经营贷入楼市被要求提前还款炒房客怕了吗？

界面2021-03-10 18:21:030阅

原标题：动真格！经营贷入楼市被要求提前还款，炒房客怕了吗？

记者：张晓云

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近期，社交媒体上流传出多张《个人贷款提前收回告知函》证明，显示借款人因违反“贷款用途”的规定，被银行要求于3月31日前归还全部贷款本金余额，金额高达数百万。

告知函还称，如果借款人在上述日期未归还全部贷款本息，贷款将逾期并产生罚息，银行有权对其进行法律诉讼，并采取财产保全措施。

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事实上，这和上海银保监局今年年初印发的《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》的密切相关。其中要求上海各家银行“对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查……借款人存在违反合同约定行为的，按照合同约定给予惩戒”。

除了银行自查外，界面新闻从上海银行业人士处获悉，近期上海银保监局对三家股份制银行上海分行进行了进场检查，分别为中信银行上海分行、招商银行上海分行和光大银行上海分行。

“挑选几家银行进场检查是监管每年的例行动作，检查的重点不会明说，但会定个主题。例如，我们行当年被查的时候是查消费贷，监管是随机抽取3000个消费贷用户，除了检查贷款申请资料是否齐全如实以外，还要求提供消费贷去向凭证。不过对于用户来说，并不是联系了以后每个人都愿意提供。”某银行人士向界面新闻记者表示。

从前述社交网站流传的截图来看，由于贷款金额高达数百万，因此该业务不是消费贷，大概率为房抵贷。

那今年这3家股份制银行上海分行被选中进场检查的重点会是房抵贷吗？它们的业务规模大吗？“从业务量来看，招行、中信业务量大，光大一般。”某城商行人士对此透露。

房抵贷是经营贷的一种，主要以中小企业主或个体工商户为服务对象、为其提供融资支持。但为何房抵贷会容易成为信贷资金违规入楼市的重灾区？这和业内已形成一条成熟的完整产业链有关。

正常刚需买房的逻辑是准备首付加申请银行房贷，但套用经营贷买房需要购房者、中介、银行合谋。

假设购房者名下已有一家小微企业，如果没有的话，中介会建议收购一家。然后购房者通过借钱和过桥资金，全款买下房子，随后借经营贷的名义，将该房子抵押，办理经营贷，随后将经营贷套出，还掉过桥资金和借的钱。

在整个链条中，由于疫情原因银行让利实体经济支持小微企业，多地出台了降低经营贷利率，乃至于直接贴息的优惠政策，导致经营贷的利率水平比正常房贷利率还低，在买房时还是全款，相比正常购房者而言还可以跟房东在购房总价上讲讲价，还能获得一个购房折扣。

在经营贷的审核资质上，由于部分银行的放款指标，针对小微企业的申请门槛放得很低，松的时候甚至对没有经营、没有流水、没有办公场地的小微企业也会“睁一只眼闭一只眼”。

虽然经营贷的贷款期限没有房贷长，但中介人士的话术是，在银行人士的配合下可以进行无还本续贷，算下来还款压力比正常房贷还小。

随着监管陆续喊话，界面新闻记者获悉，近期上海银行业对新增经营贷的审核资质正在逐渐提高，在考察企业成立时间以及股东入股的时间等条件设置门槛，例如要求新注册、新收购的企业要求满6个月，新买二手房和一手房全款拿到房本时间超过3-6个月，对企业流水和借款人收入流水要求覆盖贷款额2-3倍。

那么存量情况如何？目前除了监管进场检查以外，主要还是银行自查并进行整改。“经营贷一般受托支付至第三方账户，如果由第三方账户经多手或以现金方式转入楼市，银行难以追查出资金真实的流向。只有监管来了以后进行穿透式调查资金的最终流向。”某银行人士表示。