上海学区房新政寓意“菜中”的春天？专家劝你理性择校置业

来源：镁刻地产

“新政让我想起一个故事：

某天晚上，有两个人在树林里过夜。突然树林里突然跑出一头熊来，紧急之中，两个人中一个却忙着穿球鞋。一个人对他说：你把球鞋穿上有什么用？我们反正跑不过熊啊！忙着穿球鞋的人说：我是要跑过你！”

3月16日，上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》（以下简称《实施办法》）。一位坚定的“鸡血派”家长在新政消息出台后感概地表达了以上观点。

根据新政：

委属市实验性示范性高中名额分配招生计划占其招生计划总数的65%，原则上按人数比例分配到各区，分配到各区的计划中须有不低于20%的比例以均衡、随机为原则分配到不选择生源的初中学校。

关于上海学区房，几天前有一篇刷屏的文章《在上海买下一套学区房，一切才刚开始》，其中提到，2020年~2021年，上海正式实施中小学“公民同招”，学区房经历快速上涨，最狂热的时候，一套破旧的“老公房”单价直逼汤臣一品。

到了情况无法改变的时候，一些家长开始寻求精神上的安慰。他们更愿意聊一些网络上的故事，比如一群码农用力“鸡娃”，孩子们成绩提升，活生生把一所普通学校“鸡”成了区重点。

这一次的政策，在家长和潜在刚需客眼中，已是上海教育格局的颠覆性转变。

超溢价学区房支撑不再

“全覆盖”、“所有不择生源的学校”，意味着顶级公办初中和不入流的“菜中”，站在了同一起跑线——名额分配面前。而决定名额数量的，不再是区统考成绩和生源口碑，也不再是初中有没有亲爹（同集团高中），而是学生人数。

多年来，教育领域的焦虑直接传导到了房地产领域。

易居研究院对上海浦东大三林板块、张江板块和黄浦区三个学区相对热的区域/板块进行分析发现，这三个区域/板块的价格在2019 年较为稳定，而到了2020年尤其是二季度开始，浦东三林板块、张江板块开始出现价格明显上涨，同时市场开始出现一房难求、哄抬房价、预期不稳等乱象。

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而黄浦区学区房则相对保持了平稳，究其原因，在小升初阶段黄浦区采取学籍对口升学，而浦东地区采取的是“户籍对口”政策，这意味着买到相应的初中学区房即可入学，而教育资源的不均衡令局部地区房价高热。

最疯狂的表现莫过于浦东梅园街道，建成于1985年的老破小由于对口大名鼎鼎的“建平西”，其二手房价每年入学季之前都会迎来一波上涨，从未出现过跌势。

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本轮上涨从2020年5月开始发酵，并在10月份开始猛涨，5个月不到，涨幅高达43%。

上海全市二手房行情也在学区房的助推下走高，2020年4月~2021年1月连续10个月保持2.4万套~4.45万套的月成交套数，其中最高峰出现在2021年1月，此后121楼市新政叠加春节假期，2月份成交套数有所回落。

而在新政公布后，包括“建平西”在内的一大批“头部初中”+“航母型”初中学区，成为新政下最不具备竞争优势的学校。

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新政出台当晚，上海各大论坛和学区房微信群开始炸锅。易居研究院指出，随着316上海教委政策的出台，政策组合拳效应体现，热点区域的学区房有降温迹象，各类虚高房价现象也将继续减少。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者：“新政策从教育资源均衡的角度出发，能够使得家长理性择校和置业，部分热点学区房后续确实会降温，或者说强势的地位会略有下滑。这也就体现为认购的溢价率会下降，相关购房成本也会下调。”

相应地，这一次，中介们的朋友圈集体“哑火”。

掐灭“初中学区房”火苗

自主招生少了、校内内卷更严重了，鸡血浓度最高的民办（目前初一初二在读）成了最拥挤的赛道。文章开头“我只要跑过你”，充分反应了当下的“内卷”。

反而大家口中的“菜中”，迎来了春天。

对学情非常了解的网友在上海本地论坛吐槽：“浦东某中学某年只有8人有资格中考，但按照新规可以分到5个市重点到校名额。8人中考，5个市重点名额，可以上热搜了。”

“应该避免去尖子扎堆的学校才对。”一位家长由衷地说。

“可以预期，当每所初中都有机会升入优质高中的制度建立，不少家长就会考虑家门口的学校，而不必再舍近求远追求择校，‘不能对口好初中孩子就彻底掉队’的焦虑情绪也会大大减缓，单为择校而选择居住地的行为会少很多。”

上海交通大学国际与公共事务学院教授、住房与城乡建设研究中心主任陈杰在接受媒体采访时认为，如此一来，刚被一些房产中介和自媒体炒作起来的所谓“初中学区房”概念将在很大程度上被掐灭。

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责任编辑：张亚楠