专访莫天全：头部房产中介市占率高 不利于稳定房价

原标题：专访莫天全：头部房产中介市占率高，不利于稳定房价

3月5日上午，十三届全国人大四次会议在人民大会堂开幕，楼市再次成为“焦点”议题。国务院总理李克强在政府工作报告中表示，要保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。

住房问题，历来牵动着国计民生。作为地产行业的“元老级”人物之一，全国政协委员、房天下控股、中指控股董事长莫天全持续关注房地产市场，并于两会期间提交了关于“抑制房地产市场垄断”、落实“房住不炒”的建议。

“房屋是有公共属性、社会属性的产品，但在当下的交易市场，头部中介市占率越来越高，不利于市场稳定发展。”莫天全在接受第一财经专访时认为，房产中介如果市占率超过30%，基本就可以影响房价，不利于买卖市场有序发展。

按照2019-2020年期间月交易数据，北京排名第一的经纪公司市占率近50%，成都排名第一的经纪公司市占率超过60%；如果计算单个城市前4家经纪公司的市占率之和，19个城市中有7个城市的市占率超过50%。

“越是房地产经纪市场集中度高的城市，房源信息越是大量集中在头部经纪公司手中，房地产经纪市场垄断性越高，买方和卖方的议价能力也越弱。”莫天全表示。上述数据基于中国人民大学张秀智教授和清华大学林志杰教授的研究结果。

房产经纪市场的集中度，与二手房价同样具备关联性。据上述研究成果，位居市场前四位的经纪机构所占市场份额每增加1%，二手房价将提高0.2%。以北京为例，若前四大经纪机构的市场份额合计增加10%，二手房均价将提高1112.20元/㎡（2%）。

能级越高的城市（比如北京、上海），房地产经纪市场集中度与二手房价格之间的关联度更强，市场集中度对二手房价的提升作用越大。也就是说，房地产经纪市场集中度对二手房房价的影响作用，在大城市中更加明显。

“垄断市场就可以有定价权，同时还可把控整个流程，包括房源、成交、费用等各个方面。一旦垄断出现苗头，说明市场这只‘看不见的手’已经无法正常作业，需要政府‘看得见的手’进场才能维持市场稳定发展。”莫天全对记者表示。

值得注意的是，交易相对透明、标准的新房市场，也正受到中介代理模式的影响。

近3年以来，经纪公司大规模进入新房市场，改变了佣金1%左右的传统新房市场代理模式。“部分新房市场的中介费高达5-10%，少数楼盘的中介费甚至出现极不正常的10%以上的中介费，扭曲了新房市场的正常运行。”莫天全称。

在他看来，新房市场一二手联动的“新销售模式”，在一定程度上“绑架”了开发商和购房者。新房、二手房市场中介行业集中度不断提升，加剧了新房和二手房市场交易模式、交易费用的扭曲，最终受损失的是购房者。

“当下房产经纪行业市场集中度越来越高，行业信息不透明的问题仍然存在，急需建立国家住房市场监管机构，抑制房地产市场垄断出现。”莫天全认为。

他建议，组建国家住房市场监管机构，依照相关法律、法规，因城施策，监督、管理、调控各地房地产市场，预防部分城市逐渐形成的开发及中介机构高市场占有率的垄断格局，加强对寡头企业的监管，保障行业回归到健康有序的竞争中来。

与此同时，建立科学合理的国家住房市场监管制度。行业主管部门与市场监管部门通过设立房地产市场垄断程度评价指标，定期监测全国各城市房地产市场，制定房地产行业的垄断认定制度，为消除行业垄断提供数据支撑。

疫情发生后，一线楼市相继掀起热度。莫天全认为，一方面这反应出消费者对房屋的需求仍然旺盛，同时相较于其他投资方式，房产确实能保值增值；叠加此前疫情因素的影响，市场需求也迎来一波释放，这是此轮市场热度的原因。

即便如此，莫天全表示，今年的调控政策仍会坚持“房住不炒”，不容许房价大起大落。目前国家对房地产金融的控制非常到位，比如“三道红线”对房地产风险的控制。建立国家住房市场监管制度，同样是为了推动房地产市场平稳健康发展。