拆解大唐地产归母净利谜团 为何一年仅增500万？

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拆解大唐地产归母净利谜团，为何一年仅增500万？

来源：环球老虎财经app

原创 黄海

一张蓝色脸谱，一位隐秘富豪，因一家厦门本地房企得以曝光在港交所的聚光灯下。3月16日，厦门前首富黄晞名下的大唐地产披露上市后首份财报。运作一年，上市公司多项财务指标看好，到达股东手里的净利润却仅增加了500万元。财报将矛头指向大唐地产大幅增加的少数股东权益。虽然黄晞和她的福信系为大唐地产提供了一张资金大网，却也在大唐地产头上悬起达摩利斯之剑。

3月16日晚间，港股房企新兵大唐集团控股（以下简称“大唐地产”）交出了上市后的首份成绩单。年报显示，2020年大唐地产实现营收105.88亿元，同比增加30.6%；净利润9.5亿元，同比增加51.4%；净负债率下降60.5个百分点，降至58.7%。

从数据来看，大唐地产2020年度销售、营收、净利等指标均取得大幅增长，三道红线降至两档，但二级市场并不买账，今日股价微收红。虽然公司多项财务指标看好，但到达股东手里的净利润却仅增加了500万元。

而穿过少数股东权益，黄晞和她的福信系为大唐地产提供了一张资金大网，却也在大唐地产头上悬起达摩利斯之剑。上市至今仍未成功发债，既有的资金网络张开大口吞噬3.18亿净利润，千亿门前，黄晞和大唐地产该何去何从？

消失的3.18亿净利

根据年报数据计算，大唐地产2020年营收总额较去年同期增加约24.81亿元，对应净利润新增3.23亿元，而归母净利润却只增加了500万元，差值高达3.18亿元。

财报将矛头指向大唐地产大幅增加的少数股东权益。

公开资料显示，2019年末大唐地产总权益共30.84亿元，其中公司股东权益28.77亿元，少数股东权益合计2.07亿元，占比仅为6.7%。

时间推至2020年末，大唐地产总权益增至79.22亿元，其中公司股东权益49亿元，少数股东权益则飙至30.22亿元，占比增加三十余个百分点，至38%。

进一步查阅少数股东损益，2020年大唐地产少数股东损益合计2.34亿元，占同期总净利润的24.6%。将大唐地产2019年度少数股东损益亏损的0.8亿元考虑在内，上述3.18亿元差值几乎全数流入了少数股东手中。

数据层面，大唐地产当期少数股东权益38%，少数股东损益占比却仅为24.6%，二者并不匹配。天风证券指出，如果房企少数股东权益占净资产比例明显高于少数股东损益占净利润比例，则该房企可能存在明股实债融资的嫌疑。

实际上，大唐地产并不避讳谈及各类金融机构对自身的“帮衬”。无论是发行招股书中，还是首份年报中，大唐地产都提及了一个关键信息，大唐集团的若干附属公司已经与信托公司、证券公司以及资产管理公司订立资金安排。

这些金融机构也因此直接或透过委托银行筹资，将款项注入集团。作为交换，注资的金融机构将持有大唐地产附属子公司部分股权。

克而瑞数据显示，2020年度大唐地产权益销售金额210.4元，尚不及全口径金额的二分之一。而2019年度，大唐地产权益销售金额占比还为55.31%，时年全口径销售金额339.5亿元，权益金额187.8亿元。

换言之，为了冲击规模，大唐地产全口径合约销售增加三成的代价沉重，大唐地产实际在为大大小小的“少数股东”打工。正是通过这种方式，大唐地产从“少数股东”处获得营运资金，同时也将部分负债隐藏在子公司股权背后。

年报显示，截至去年底，大唐地产一年内有息负债共26.7亿元，同比3.7亿元；总债务余额103.14亿元，比2019年末77.7亿元增加25.4亿元。负债率方面，大唐地产期内净负债率约为58.7%，剔除预收账款的资产负债率约为77.7%。

实控人黄晞的资本网

为大唐地产充当资金储备池的少数股东们都是何许人也？从大唐地产以及其实控人黄晞的过往经历中可略窥一二。

去年12月大唐地产上市时，除了董事长吴迪，民生银行行长郑万春也上台为其鸣锣。两者渊源颇深，通过黄晞及其名下的福信集团相链接。

公开信息显示，吴迪与黄晞相识近30年，曾为黄晞已故伴侣陈章辉的学生。过往履历显示，吴迪自2003年1月起任福信房地产总裁，2016年起任福信集团董事长，2019年11月获委任为大唐集团董事长并调任为执行董事……协助黄晞运作名下资产多年吴迪已经与黄晞的福信系公司绑定。

公开资料显示，黄晞、吴迪目前分别持股福信集团51.03%、11.74%股权（个人及通过厦门合信咨询持股），为福信集团第一、第二大股东。据了解，1995年民生银行组建时，福信集团为其创始股东，至今仍持有民生银行1.77%股份。

有了股东做背书，大唐地产在招股书中直接点明，公司超三成融资源自民生银行。资料显示，截至2019年年底，大唐地产从民生银行获得的贷款支持为25.06亿元，占当期有息负债总额的比例达32.3%。

黄晞为人低调，有关大唐地产的运作事宜全权交给吴迪处理。据悉，该笔高达25亿元的贷款支持由吴迪个人担保。

商场如战场，两家亲密的关系并未给大唐地产带来更低的银行融资利率。财报显示，尽管本年度公司银行融资利率下降了近50个基点，其仍然高达6.36%。同样以越秀地产作对比，当期越秀地产平均融资利率则为4.62%，二者相差近两个百分点。

民生银行提供的资金终归有限，背靠着深耕金融领域逾25年的福信集团，大唐地产剩余的资金活水，由黄晞的福信系公司运作而来。

然而公开资料却显示，近几年来，福信集团过得并不安稳。

2015年7月，昆仑健康偿付能力发生困难，福信集团看中其保险牌照，与指定机构共同出资约6.71亿元认购新增股份。一年后，福信再次主导增资，通过影子公司引入两家“明天系”公司后，福信集团开始谋划抽身。2016年12月，福信系宣布退出昆仑健康，交易涉及股权份额高达30.96%。

彼时正值保险行业严打，该笔交易旋即引起监管注意，穿透式监管过后，福信作为最大股东，因信披违规，失去股东资格面临清退，该笔交易最终由民生系接盘。

两年后，福信集团又意图运作借壳厦门万里石上市。几经辗转，最终厦门万里石公告称与福信方面未能达成一致，福信集团上市路搁浅。

东边不亮西边亮，另一面，福信集团的福信投资在私募基金领域展开触角。据了解，福信集团的福信投资是远景旗下多支私募基金的重要LP。与远景基金一起，福信参与到海利生物、华致酒行、秦川机床、奇瑞汽车、华锐风电等上市公司的资本运作中。

据环球老虎财经统计，截至目前，福信的金融版图包括民生银行、恒生银行、杭州联合农村商业银行、永安财产保险、昆仑保险、汉口银行、交通银行等，其旗下还有私募基金、资管平台、担保公司和小额贷款公司。

双面资本网

来自各界的资金通过种种方式流入大唐地产，最新年报显示，截至报告期末，大唐地产账上现金合计56.6亿元，同比增长38.2%，现金短债比增至1.3，去年同期则为0.96。

至此，经过一系列操作，此前三道红线全踩的大唐地产将两项债务指标降至红线以下。

上市之前，大唐地产曾在招股书中透露，公司主要透过内部现金流量（包括预售物业所得款项）、银行贷款及信托融资为项目提供资金。于往绩记录期，项目开发成本的约50%至70%由物业预售所得款项提供资金，约30%-50%由银行贷款及信托融资提供资金。

时至今日，大唐地产融资渠道单一的局面仍未改变。2020年度业绩报告显示，截至2020年12月31日，大唐地产8.9亿元的融资成本中有约99%为银行及其他借款利息开支。

Choice数据还显示，截至目前，除存续的6个私募产品以及1个信托产品外，大唐地产未有任何公开发债记录。

成也萧何，败也萧何。因为大笔资金源自信托、资管等非标借债融资，大唐地产的融资成本走出了另一条曲线。年报显示，大唐地产其他借款利率上涨，增加近1个百分点，已达10.79%。

值得注意的是，大唐地产的毛利率已经连续两年出现下滑。财报显示，2020年大唐地产毛利率为25.5%，而2017年至2019年三年间，其整体毛利率分别为24%、27.8%及27%。

对于毛利率下滑，大唐地产表示系因公司2019年交付了几个高毛利率的物业项目，而2020年度所交付的几个物业项目毛利率相对较低。以大唐地产百亿规模营收来看，地产行业中动辄数亿营收的个别项目对其整体毛利率影响较为明显。

具体项目方面，年报显示，2020年大唐地产新获取地块44幅，新增规划建面839万平方米。截至报告期末，大唐地产在海西、北部湾、京津冀、长江中游、长三角及成渝大经济区共拥有123个处于不同开发阶段的地产项目，土储总建筑面积约2044万平方米。

从大唐地产当前土储情况来看，其此前被外界诟病的业务布局并未得到明显改善。

过往资料显示，大唐地产主要营收集中在海西、北部湾、京津冀三个区域，上述区域内主要城市一度为大唐地产贡献超9成营收。

大唐地产一度对外表示，将逐步提高长三角地区业务比重，并于去年宣布将在上海建立第二总部。而当前大唐地产持有项目中，仅16个位于长三角区域，且多数为联合开发，多数长三角项目权益占比不足50%。作为一家中型地产企业，保持规模增长尤为重要，但如何平衡规模和负债却始终成为当下大唐地产最重要的命题。

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责任编辑：杨红卜