新星宇控股赴港IPO:长春当地房企第一 经营现金流连续两年为负

土地储备总额为405.86万平方米，其中53.6%位于长春。

本文为IPO早知道原创

作者|苍穹

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据IPO早知道消息，新星宇控股集团有限公司（以下简称“新星宇控股”）已于2月9日向港交所递交招股书，光大证券为其独家保荐人。

招股资料显示，新星宇控股前身为2006年成立的新星宇房地产，彼时尚为新星宇建设的附属公司，而其现任主席、行政总裁兼执行董事庐昕于2007年7月成为新星宇建设的股东。此后经过系列重组，庐昕于2019年12月成为新星宇控股的控股股东，但新星宇建设不再为其的股东。

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新星宇控股股权架构（来源：招股书）

自成立以来，新星宇控股一直在中国从事开发住宅物业项目并以吉林省为战略重点，2016年以海南省为跳板，其始开启全国化的进程。目前新星宇控股已在中国的五个主要地区（即北方地区、华北地区、华中地区、华东地区及华南地区）开发业务，并进入哈长、山东半岛、长江中游、长三角、粤港澳大湾区及北部湾等城市群。

截至估值日期，新星宇控股在中国六个省份的10个城市拥有38个物业项目，涉及土储总额405.86万平方米，包括已竣工的可供销售及可供出租建筑面积51.74万平方米、开发中物业总建筑面积196.15万平方米及持作未来开发物业的总建筑面积157.97万平方米。

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新星宇控股土储分布（来源：招股书）

为满足目标客户的多样化需求和偏好，新星宇控股提供四个主要标准化优质住宅物业系列，介乎首次置业者至高净值家庭。其中，之系的特色为简约当代设计并使用先进建材及技术；和系的特色为具有欧洲风格的当代设计；府系的特色为中式及新中式设计，展示‘传统精神，当代表达’的概念；世家的特色为新中式设计，地段优越，四周高等教育机构、娱乐及商业设施齐备。

凭借多年的区域深耕，新星宇控股已在吉林省建立活跃的业务。如自2015年起至2020年其获授‘中国房地产开发企业品牌价值测评榜单—品牌价值东北10强’称号，并在2020年名列‘2020长春企业100强’第13位；而据行业报告，按订约面积及销售额计，新星宇控股于2014-2019年间连续六年在长春市当地物业开发商中排名第一。

于往绩记录期间，新星宇控股保持相对稳定的业绩。2018-2019年及2020年1-9月其分别实现收入47.87亿元、48.66亿元及12.56亿元，同期毛利分别为12.04亿元、14.75亿元及4.96亿元，相当于毛利率分别为25.2%、30.3%及39.5%。

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新星宇控股利润表（来源：招股书）

拆分来看，新星宇控股的收入主要来自物业销售、提供建造服务两部分，其中提供建造服务是指其为各地方政府建造安置房。当下物业销售贡献新星宇控股的绝大部分收入，往年贡献率均超过96%；报告期内提供建造服务产生的收入分别为1.65亿元、1.86亿元及2070万元，占各期总收入的3.4%、3.8%及1.6%。

客观而言，新星宇控股自身资质并不是特别坚实，规模过小、区域集中、现金流短缺的阴影挥之不去。

销售层面，新星宇控股收入尚不足半百亿，相较2020年成功在港上市的汇景控股 （09968.HK）、港龙中国地产（06968.HK）、金辉控股（09993.HK）、上坤地产（06900.HK）、祥生控股集团（02599.HK）、领地控股（06999.HK）及大唐集团控股（02117.HK）7家房企，这一营收仅优于汇景控股和港龙中国地产，规模处在后半段。

布局层面，尽管新星宇控股已入驻6个省份，除吉林省外，其在其他省份的项目都很零散。招股书披露，其有53.6%的土储位于长春，第二大城市则是山东威海，以3个项目占据17.2%的土储比例。

现金流层面，2019年及2020年1-9月新星宇控股分别录得经营活动负现金流约为11.86亿元及1.07亿元，源于营运所用重大现金净额及物业开发活动持续增加导致利息付款所致。而在报告期内，新星宇控股按浮动利率计息的银行及其他借贷分别约为15.07亿元、13.06亿元及12.64亿元，同期财务成本分别为1.23亿元、1.22亿元、3220万元。

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新星宇控股现金流量表（来源：招股书）

如今房地产融资收紧的趋势不可阻挡，同时房企销售回款的流入放慢，为了补足资金缺口而需求上市将是行业的常态。然而诸中小房企上市并非易事，此前规模偏小的奥山控股、海伦堡等房企已现多次招股书失效，且至今未能成功上市。新星宇控股能否顺利闯关，让我们拭目以待。

责任编辑：陈诗莹