东莞楼市新政解读：非户籍家庭四年内连缴三年社保可买二套房

原标题：东莞楼市新政解读：非户籍家庭四年内连缴三年社保可买二套房

3月15日，广东省东莞市住房和城乡建设局发布《<关于进一步加强房地产市场调控的通知>政策解答》，针对东莞市楼市新政中涉及的住房限购政策、差别化住房信贷政策调整后一些执行标准的认定问题，进行解答。

2月27日，东莞市下发《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（简称“新政”），调整限购年限、差别化住房信贷等政策。

新政限购政策界定标准

新政调整了商品住房限购年限：一是对非户籍居民家庭购买第二套商品住房的连续缴纳社保年限要求由两年延长到三年；二是对离婚购房、新入户购房、企业购房等情形分别明确了要求。新政旨在抑制投资投机型购房行为，堵塞炒房漏洞。

一、新政后，非东莞市户籍居民家庭购房条件是什么？

非东莞市户籍居民家庭在东莞市购买第一套商品住房（新建商品住房或二手商品住房，下同），须在购房之日前两年内在东莞市逐月连续缴纳社保满一年；在东莞市购买第二套商品住房，须在购房之日前四年内在东莞市逐月连续缴纳社保满三年。

二、新政前已经支付了定金购买第二套商品住房，还没办理网签或过户手续的非东莞市户籍购房人，是否需要满足“须在购房之日前四年内在东莞市逐月连续缴纳社保满三年”的条件才能网签或过户？

新政前，已签订了商品房认购书（房地产买卖居间合同或房地产买卖合同），向开发企业（卖方）交付了定金或部分购房款（不含现金支付），缴纳社保年限已符合“购房之日前三年内在东莞市逐月连续缴纳社保满两年”的要求，购房资格认定按新政前的相关规定执行，可正常办理网签或过户手续。不符合上述要求的，按新政规定执行，即在购房之日前四年内在东莞市逐月连续缴纳社保满三年。

在途交易需8月31日前完成交易

三、如何认定新政前的在途交易有效？

需同时满足以下条件：

一是买方在签订商品房认购书或房地产买卖居间合同或房地产买卖合同时，需满足新政前的购房资格条件。

二是买方支付定金或部分购房款的电子交易凭证显示的资金交易时间是在新政前。

三是二手住房交易须符合东莞市限转让（限售）条件。对于进行交易时房源不符合相关限转让条件的，不予认定为新政前在途交易。

四、新政前在途交易已取得住房限购查询证明的，对其办理网签或过户手续有无具体时限要求？

经认定为新政前在途交易的，允许其在2021年8月31日前继续签订《商品房买卖合同》《房地产买卖合同》及办理过户手续。

五、对缴纳和收取定金、部分购房款的人（企业）有什么具体规定？

原则上按照2020年9月3日发布的《关于进一步贯彻落实商品住房限购、限转让政策的通知》（东建〔2020〕8号）有关规定来认定。

新政前利益夫妻仍执行原政策

六、“夫妻离异的，任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”具体如何认定？

夫妻离异的，任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的，按离异当日（以《离婚证》登记时间或法院判决书生效时间为准）原家庭拥有的住房总套数计算。即夫妻在2021年2月27日或之后离异的，任何一方自离异之日起两年内购买商品住房时，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。夫妻在2021年2月27日之前离异的，按原政策执行。

七、“新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，须在东莞市落户满半年且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。”“新入户”及“第一套商品住房”如何理解？

（一）新政中的“新入户”是指户口本登记入户时间为2021年2月27日或之后。在2021年2月27日前入户的，按原政策执行。

（二）“第一套新建商品住房”是指2021年2月27日起入户东莞市后购买的第一套新建商品住房。具体分以下三种情形：1． 在东莞市入户前其家庭在东莞市没有商品住房的，2021年2月27日起入户东莞市后购买的第一套住房为新建商品住房，需符合“须在东莞市落户满半年且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年”（“双半年”）的要求；如购买的第一套商品住房为二手住房，则不受“双半年”限制。2．在东莞市入户前其家庭在东莞市拥有一套商品住房的，2021年2月27日起入户东莞市后购买的第一套住房为新建商品住房的，也需符合“双半年”的要求。3．新政后入户东莞市时其家庭在东莞市拥有2套或以上商品住房的，暂停向其销售新建商品住房。

八、企业在新政前认购了商品住房，但企业注册未满2年，新政后企业能否继续完成交易？

2021年2月27日前企业已认购商品住房，并且签订了《商品房买卖合同》《房地产买卖合同》的，按原政策执行，可继续完成交易。

新政后，个体工商户名下的商品住房通过办理不动产变更登记业务登记到个人名下的，按变更后的不动产权证登记日期满3年后方可交易转让（含赠与）。

九、接收配建“安居房”“人才房”等物业的企业机构是否需满足“经市场监督管理机关核准登记注册满两年”的条件？

按照土地出让公告及建设移交监管协议等文件约定，作为政府指定接收单位接收配建“安居房”“人才房”等物业的企业机构，可不受“经市场监督管理机关核准登记注册满两年”的限制。

新政前签认购协议的执行原房贷政策

十、新政对东莞市差别化住房信贷政策做了部分调整，具体如何衔接？

对于2021年2月27日前买卖双方已经签署书面认购协议，且购房人支付了定金或者部分房款（不含现金支付）并能提供相应银行、支付宝、微信等转账有效凭证的，可以视为事实上的购房合同关系已成立，并执行原差别化住房信贷政策。

十一、居民家庭在东莞市无住房，但在外市有住房且住房贷款未结清，在东莞市购房可以贷款吗？

征信记录可以查询居民家庭在全国范围内的住房贷款记录。如居民家庭有未结清的住房贷款记录且东莞市无住房：若是有1套住房贷款记录未结清的，在东莞市购买普通住房首付比例不得低于50%，购买非普通住房首付比例不得低于60%；如有2套住房贷款记录未结清的，在东莞市购房暂停发放商业性个人住房贷款。

十二、居民家庭在外地有一笔已结清的住房贷款，在东莞市有1套住房且住房贷款未结清，在东莞市购房能否申请贷款？首付要几成？

居民家庭在外地有一笔已结清的住房贷款，在东莞市有1套住房且住房贷款未结清，如能提供该外地住房属地相关部门出具的查册证明，证明该外地住房已不在居民家庭名下的，则在东莞市购买普通住房首付比例不得低于50%，购买非普通住房首付比例不得低于60%。若无法证明外地住房不在该居民家庭名下，则在东莞市购房暂停发放商业性个人住房贷款。

十三、居民家庭在外市有1套全款购买的商品住房，无贷款记录，想在东莞市购房，首付要几成？

居民家庭名下在东莞市无住房且无住房贷款记录（含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同）的，在东莞市购买普通住房首付款比例不低于30%，购买非普通住房首付款比例不低于40%。

十四、夫妻离异前一方已按揭购买两套住房，另一方名下无房。离异后，婚前无房的一方能否认定为无房且无贷款记录？

夫妻在新政后离异的，任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，同样其贷款记录也按离异前家庭总套数计算。

十五、购买商品住房申请办理住房贷款的，东莞市差别化住房信贷政策由哪个部门审核？

分两种情况：

（一）购买商品住房申请办理住房公积金个人住房贷款的，由东莞市住房公积金管理中心根据东莞市住房公积金贷款相关政策规定进行审核；

（二）商品住房申请办理住房商业贷款的，由购房人申请贷款的商业银行根据差别化住房信贷政策相关规定进行审核。

责任编辑：薛永玮