加装电梯总价高出20-30万 北京老旧小区翻新或重塑二手房格局

原标题：实探！加装电梯总价高出20-30万！老旧小区翻新或将重塑二手房格局

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“

加装电梯、墙体翻新

老旧小区改造

旧貌换新颜

对房价影响几何？

”

来源：京津冀买房 原创/江小二

乳白色新大门，新粉刷过的红色楼房，时尚的美发馆，中央花园……这里是2021年初春劲松北社区。

小二的最大感受是这个社区很“新”！绝对想不到，它已经有40年历史。

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与劲松北区的楼龄一样，北京有很多老旧小区，在二十年前，这类小区是城市发展进步的象征。它们大多位于城市核心区，在四环以内，在东西城、朝阳、海淀，有着独特的地理优势。

但二三十年后，老旧小区普遍存在环境差、物业管理不到位、没有电梯等问题，让许多居民十分头疼。

针对老旧小区破败的现状，2020年5月，北京市住建委联合市规自委、市财政局等7部门，共同印发《2020年老旧小区综合整治工作方案》，明确年内开工老旧小区综合整治项目80个，完成老旧小区综合整治项目50个，完成固定资产投资12.8亿元。老旧小区综合整治工作也被列入《2020年度街道工作和“吹哨报到”改革重点任务清单》。

如今劲松、潘家园区域内多个老旧小区已经实施改造，小二现场走访，不少小区已加装了电梯、安装了人脸识别门禁系统、增加绿化面积、规范小区停车位等。小区面貌焕然一新。

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“老人年纪大了，腿脚不好使，没有电梯真是不方便，现在就盼着电梯能早日装好。”磨坊北里社区的张大爷在这里据说住了20多年，如今年近70，说出了对老房子翻新的期待。

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2月25日，北京市住建委发布，今年北京计划新开工300个老旧小区改造项目，约1100万平方米，稳步推进老楼加装电梯、央产老旧小区综合整治工作。

在北京市人民政府新闻办召开的新闻发布会上，北京2020老旧小区改造成绩单也出来了。

2020年，全市老旧小区综合整治实现新开工项目220个，涉及261个小区、建筑面积1038万平方米、居民17万户；新完工项目61个，涉及72个小区、建筑面积214万平方米、居民3.5万户，居民满意度达90%以上。圆满完成了开工200个项目、完成50个项目的年度任务目标。

北京老旧小区的改造提升，与人民生活息息相关，同时也影响着二手房市场的流通，目前部分老旧改造小区已经开始出现涨价趋势。

那么，老旧小区改造，是否能让二手房房价上涨？对楼市有什么影响？

01

劲松北社区

物业+养老模式，二手房价降速缓于其他社区

朝阳劲松区域内多是上世纪70、80年代房子，在那个年代，能住在劲松社区是一件令人羡慕的事。而如今与繁盛的国贸CBD和众多新兴小区的双井相比，这里却略显陈旧。

近两年劲松进行了大面积改造后，社区价值提升明显。其中，劲松北社区除了进行道路翻新、设施更新等基础改造之外，还推出“物业+养老”理念模式，广受居民好评。

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据悉，劲松北社区共有居民3605户，其中40%是60岁以上的老年人，针对小区人口特点，延伸出了“物业+养老”的工作模式。引入物业管理的劲松北社区，从过去仅有16个人的社区居委会一下扩充到服务团队近百人，可解决独居老人陪伴就医、帮忙跑腿、清理玻璃等问题。

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此外，劲送北社区还改造了社区中心花园，增加了健身设施、乒乓球台等。

小二走访时，中心花园人特别多。一位正在花园内休息的爷爷告诉小二，“有空的时候就来这儿打打兵乓球，孙子也可以在花园里玩耍，照顾孩子很方便，生活幸福感提高了不少。”

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劲松北社区改造效果明显，来看看它的房价走势。

劲松区域二手房最新成交均价为58927元/平。2月挂牌均价612979元/平，同比去年下降2.23%，但有止跌转涨的趋势，环比上月上涨0.25%。

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数据来源于安居客

劲松北社区一区2月挂牌均价65330元/平，同比去年下降1.83%，环比上月上涨9.92%。

整体看，劲松北社区挂牌均价比劲送区域高出4000元左右/平，环比上月涨幅更高，同比去年降价速度减缓，止跌转涨的趋势更为明显。

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数据来源于安居客

劲松北社区二区小户型单价更贵，据安居客最新历史成交数据显示，37平一居室总价261万，单价7万元/平。

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数据来源于安居客

据悉，自2019年起，北京市住建委开始探索引入社会资本参与老旧小区综合整治，劲松北社区推进较快，初步形成了“劲松模式”，小区环境和物业服务水平大大提升，物业收费率已超80%。

02

磨房南里第四小区

加装电梯后，二手房价高出20-30万

据北京市住建委消息称，2020年北京市老楼加装电梯新开工476部，竣工投入使用636部，超额完成了全年任务。

老楼安装电梯是老旧小区改造项目中呼声最高的项目，没有之一。有统计数据显示，仅加装电梯一项，北京涉及8万栋老旧楼房约25万个单元的400万户家庭。

以磨房南里北京工业大学四小区为例，楼房均为多层，400多户居民中，老年人约占85%，很多业主都要求加装电梯。

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目前磨房南里第四小区29号楼1单元以及30号楼1单元、5单元共计9部电梯安装完毕，电梯采取刷卡乘坐的形式。

早在2018年，居民楼加装电梯项目就启动了，高层业主对加装电梯的呼声非常高，经过各方协商后，最终以自愿的形式安装电梯。

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住在4层的王奶奶告诉我，“电梯是同意的单元就安装了，没有协调好的单元就没有装。以前小区没电梯，住在高楼层的老人上下楼很不方便，但现在装上电梯了，我每天都能下去逛一逛”

从外观上看，楼体上加装的电梯外围采用的是玻璃幕墙，不会影响住户采光，看起来就像是观光电梯。从内部看，电梯空间很大，干净整洁，运行时很平稳，听不见噪音。

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磨房北里小区，目前正在加装电梯中。小二走访时，明显感觉到磨房北里小区公共环境不好，道路破损，车位规划较混乱。

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这两个一街之隔的社区房价涨幅如何？

普遍已改造过的磨房南里小区，2月挂牌均价62629元/平，同比去年上涨5.10%。

据我爱我家经纪人称，“由于只有部分单元楼加装了电梯，这类房源非常少，成交均价在6万多，比没有装电梯的房要贵20-30万。并且目前没有这类房源。“

正在改造中的磨房北里小区，2月挂牌均价63192元/平，同比去年上涨0.08%。

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数据来源于安居客

可以看出，改造过后的磨房南里二手房涨价幅度更大；正在改造中的磨房北里，微微上涨。

武圣东里部分单元楼也加装了电梯，同样也是采取刷卡乘坐的形式。据贝壳经纪人称，“有电梯的房源很少，基本上出来一套卖一套。不过除了已经加装电梯的单元之外，未来其他楼栋也会继续沟通加装电梯事宜。“

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武圣东里2月挂牌均价58706元/平，同比去年下降0.32%。

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数据来源于安居客

03

老旧小区改造小结

小幅提升房价，吸引刚需入住

从部分案例可以看出，改造过后的老旧小区：

（1）已经涨价的小区，二手房房价涨幅更大。

（2）处于降价中的小区，二手房价格会保持坚挺，并且会减缓降价的速度。

（3）与未改造完的小区相比，价格走势更明朗。

北京老旧小区主要分布在寸土寸金的城六区内，地段优越，交通便利，生活和工作都很方便。

例如在劲松社区买一套房子，小户型大概在300万以内，这里生活、商业配套成熟，距10号线地铁站仅1公里。老旧小区改造后，环境和物业服务有了很大提升，对于想要在城六区上车，预算又不够的刚需人群，这也是一个选择。

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2021年，北京将继续进行老旧小区改造。小二认为，会越来越多的人关注到老旧小区，大规模的老旧小区改造对北京二手房市场的影响不容忽视。

老旧小区改造不仅能改善小区居住质量，解决民生问题，还能促进房产的保值甚至升值，最为重要的是，将重塑北京二手房市场的格局。

你所在的老旧小区现在怎么样？有改造计划吗？关于老旧小区改造，你有什么看法或者疑惑，欢迎添加小二微信一起交流~

附：老旧小区改造整治菜单

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责任编辑：王翔