种情况下，华夏幸福的资金吃紧，缩减规模、减少土储。2016年底，公司土储建筑面积1115.71万平方米，2017年底、2018年底分别为988.27万平方米、917万平方米，连续两年下降。

即便如此，还解决不了华夏幸福巨大资金需求。2018年7月、2019年，王文学拉来了平安作为战投，后者投入180亿元成为华夏幸福第二大股东。

现在看来，引入平安后，王文学错过了一次绝佳的自救良机。180亿元资金入账，华夏幸福原本可以改善一下财务状况，实际上，公司的融资结构并未明显改善。

2018年，华夏幸福财务费用9.63亿元，2019年猛增至27.82亿元，2020年前三季度为36.78亿元。2017年底，公司银行贷款占比37.31%，融资成本为5.74%，信托资管融资占比18.40%，融资成本为7.73%。2020年6月底，银行贷款、信托资管等占比分别为22.86%、33.42%，对应的融资成本为6.12%、10.15%。

180亿元入账，王文学没有用来降负债，而是继续扩张。郑州、成都、沈阳、粤港澳等地区，华夏幸福相继落子。

王文学在反省中提及，错判了环京地产形势。目前，华夏幸福仍然集中了一半以上项目在环京区域。

坚信产业新城战略正确

反省如今的财务困境，王文学依旧坚信产业新城战略是正确，只是产业太集中于环京地区，将鸡蛋放在了一个篮子。

实际上，在2017年，环京地区地产调控、房价下跌之时，王文学就想着转移，但船大掉头难，调控不断升级，想要快速撤退也不容易。

其实，华夏幸福如今的局面，还有一个原因，平安的钱不好“拿”。

当时，平安作为“白衣骑士”援助华夏幸福是有条件的。那就是，2018年至2020年，华夏幸福实现的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。否则，华夏幸福的控股股东华夏控股需对平安资管进行现金补偿。

在业绩对赌的压力下，华夏幸福想要收缩降负债基本上已无可能，唯有扩大规模做业绩才有可能兑现承诺。事实是，在继续扩张中，2018年、2019年，华夏幸福实现的净利润分别为117.46亿元、146.12亿元，略高于承诺数。2020年前三季度，公司实现的净利润为72.80亿元，同比下降25.30%，全年大概率难以达标。

尽管财务危机已经爆发，王文学依旧掩饰不住对产业新城的看好。他认为，自固安开发建设第一座产业新城以来，华夏幸福坚持把发展实体经济放在首位，实实在在发展产业集群，积极推动都市圈县域经济高质量发展。这与国家新型城镇化、工业化战略十分契合。也与十四五规划重点推进的现代化都市圈战略不谋而合。

华夏幸福的产业新城采用政府主导、企业运作、合作共赢的开发性PPP市场化运作机制，华夏幸福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。其中，产业发展服务包括业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。

在这一运作机制下，政府不投资、不担保、不兜底，仅购买投资运作商提供的服务。

显然，以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体的发展模式，对于一些新城开发而言，确实有利促进经济发展。

根据华夏幸福披露，公司坚持“产业发展龙头化”策略，聚焦新一代信息技术、高端装备、汽车、航空航天等十大重点产业，通过龙头引领产业集聚新产业发展方式，打造产业集群。

截至2020年6月底，公司搭建的平台已覆盖企业8200万家、园区6200个、录入数据13.2亿条，可为企业投资选址和区域产业发展提供高效服务。

董登新向长江商报记者表示，产业新城采用PPP模式，对于地方政府新城开发吸引力很大，既能借助社会资本建成漂亮的产业园区新城，完成针对性的招商引资，又能实现源源不断的GDP、税收及就业，实现当地产业转型升级。但是，作为社会资本的投资主体而言，由于初期投资大、运营周期长，对资金、资源、能力（包括招商引资能力、产业园运营管理能力等）要求较高。PPP模式下，回报收益相对稳定，且周期长。这要求投资主体不能过度负债，更不能加杠杆，否则极易酿成资金链断裂风险。

在董登新看来，华夏幸福的产业新城战略是可取的，但其过于激进，源于摊子铺得过大、过度负债，加上重仓环京这一房地产调控重点区域，导致财务危机爆发。

责任编辑：邓健