2020财报发布 “雅生活”更名折射出的行业焦虑与机遇

投资研报

【主力资金】 4.4万股东懵了！700亿龙头盘中一度逆市跌停！“聪明资金”对倒，四大机构狂砸PK三大机构抄底！到底怎么了？

【超级大单】 面板行业燃爆！1000亿龙头盘中涨停！2000亿龙头盘后惊现5笔大宗交易！发生了什么？

【碳中和动态分析】中金资本、高瓴资本均重仓投资“碳中和”赛道 三一集团或将在云南布局30GW单晶

【硬核研报】“碳金融”迎来政策窗口期！绿色融资规模已破12万亿，创新产品频出，百万亿市场中哪些金融机构有机会成为行业领头羊?

来源：银柿财经

“到2020年实现营收目标破百亿。”这是雅生活智慧城市服务股份有限公司（03319.HK，简称“雅生活”）多年前立下的Flag，如今到了揭晓结果的时候。

3月22日，雅生活发布自2018年2月港交所主板挂牌上市后的第四份年报。财报显示，截至2020年12月31日，公司实现收入为人民币100.26亿元，同比大幅增长95.5%；毛利为人民币29.73亿元，同比增长57.9%；净利润为19.73亿元，同比增长52.7%；股东应占利润为人民币17.54亿元，同比增长42.5%。每股盈利1.32元。建议派发末期息每股0.52元，包括末期息0.33元及特別息0.19元，上年同期派发0.45元。

在年报中雅生活特别提及，年内，公司的全称“雅居乐雅生活服务股份有限公司”将正式更改为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”，彰显了公司业务转型升级的决心。

{image=1}

（截自财报）

物业管理市场被看作是近年来收并购最活跃的阵营之一。曾有“并购王”之称的雅生活向外扩张的动作自然也不少，最轰动的一次便是“吃”下中民物业及其附属公司60%股权。

银柿财经记者留意到，鉴于收购进展状况，这场2019开始进行的收购，最终并表反映在2020年年报中，助推各项数据整体上扬。

{image=2}

但雅生活的野心不止于经营数字的更新。中民物业是业内罕见的覆盖全业态、贯穿全产业链的物管公司，在管项目包括上海虹桥枢纽中心、中华艺术宫、深圳市民中心等多个城市地标。由此，雅生活实现了延伸至公共服务、城市服务的转型升级。

值得注意的是，雅生活22日除了发布财报外，还宣布斥资约11.77亿元收购五家环卫服务公司股权，这也非常符合雅生活的更名之举。年报中提及，年内，雅生活的公司全称将由“雅居乐雅生活服务股份有限公司”更名为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”。可见，雅生活为去地产化煞费苦心，这也印证了其“突破服务边界，进军万亿蓝海”的决心。

规模焦虑升级

一切早有端倪。

记者查阅雅生活2019年年报，当时公司已提到“要从人力密集型的传统物业管理服务商转变为智慧社区城市运营服务商”。

“对于目前以社区管理为主的物管公司来说，城市服务似乎是个新鲜词。但那些头部物企在这个领域早已潜伏多时。”在中原地产首席分析师张大伟看来，物管公司出圈城市服务，与公司力图降低对母公司的依赖度不无关系。

在国家“房住不炒”及“三道红线”政策限制下，分拆物业业务上市，让房企看到了通过资本动作降低表内负债率的可能性。记者注意到，目前TOP20的房企中，仅万科和龙湖尚未分拆物业上市，其中万科态度不明，而明确无物业分拆上市计划的只有龙湖一家。

“背靠房企的物管公司因母公司拥有众多项目，早先并不愁业绩增长，但高度倚赖关联方也会导致公司不够独立，影响企业的可持续发展。”张大伟特别指出，越来越多房企加入分拆物业板块上市的大军，使得物管公司上市迎来井喷期，“行业加速资本化，让企业意识到唯有少数头部企业才能在市场上获得长久的支持。”

伴随着上市潮不断翻涌的便是并购潮。据亿翰智库统计，2020年上市物企披露的收并购事件共76起，花费金额107亿元，是2019年有效收并购事件27起的2.81倍。从中我们不难窥见物管行业巨大的规模焦虑。

在规模拓展的战场上“厮杀”，在管面积和合约面积自然成为物管企业向市场“秀肌肉”的主要方式。

雅生活2020年年报显示，报告期内，雅生活在管面积及合约面积分别为3.75亿平方米和5.23亿平方米，同比分别增长112.3%及74.9%。

很明显的一点是，雅生活正在摆脱对自家人的倚赖。数据表明，来自两大股东方雅居乐集团和绿地控股的合约面积分别为8210万平方米、5309万平方米，占比仅为25.9%，来自第三方的合约面积达3.87亿平方米，同比大幅增长113.2%，占总合约面积的74.1%。这也使得雅生活的业态结构产生质变，在管面积中非住宅类业态占比较住宅类占比高出19.2个百分点。其市场化发展程度可见一斑。

{image=3}

{image=4}

{image=5}

这些改变，与公司对中民物业及其附属公司60%股权收购有着密切关系。也正是通过收并购，雅生活迎来更为广阔的发展机遇，在物业服务、资产管理、公共服务、社区商业等业务板块之外，于2020年正式战略布局第五大产业板块——城市服务。

物业行业的万亿蓝海

所谓的“城市服务”，本质上是将公共空间和公共资源当做一个整体，由物业企业进行统筹管理，涉及具体包括市容环卫、道路设施设备管理、城市秩序维护、公共场所、设备管理、城市便利服务等。简而言之，是物管公司一次业务边界的拓展，将住宅转向非住宅，将社区管理转向公共管理。

近年来，不论是城市精细化管理，还是基层社会治理，都对城市服务和公共服务的提供者提出了更高的挑战。记者关注到，关于国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要中，明确指出“推动社会治理和服务重心下移、资源下沉，提高城乡社区精准化精细化服务管理能力”。

多位业内人士向记者表示，传统的物管服务与城市服务在服务内容上高度重合，具备天然优势。“将管理物、服务人的经验和理念注入城市治理，再加上国家各项政策导向，物管公司与政府共同打造新的合作模式，可催生巨大的服务需求。这势必对物管公司的市场规模、资源统筹能力带来明显提升。”

加大城市服务方面的扩张，已成为多数头部物业企业的共同选择。如万科物业与珠海大横琴投资有限公司携手打造国内首个“物业城市”治理模式，以及与厦门鼓浪屿签订物业服务协议等。又如雅生活旗下常州中房成功中标集团首个高速公路服务区项目，为后续研发、拓展“物业+高速”产品提供范本。此外，公司旗下重庆海泰中标拉萨海关项目，实现中国省级行政区域全覆盖。

2020年12月，雅生活入股中航美丽城乡环卫集团有限公司，持有其30%的股权，进军城乡环卫服务领域的决心不言而喻。根据华泰证券数据显示，2024年我国市政环卫市场规模可达到4352亿元，仅考虑市政环卫规模便可为物业管理行业带来10%~20%营收增量。

新项目盈利能力的想象空间

拓展业务的同时，新项目的盈利能力也成为令人关注的焦点。

记者翻阅恒大物业（06666.HK）、世茂服务（00873.HK）、融创服务（01516.HK）等多家物管上市公司已披露的2020年年报，发现登陆资本市场后交出第一份成绩单的融创服务，在具体管理业态种类上按管理住宅、商业、城市公共及其他物业三种作出分类。其中，城市公共及其他物业的在管面积为1466.4万平方米，占总在管面积的10.8%；收入为1.871亿元，占总收入的6.7%。尽管收益较前一年有大幅增加，但与管理住宅相比却不能同日而语。

保利物业（06049.HK）2020年年报将于3月24日发布。根据其2019年披露的数据，报告期内，保利物业在公共服务领域在管面积约1.4亿平方米，占比为48.9%。如此庞大的面积比例下，对应的营收却不匹配。截至2019年，保利物业当年38.44亿的物业管理收入里，源自公共及其他物业的收入约为4.81亿元，占物业管理服务总收入仅约12.5%。

{image=6}

对于这种“增量不增收”的现象，张大伟指出，公建领域物业面积较大，以面积计算产出的“坪效”更多是用来衡量住宅或者商办物业，公共物业则不太适合以坪效去比较。而且在发展初期，企业投入成本一般较大，对盈利造成一定影响。

城市服务做的往往不是“一锤子买卖”，其带来的资源会拓展业务的深度和广度，为“坪效”和利润率提供上升空间。2020年，雅生活正式设立雅昊环境科技发展有限公司，汇聚由环卫行业资深人士领衔的一支30多人的精英拓展团队，专注于城市服务相关业务，已在山东、陕西、湖南、湖北等省储备重点项目 。

这样看来，城市服务对于物管公司而言更像是一只逐步升值的潜力股。“在物管行业‘跑马圈地’的现阶段，这是一个用时间换空间的业务板块。”张大伟表示。

但另一方面值得关注的是，在城市服务的探索过程中，随着业务的拓展，服务范围不断扩大，随之而来的是工作人员数量剧增、人工成本大幅上涨的问题，这便要求物管公司必须大力借助以数据为核心的智慧科技。

“智慧的管理、人性化的服务，对提升城市品位、优化人居环境的作用将越来越重要。”雅生活相关负责人对银柿财经记者说，随着科技的完善和政府对城市服务的支持鼓励，物业公司的服务会深入城市每个角落，成为一个智慧的城市大管家。

免责声明：自媒体综合提供的内容均源自自媒体，版权归原作者所有，转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人，不代表新浪立场。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎。

责任编辑：彭佳兵