时代邻里：城市服务面积暴增2倍 社区增值服务毛利率下降4%

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时代邻里：“画饼”城市服务 | 年报风云③

年报披露的第二天，3月11日，早上11：15，时代邻里（09928.HK）举行了线上业绩发布会，董事会主席白锡洪带着两大美女出场。

他身着一身笔挺的藏蓝色西服，在橙色格纹领带的点缀下，轻松而不失庄重。行政总裁王萌、执行董事周锐分坐在他两旁，三人胸前别着的粉色玫瑰，能够看出对这次发布会的小用心。

“在管理规模、区域布局以及业态等各方面均取得了跨越式的增长。”业绩发布会上，白锡洪言语间流露出自豪感。

一年时间，白锡洪的亿级规模目标达成，时代邻里在管面积从上市之初的3000万平方米到如今的合约面积1.12亿平方米，较去年增加92.4%，规模的扩张按下加速键。

营收也与规模齐头并进，2020年实现收入约17.58亿元，同比增长62.6%；毛利约5.31亿元，同比增长79.3%；毛利率增加2个百分点至约30.2%；净利润约2.37亿元，同比增长148.6%。

过去一年的四次收并购，让时代邻里尝到了规模效益的甜头，然而，在“征战”多元化业态的进程中，时代邻里也暴露出了扩张的“阵痛”，城市公共服务空间领域的局限性已经摆在明面上。

城市服务面积暴增2倍

收入仅占2.72%

时代邻里行政总裁王萌在业绩发布会上说道，非住宅领域有巨大的市场空间和市场份额。

过去一年，时代邻里也对非住宅领域给予了厚望。财报显示，时代邻里非住宅物业的在管建面由2019年的约2410万平方米增至2020年的约4650万平方米，占比也从2019年的62.7%提升至2020年的67.6%。

而在物业管理收入中，非住宅物业的比重已占到一半，从2019年的39.1%增至2020年的50.5%。

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“尤其是在城市公共空间的服务上面，未来也有非常广阔的市场前景。”从王萌的言辞之中，不难看出她对非住宅领域的城市公共服务的看好，

财报显示，时代邻里总在管建面9870万平方米中，其中城市公服项目在管建筑面积约2990万平方米，物业管理在管总建筑面积逾6880万平方米。

然而，在非住宅物业的收入以及在管面积的统计中，并不包含城市公共服务的项目。翻阅财报，时代邻里将城市公共服务收入数据，纳入了其他专业服务收入明细中。

时代邻里将服务收入类别划分为了四大类，分别为物业管理服务收入、非业主增值服务收入、社区增值服务收入和其他专业服务收入。

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与收入仅占比8%的其他专业服务收入列在一起，城市公共服务收入占比34%，看似均衡，其背后却隐匿着时代邻里城市公共服务收入羸弱的一面。

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从2020年城市公共服务收入情况来看，时代邻里取得了4775.6万元的收入，比去年1455.4万元增长228.13%，然而在整体17.58亿元营收占比中却不足3%。

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从上述表格中，可以看出，时代邻里城市公共服务项目在管面积为2990万平方米，比去年同期的810万平方米增长了269.14%，占总在管面积的30.29%，而营收只取得了2.72%。

时代邻里城市公共服务项目在管面积和收入占比的剪刀差达27.52%。

社区增值服务毛利率下降4%

增值服务作为物企新的利润增长点，其高毛利被企业所热衷，但是增值服务相比于基础的物业管理服务，对物企的运营能力有着更高的要求。

2020年时代邻里社区增值服务收入毛利率尽管保持较高位，却出现下降，从2019年的55%下降4个百分点至51%。

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而对于社区增值服务毛利率下降的原因，其财报解释，是由于高毛利率的公共空间租赁及停车场管理收入占比降低，毛利率相对较低的生活服务收入大幅增加所致。

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针对这一情况，时代邻里首席财务官郭柏成在业绩发布会上持乐观态度，他认为通过急剧加大社区增值服务的收入占比，可能毛利率在某个业务板块有一定的下降，但是对于公司总体来讲毛利率还是会提升的。

除了社区增值服务毛利率有所下降外，本就弱势的“其他专业服务”毛利率也在下滑，从2019年的19.5%降至2020年18.2%。对于下降的原因，财报称主要是由于服务及产品组合变化所致。

有业内人士称，一般来说，作为投入人力成本最高的基础物业管理服务毛利率不高是普遍现象，而专业性较高的服务项目毛利率较低则有些反常。

2020年时代邻里取得毛利5.31亿元，比2019年增加约2.26亿元，增幅为73.9%，毛利率整体提高2个百分点至30.2%。

其中物业管理服务收入、非业主增值服务收入、社区增值服务收入和其他专业服务收入四大类的毛利率分别为28.2%、29.8%、51%、18.2%。

和另外三大类的服务收入相比，时代邻里专业服务毛利率一直处于低位，究其原因，主要是电梯服务、智联科技服务、城市公共服务整体毛利率不高。

责任编辑：彭佳兵