[房企年报]融创中国:未完成6千亿目标 两年投资文旅超400亿
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出品:大眼楼管
作者:肖恩
早在今年的2月3日,融创中国就已经预告了公司在过去一年的主要业绩及降杠杆的成果。3月11日,融创中国披露全年业绩公告,实现营收2305.9亿元,同比增36.2%;归母净利润356.4亿元,同比增36.9%,预计每股分红1.65元,同比增长33.9%。
事实上,作为房企而言,当年的账面成绩确实反映了公司施工、竣工结算的成绩,但更多的还是反映了一两年前的融资及销售的状况。站在目前看未来,融创中国明显放慢了步伐,销售不达目标,资产越来越重,利润率也有所下滑,站在存量时代,曾经突飞猛进的融创也面临尾大不掉的局面吗?
销售未达6千亿 增速逐年放缓
2020年,融创全口径合同销售金额5752.6亿元,尽管在行业内排名稳居第四名,但增速明显下滑。相较于2019年的5562.1亿元同比仅增3.42%,虽勉强维持正增长,但增速从2017年的140.3%大幅下滑至个位数。
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事实上,早在一年前的业绩发布会上,总裁汪孟德就表示2020年做到6000亿+的销售目标是没有问题的,此外孙宏斌也补充说,超过6000亿是肯定的。而现实是,融创并未完成全年设定的6000亿元销售目标。去年初,融创2020年可售货值8200亿元,最终去化率为70%,今年预计全年可售货源将超过9000亿元,如果保持去年的去化率,则销售额仅有6300亿,预计同比增长率仍处在个位数。
此外,克而瑞数据显示,对比行业TOP5,融创过去一年的的销售增速仅高于碧桂园2.24%,较恒大、万科、保利都低不少。
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从销售均价来看,2020年为14020元/平米,较2018、2019年的15070元/平米、14530元/平米再次下滑。今年前两个月,融创全口径实现销售额684.2亿元,与2019年的422.3亿元增长62%,销售均价为15480元/平米,整体销售有所恢复。
毛利率下降至21% 土储成本低
融创2020年实现营收2305.9亿元,同比增36.2%;归母净利润356.4亿元,同比增36.9%,总体来说还是兑现了市场的预期。其中,物业销售收入、文旅城建设及运营收入、物业管理收入、其他业务收入分别为2188.8亿元、38.8亿元、33.4亿元、44.9亿元。
房地产物业销售依然占据绝对主要的低位,而近两年发力的文旅项目在营收增长10亿的情况下,业绩却从2019年的13.83亿元下滑至2020年的3.76亿元。
此外,值得注意的是,融创2020年营收增长36.9%,但成本却增长42.4%,毛利率有所下滑。较2019年度的毛利率24.5%,其2020年度毛利率下降3.5个百分点至21%。
尽管短期销售均价、毛利率均有所下滑,但融创较低的土储成本是其盈利的保证。截至2020年底,融创平均土地成本仅约4270元/平方米,相当于去年14020元/平米均价的30%,且约78%的土储位于一、二线城市,相对来说房价大幅下滑的可能性小。
降杠杆成果显著 文旅资产明显加重
土地方面,融创过去一年在土地市场上的动作不小。全年新增土地储备约为5877万平方米,新增货值7261亿元,较全年4102.1万平方米的销售面积多43.27%,土储池子还在扩大。
截至2020年底,融创中国的土地储备约2.58亿平方米,其中权益土地储备面积约1.61亿平方米,相较于2019年底约2.34亿平米总土储,约1.5亿平米权益土储均有提升。
当前,融创的土地储备货值约3.1万亿元,预计够满足4-5年的销售。此外年报显示,融创的投资性房地产规模近两年快速提升,从2016年6.56亿狂飙至2020年近300亿元。之所以较2019年没有大幅增长是由于前述融创在过去一年处置了不少资产的缘故,而在文旅项目上的投入却没有停止。
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数据显示,融创在2019、2020年的文旅项目资本支出分别达到222.98亿元、187.8亿元,两年就投入超过400亿元,截止去年底,融创文旅已落地39城。
尽管拿地力度不减,文旅项目加大投入,但融创还是在去年拿下了降杠杆的难题。
报告显示,2020年末,融创中国借贷总额为3034.4亿元,净负债率同比下降76个百分点至96%;同时,非受限现金短债比持续改善,2020年底已提升至1.08,剔除预收款项的资产负债率也实现下降,2020年底已降至78%。
截至2020年底,融创在手现金1326亿元,三项指标均达到“三道红线”政策标准。早在去年业绩发布会上,孙宏斌就曾表示要卖掉一些持有的资产,比如酒店、商业甚至一些乐园,并认为处置资产是比较坚决的事情。恰逢下半年三道红线政策的出台,融创处置了不少资产。
责任编辑:公司观察
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