融创服务权益“剪刀差”：资产暴增5倍 非业主增值服务增长乏力

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融创服务权益“剪刀差”：涨2500%与跌60%！| 年报风云②

融创服务（01516.HK）的上市首份财报，比预披露的时间晚了一天，赶在今日开盘前才发出。

放眼过去一片涨势，收入、利润、净利润、毛利率等都有不同程度的增长。其中，2020年收入46.23亿元，同比增长63.5%；净利润6.01亿元，同比增长122.6%。

“增长最快”融创服务曾在招股书中这样形容自己，作为去年11月登陆港交所的“新兵”，上市后的业绩表现似乎也在证明自己的速度。

不过，对比同时段披露财报的蓝光嘉宝、时代邻里，融创服务的增长却并不是“最快”，而且在飘红涨势之中，融创服务也是暗潮涌动。

比如曾经势头欲盖物管服务的“非业主增值服务”比重在下滑；毛利率微增2.1%，却依旧在均值水平之下；资产暴增5倍，而“应收款”就贡献了4个多亿。

非业主增值服务增长乏力

收入的增长，自然与细分业务的增长分不开。有意思的是，一年的时间，融创服务的三大业务排位就发生了大变动。

曾经占据收入半壁江山的“非业主增值服务”，已经缩减至不足四成，而物业管理服务则从40.6%上升至60%，成了收入中的“扛把子”。

2020年物管服务收入为27.73亿元，比去年增长了16.25亿元，相比之下，非业主增值服务可以说是“原地踏步”，一年时间，只增长了1个亿，约为16.73亿元，比重也从55.6%降至36.2%。

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非业主增值服务收入比重的下降，主要源于其两大收入重头的减弱。财报显示，2020年作为主要收入来源的“案场服务”，收入虽增，但比重有所下滑，从59.1%下滑至58.5%；而第二大收入贡献力量的“咨询及其他非业主增值服务”，收入、比重双双下降，收入从4.90亿元下降至4.71亿元，近2000万的降额使得占比下滑了2.9%。

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非业主增值服务，业内常称其为“关联房企向物企输送利益的暗道”。其主要依托关联开发商，从房屋咨询到代理销售、再到验房等，收入也多依赖关联的地产公司。

融创服务非业主增值服务比重的下降，一定程度上说明，来自融创的项目输送在减少。尽管已从55.6%降至36.2%，但其占比在物企中仍排在前列。

根据乐居财经在今年2月下旬的统计，融创服务以37.8%的非业主增值服务收入占比居首，高于正荣服务的35.6%。如果按此数据来看，“抽水”后的融创服务，来自关联地产公司的收入输送仍排在第一。

资产暴增5倍的推手

如果说非业主增值服务收入比重的下降，其中暗含着来自融创的项目输送在减少，那么透过物业管理服务的收入来源，则更能清晰地看到，来自母公司面积输送的下降。

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与多数从地产分拆的物企相似，融创服务的管理面积主要来源于融创集团。不过，2020年来自母公司的面积占比下降明显，从九成以上减少至67.9%，第三方在管面积则从不足一成上升到32.1%。

2020年底，融创服务在管建筑面积约1.35亿平方米，来自融创集团开发的物业为0.92亿平方米，独立第三方物业约0.43平方米。

“2021年和2022年会达到一个均衡水平，其中一半来自于第三方，一半来自于母公司。”融创服务管理层业绩会上提到。

融创服务有意减弱对母依赖，在上市之前，对开元物业管理的收购，推升独立第三方物业增长了130倍。而这个收购在增加规模的同时，也成了资产暴增5倍之多的重要推手。

2020年底，有上市募集资金的加持，融创服务总资产达到129.57亿元，相比与去年暴增4.7倍，其中非流动资产19.49亿元，流动资产110亿元。

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在增长10倍之多的非流动资产中，无形资产的暴增贡献了大助力，其从2019年的0.63亿元，翻增近20倍为13.17亿元，而这便是收购开元物业股权所致。

财报中解释，无形资产增长主要归因于本年内完成对开元物业管理的股权收购，该等收购产生商誉约10.2亿元，产生客户关系约1.96亿元，及产生品牌约0.47亿元。

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利润分配未划给少数股东

收购带来的规模扩充，给融创服务的收入带来了可观增长，但毛利率落后的问题依然未解。

2020年，物业管理服务、非业主增值服务、社区生活服务的毛利分别为5.99亿元、5.95亿元、0.82亿元，物管毛利几乎与非业主增值服务相等，但毛利率却难同日而语。

非业主增值服务毛利率35.6%，而物管服务毛利率则为21.6%，以致于社区生活服务以46.3%毛利率进行拉升，也没能对整体毛利率形成大的推升，整体毛利率为27.6%，较去年上升2个百分点。对比2019年上市物业29.4%的毛利均值，依然处于落后之位。

融创服务在年报中称有对成本实施有效控制措施，不过行政开支、营销开支较去年合计增加了1.23亿元，值得关注的是，金融资产减值亏损净额更是暴增4倍从2019年的276万增涨至2020年的1495万，暴增442%。

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而在利润的分配上更是“厚此薄彼”。财报显示，2019年少数股东虽占有权益，但却没有分配利润，2019年归母收益为2.7亿元；而2020年，归母利润为6亿元，少数股东收益为0.25亿元。

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在股东权益的占比上，两者增幅也有很大差别。2019年归母权益为3.67亿元，2020年增至96.83亿元，增长了25倍，而少数股东权益2019年为1.3亿元，2020年为0.51亿元，大跌60%。

“占用”的3.3亿应收款

“现在中小标的收并购市场偏贵。”融创服务董事会主席汪孟德谈及收并购时称。上市已有4个月，融创服务的首笔收并购还没展开。

截至2020年底，融创服务的现金总额（不含受限资金）约93.68亿元，较去年增加82.88亿元，其中上市募集资金就进账75.92亿元。

进多出少，加上在招股递表之前，融创服务清还了770万元的借款，现金流较充裕。相比之下，32.22亿元的负债总额，融创服务还款压力不大。

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不过，在29.5亿元的流动负债中，剔除合约负债10亿元，贸易及其他应付款项有17.73亿元，基本构成了短期负债的“全部”。财报显示，17.73亿元的该笔应付款，其中贸易应付款为3.74亿元，其他应付款约为14亿元，而贸易应付款有97%以上都需在1年内支付。

除此之外，融创服务的“催款”压力也不小。在资产列表中，“其他应收款”也被形容为“占用资金”，非销售产品所得，被关联方“借”走的资金就多体现在这里。

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2020年底，融创服务“其他应收款”合计约3.3亿元。财报中解释道，其他应收款项主要包括已付可退还押金、代业主支付能源费用等。

而替业主代付之后的“追缴”工程也是耗费精力之事。乐居财经从企查查获悉，融创服务涉及司法案件1568起，其中物业服务合同纠纷以1250起排在首位；裁判文书有1710个中，物业服务合同纠纷自然也排在第一，其中融创服务作为原告或上诉人占比73.04%，涉及金额433.82万元。

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此外，3月10日之后，还有33起官司正在等着融创服务，大多仍是关于物业合同服务纠纷，依旧是融创服务上诉居多，开庭公告已经排到了4月7日。

首份年报对股价提振有限，中途拉升乏力阴跌。截至今日收盘，融创服务报21.8港元，总市值约676.56亿港元，对比2月18日，其收盘报25.8港元，总市值在800亿港元，以此计算，市值已跌去约123亿港元。

责任编辑：彭佳兵