一线城市加速“香港化” 中产住“鸽子房”的时代到了？

第一财经2021-03-18 16:57:271阅

最近的中国楼市，让人有些看不懂。

这一边，牛年开局的调控气势汹汹。深圳出手直接管起了二手房指导价，甚至要把造假买房者移送公安机关。

银行大张旗鼓，严查经营贷，新闻疯狂刷屏，感觉全国炒房客都在瑟瑟发抖。

另一边，中国四大一线城市，却在不停地刷新楼市纪录。

总是先突为敬的深圳，从2019年底开始，一路突破7万、8万、9万的大关，重新定义了中国内地二手房均价“天花板”。（据中国房价行情网）

刚刚过去的2月，出现了近年来极为罕见的一幕：

北上广深，首度包揽了全国二手房价格环比涨幅榜的Top4。

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市场的疯狂，尽在这一异象之中。

躁动之下，更多深刻的变化正在悄然发生，默默地改写着中国的社会结构。

2020年，广州50㎡以下面积段的二手房成交达1.3万套，同比增长了92.5%，几乎翻了一番。（据克尔瑞）

随着房价高涨，买房人能在市内购买的面积越来越小，广州只是跟上了北上深的步伐。

就像深圳河对岸的香港，年轻人买房难度越来越高，来自房价的毒打，让人心生绝望之感。

2019年4月，智谷趋势曾发表文章《小城市全面日本化，大城市全面香港化》，前半句针对当时黑龙江鹤岗房子卖出白菜价。现在，文章标题的后半句正在无比接近成为现实。

难道一线城市终究难以摆脱香港化的宿命？

一个中产阶层住“鸽子房”的时代，终于还是到了？

一

中国内地的房地产模式，最初正是来源于香港。

现在，全球房价前十城市中，中国已经占据了四个：香港、深圳、北京、上海。

其中香港更是长期高居首位，住宅均价达到了125.4万美元。

香港人均住宅面积仅为15.8平米，住房以“贵、细、挤”闻名，“蜗居化”情况严重，甚至一度遭到联合国点名。

内地年轻人听到香港，总是吐槽房价太贵、买不起，万万没有想到在中国的第一大城市，同样的情形正在上演。

2020年，广州50㎡以下面积段的二手房成交了1.3万套，同比增长了92.5%，几乎翻了一番。

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不过，比起上海、北京、深圳，广州只能说是“小巫见大巫”。

在上海，小户型甚至已成为成交的主流。

特别是50㎡以下的户型，居然成为了多区的成交主力，不禁让人大吃一惊。

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2019-2020年上半年上海主城区成交面积段比例

在杨浦区、黄埔区、徐汇区、静安区、长宁区，成交面积在50㎡以下的房产，占比都高达三成以上。

深圳住房面积香港化的趋势，也正在显现。

从成交数据来看，福田区、罗湖区50㎡以下面积段户型已成为成交主力。

房价高企的中心区，小户型面积段成交的比例也就更高。

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北京当前房子的成交的主力面积是50-70㎡，居住面积也正朝着刚需化演进。

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越来越多的年轻人，只能不断往城市外围，一退再退。

二

就拿一线城市中，房价最“友好”的广州来看，房价也在飙涨，买房门槛一再提升。

一年前想买珠江新城的，如今只能买天河北和天河东；买得起黄埔科学城的，现在也只能选择增城新塘……

广州二手房的均价，也已经突破了4万大关。

想要留在广州市区，就只能牺牲居住面积，选择更小的户型，以控制总价。

从以往经验来看，50㎡以下的户型往往是成交比较困难的。

一方面，其面积过小，居住空间受限，满足不了大多数人的居住需求；

另一方面，这种极小户型未来想要出手难，涨幅也相对小。

不过，今年这类户型成交却迎来暴增。很容易让人联想到，跟去年房价的飙涨有关。

去年，一线城市纷纷迎来大涨，广州自是不甘示弱，天河、黄埔、海珠、南沙等区房价涨幅惊人。

楼市天花板屡屡被刺破，市区上车难度突增。

拿天河珠江新城某明星楼盘来说，一年前，其挂盘价普遍在9万/平左右，如今再看挂盘价格，已经去到了15万/平。

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假若想要买该楼盘的80㎡的二手房，前后价格相差了480万！

买房人想要留在广州核心区域，只能牺牲居住面积，选择更小的户型，以控制总价。

原打算选择110㎡户型的买家，如今只能选择70㎡的房子；

想选择70㎡的刚需客，现在只能屈就50㎡的户型了。

事实上，90㎡以下的小户型，成交都在快速增加。

从克而瑞数据来看，70-90㎡面积段的房子，去年也同比增长了64.5%。

可见，二手市场上，小户型的需求正在增加，而且户型越小，成交增速越大。

极小户型开始逐渐冒出头，开始受到市场关注。

买房人只能越买越小，颇有向香港住宅演进的趋势。

三

为什么一线城市会出现齐齐“香港化”的趋势？

一张简单的表格，就可以大致说明原因了。过去十年，四大一线城市在经济总量和人均GDP等指标上，快速追上香港。

同时，这些超级大城市，还保持了人口的高速增长。

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2009年，香港人均GDP是3万美元，当时的北上广深，都只有1万出头，大约是香港的1/3。

2019年，香港人均GDP达到4.8万美元，而北上广深都在2.2万以上，接近香港的一半。

更重要的是，香港人口在10年间只增长了50万人。

而北京、上海、深圳、广州常住人口分别增长了399万、507万、349万和498万人！

香港本来面积就不大，约是上海的 1/6 ；加之土地长期供给不足，土地开发率低，仅有23.7%，供不应求之下，房价自然居高不下。

持续不断的人口注入，让中国的一线城市，仍然继续膨胀。

而市中心的土地，很难增加了。

新房方面，也有这方面苗头出现。为压缩总价，“网红户型”频现。

当前，刚需70㎡左右的三房或四房户型渐成市场主流。

以前60、70平米的户型只能做二房，现在相同面积段三房产品在市场上已不少见。

对于大多数资金有限的三口或四口之家而言，确实挺吸引人的。

但正所谓，任何事情都有两面性。这种户型虽然利用率和实用性较高，不过也一定程度上压缩其它空间，牺牲了舒适度。

四

无论是二手50㎡以下户型成交暴增，还是新房户型越做越极致，或许都在说明一件事：

房价越来越高，人们上车难度越来越大。

过去十年，可以说是中国房地产高速增长的阶段。

有人通过炒楼、炒房，迈入中产阶层，但对于更多的年轻人而言，房价、房贷却成为他们当今年头上的一座大山。

比如，根据相关数据，2020年广州城市人均可支配收入仅为6.8万元，但整体房价房价已达到3.2万/平。

一年的可支配收入仅能买不到2㎡的面积，即便是买上50㎡的小户型，也要25年！

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虽说近年来，广州人均可支配收入都有稳步增长，但也远远跑输房价。

天河区一年房价涨幅就高达15%。500万的房子，一年涨了75万，是一年可支配收入的10倍以上！

年轻人要想在广州买房难度可想而知。

住房越来越小，走向香港化，或许正是许多人无奈的选择。

当然，不能仅仅以房价收入比来衡量买房的难度，毕竟早在1989年，人民日报就发出了“百姓望楼兴叹”的声音：

北京最近提供2万多平米住房，每平米为1600-1900元。若买两居室，少说也要6万多元。一名大学生从参加工作日日节衣缩食，每月存储50元，已是最高极限，需要100年才能买上两居室。

房地产是一项系统性的制度设计，让更多年轻人买得起房，通过努力奋斗过上更好的生活，是活力社会的应有安排。

今年大会提到，要解决好大城市的住房突出问题。

其中就有明确指出：

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。

解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

现在，全国各地新一轮调控已经在进行，有关限价、限贷、限购政策随之而来，接下来楼市热度有望迎来降温。

中国四大一线城市，全面香港化的速度，很可能还会继续加快。

住房是人们一项基本权利。

但愿一线城市的奋斗者们住得越来越好，而不是走向相反的结局。