澳海地产：隐秘的国资“管道”

乐居财经吕秀伦 发自杭州

在百度词条中，检索“澳海地产”，经常会跳出来一条——“澳海地产是国企吗”？

外界眼中，这家浙系房企虽然声量上不及绿城、滨江、祥生、中梁，却好似傍上了一棵“摇钱树”，事实真的如此吗？

3月4日，杭州澳海控股集团有限公司（简称“澳海地产”）旗下公司黄冈澳盛房地产开发有限公司（简称“黄冈澳盛”）发生股权变更，新增股东杭州金投碧水股权投资合伙企业（有限合伙）。

变更后，黄冈澳盛由黄冈澳海房地产开发、黄冈谦盛置业和杭州金投碧水各持股50%、49%和1%

别小看仅持有1%股权的新股东——杭州金投碧水，其背后正是杭州市金融投资集团有限公司（简称“杭州金投”）。

公开资料显示，杭州金投成立于2012年，由杭州市投资控股有限公司和杭州市财开投资集团公司合并组建，注册资本高达50亿元，是杭州市政府直属的国有独资企业。目前，杭州市人民政府和浙江省财务开发有限责任公司分别持股90%和10%。

据乐居财经不完全统计，杭州金投与近20家房企保持合作关系，其中不乏恒大、万科、中梁、中南、奥园、祥生、德信、蓝光和天阳地产等房企的身影。

国资输血“管道”

除了黄冈澳盛，澳海旗下多家公司中也闪现了杭州金投的身影，例如河南同瀚房地产开发有限公司、湖南澳海房地产开发有限公司等。

河南同瀚成立于2020年7月，注册资本2000万元，由沈阳澳海房地产开发有限公司和杭州橙湾投资管理合伙企业（有限合伙）持股90%和10%，并于去年 12月以底价2.34亿元竞得郑州市1宗住宅用地。

湖南澳海的股东序列中同样也出现了杭州橙湾投资，后者由杭州金投持股超50%。去年10月，湖南澳海子公司“湖南澳澜房地产开发”以2.04亿元竞得长沙开福区1宗“双限地”。

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事实上，杭州金投并不是澳海抱的唯一“大腿”。在其旗下抚顺市澳海房地产开发有限公司的股东序列中，持股1%的杭州川纥企业管理合伙企业（有限合伙）也引起了外界的注意。该企业背后为“杭州市实业投资集团有限公司”（简称“杭实集团”）。

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杭实集团在杭州本地鼎鼎大名，它成立于2001年6月，注册资本60亿元，是杭州市政府直属的国有全资大型投资集团。

官网显示，杭实集团拥有控参股企业54家，有限合伙企业6家，2019年营业收入达1334亿元，并聚焦装备制造、数字经济、新能源新材料、医疗健康、循环经济、产业园区建设等行业。

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不仅局限于杭州本地国资，在对外拿地开发上，澳海也倾向于抱外省国资“大腿”。例如，它旗下岳阳澳海房地产开发有限公司中，岳阳市国资委通过全资子公司岳阳市交通建设投资集团有限公司持有35%。

再如，宁夏西夏风情园投资有限公司由杭州澳海控股集团有限公司、杭州富阳金信投资有限公司和宁夏绿创林业集团有限公司，分别持股56%、24%、20%。其中，三股东宁夏绿创林业正是由银川国资委100%控股。

由此看来，通过各种股权交叉，类似杭州金投、杭实集团、岳阳国资委、银川国资委为澳海扩张凿了一条输血暗道。

但澳海的股东架构中真的暗含国资背景吗？

其实并不然。穿透可知，澳海地产的注册资本为6亿元，由富阳市汉奇图文有限公司、富阳市同瀚苗木有限公司各占50%股权。

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其中，前者“汉奇图文”由6位企业股东和1位自然人股东组成；后者“同瀚苗木”由10位企业股东和13位自然人股东组成。值得注意的是，汉奇图文与同瀚苗木的股东完全重合，穿透之后都由个人持有。

与此同时，澳海地产股东里出现喻祖洪、喻祖泉、喻朝霞等多位喻姓个人股东。本质上，它仍是一家名副其实的家族企业。

虽然，澳海地产的主体公司是一家纯粹的民营房企，但是项目公司却乐衷于以小股东引入国资，形成独有的商业路径。

激进扩张“后遗症”

澳海发家于杭州，是一家地道的浙系房企。

一直以来，它在公众眼中保持神秘低调姿态，在媒体公开报道中资料甚少。2004年，澳海首次走出浙江，喻祖洪将扩张第一步选在宁夏，随后进军重庆、湖南、吉林、辽宁和上海等地。

2013年8月，澳海注册资本发生激增，由1000万元增长至6亿元。注册资本的增加，为澳海继续扩张填充了“弹药”。往后几年，它相继进军江苏、山东、湖北等地。

当然，喻祖洪并不满足于国内市场，他将触角延伸至海外。2016年，澳海收购了Butherov农场。至此，澳海基本完成疆域版图，布局澳洲以及中国4大区域、19个城市。

近两年，澳海在土拍市场上频繁出手，彰显出扩张野心。如3月8日，澳海以2.4亿在新郑拿地；仅一周过后，澳海以5.4797亿再次在新郑拿地。

同样情况也出现于国内其它城市，继2020年10月15日，澳海摘得长沙县067号地块之后；8日后，它又于长沙县拿下一宗地。

规模上的激进，往往带来资金上的承压。除了在地方上与其它房企合作拿地、国资入股外，澳海还频频通过股权质押进行融资“补血”。

在澳海15条股权质押记录中，杭州澳澜投资管理合伙企业（有限合伙）作为质权人出现过6次。穿透可知，杭州澳澜投资背后实为杭州金投。

2019年澳海在首进top200，以119.7亿全口径金额排名第152位；2020年澳海销售业绩不升反降，仅以113.2亿，排名第156，名次跌落4位。

另一方面，澳海的激进扩张也产生了诸多“后遗症”，多地项目出现水土不服，频现质量门、虚假宣传门等事件。

银川市西夏区澳海澜庭的业主在“人民网地方领导留言板”投诉称，2018年到手的新房出现裂缝等质量问题；而位于辽宁抚顺的澳海御景苑也被业主投诉楼板存在渗水等情形，该小区还被曝出交房3年开发商一直不给办理产权证。

2020年5月，长沙澳海望洲府业主反应，项目高层过道两边就是栏杆，无其他安全防护措施，连廊护栏也有松动现象；次月，又有购房者投诉澳海澜庭特价房源涉嫌虚假宣传。

二代走向台前？

1998年，中国取消福利分房，开启“房改”。彼时，浙江大学毕业的喻祖洪瞅准了商机，创办下澳海的前身三江地产。

但这位创始人鲜为人知，网络上基本没有关于他的任何资料。

喻祖洪虽是工科男，但他素喜读史，尤其对南北朝史深有研究，并且能够以史为鉴，指导自己创业，一空下来就手不释卷。

“他待同学的好更是出了名，集团公司的5名副总，均是自己的同学。”一位好友回忆道。

但他也曾被亲信、朋友“背叛”过。“他集团的一名亲信和要员，伙同一银行领导非法套取巨额贷款及集团利息，而他，一直被蒙在鼓里。”据内部知情人透露，“他受邀与一乡人进行项目合作时，就遭到过背叛。”

在集团内部，喻祖洪是以“喻工”名称出现的。“喻工”谐音“愚公”。据他的好友猜测，“工”是所指工程师、工匠、巧夺天工之类，是对专业技术方面的要求与向往，是对知识和学问的回归。

当前，喻祖洪正在隐居幕后。2018年，他退出澳海高管行列，不再担任董事长。

此前一年，澳海高管层面经历了大换血，多位高管退出。值得注意的是，副董事长新增喻鸣谦。同年，喻鸣谦还成为三江地产副董事长。

由此，这位喻姓神秘男子浮出水面。

截至目前，喻鸣谦对外投资了四家企业，分别为杭州鸣沁投资管理有限公司、杭州渝澳投资控股有限公司、宁波梅山保税港区浩恒投资管理有限公司、长沙海中仙果投资有限公司（后两家现已注销）。

在杭州渝澳投资中，喻鸣谦和喻祖洪分别持股20%和80%；在杭州鸣沁投资中，喻鸣谦持股100%，而这家公司目前仅对外投资了上海澳泓装饰科技有限公司。

值得注意的是，上海澳泓装饰科技中多位股东与澳海地产有重合。而澳泓装饰另一最终受益人为黄雅文，其为澳大利亚国籍。

乐居财经获悉，在某社交平台上有一位同名者“喻鸣谦”，其祖籍为杭州，2013-2015年，就读于澳大利亚新南威尔士大学，商科学士。

巧合的是，2016年，澳海地产进军澳大利亚市场目的地，同为澳大利亚新南威尔士州。

责任编辑：张亚楠