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上海新政之后学区房跌了吗：不仅没便宜反而挂牌价格还贵了？

虎嗅2021-03-23 08:33:341阅

原标题：上海新政之后，学区房跌了吗？

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最近上海什么话题最火？那当然要算得上是学区房了。

自从3月17日，上海教委发布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》后，甭管自己有没有学龄小孩，在上海的各个群里，学区这件事都引起了广泛的讨论，甚至就连我的游戏群里，都有人问。

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图来源于教委官网

其中，大家关注的重点就是，高中录取改革，会对学区房有什么影响。

有不少人和公众号，都宣称新政一发布，学区房掉价掉得厉害。那么果真如此吗？政策一发变动就如此之大？

这让人有些不太能相信，于是我实地走访了一下中介，并且在学校门口对各学区家长进行了小小的访谈，来看看各区域的学区房到底有什么变化，以及家长们对学区房现今是个什么样的看法。

一、实地探访，现在的学区房到底什么样？

要说新政之后，对哪个区域的学区房冲击最大，各个教育类的公众号都已经发布了新政后每个区的高中率变化。我看了一下，都挺详细的，四校率如何、重点率如何，都一一列举的非常清楚。

但是有一点，大部分人都认为原本学区比较受欢迎的地方，肯定是最受到冲击的，因此，这一次我选取了徐汇、浦东、闵行等多个区不同板块进行实地探访，问问中介们到底现在是什么样的情况。

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在徐汇区，中介表示，目前新政刚出来，主要是公办的重点高中实行名额分配，对初中会有一定的影响，对小学的影响比较小。

虽然还有一点影响，但是毕竟小学的氛围可以保证孩子前期教育情况，因此暂时没有什么特别的疯狂掉价迹象。

他特别提到了，因为大部分的房东都是为了孩子教育购入的，出手的周期没有那么快，他们也会比较关注教育类的政策，所以房东普遍还在观望中。

像是之前在网上流传的一张梅园的房子暴跌的事情，在徐汇区没有发现。

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不仅如此，中介在新政发出后，又告诉我有对口小学的房源上架，我看了下价格，比我之前咨询过的还要贵一些。

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不仅没便宜，反而挂牌价格还贵了？

经过咨询，中介表示，这是一套在新政后刚挂牌的房源，房东可能是看到了新政，想要在市场还未波动的时候出手。价格可谈，但是想要降太多，是万万不可能的。

顺便提一下，这些房源是属于不展示的，因此在网络上公开是看不到的，只有到具体门店中找中介咨询才能看到。

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像是网上流传比较久的，梅园地区暴跌的问题，我也询问了一下梅园地区的中介。

梅园地区的中介是这样告诉我的：有个别的两三套房子的业主，目前是正在换房阶段，因此急售，稍微调整了一下价格。但是大部分业主还是坚持之前的价格。

所谓的网上传说的暴跌现象，并没有发现。最低上车价格依然很高，而且仅有3万~5万左右的还价空间。

而闵行等区域的中介对新政还不算特别敏感，关注的重点依然在之前的限贷上面，对学区房的了解是所属片区震荡不大，市场暂未出现变化。

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不过每个中介都提到了，因为新政刚出的缘故，所以大部分人都在观望，无论是房东还是购房者，现在都不是特别着急。也因此，市场可能会短期稍显冷清。

总的来说，按照和中介们打听的情况来看，目前的新政影响下，大部分房东和房客都属于观望状态中，除了极个别换房急需钱的客户稍微降低了一部分价格外，其余仍旧保持不变。

并且对于那些调整价格的房东来说，也仅仅是将去年那一波涨势后进行了部分回调。

也有个别原本没打算出手学区房的客户，在这个阶段挂上了部分房源，想要尽早出手。但是这部分房源依旧不太便宜。

二、新政后，家长们怎么看？

在实地探访过程中，不少中介都对我表示出了一种对学区房依旧很自信的看法。

他们的观点是：学区房，在某种意义上，是刚需的一种。

像是重点一梯队小学和一梯队初中的组合，无论是到区还是到校的名额，都是同区域内最多的，依然会有一定的竞争力和保值性。

因此，中介们丝毫不担心学区房会在之后的市场上遇冷。不过，这也可能是中介们为了推销房子的一种话术，我们得辩证地看。对于他们的看法，家长们不一定认可。

那么对于家长们来说，到底如何看待新政，以及新政下的学区房市场走向呢？他们是否还会认为学区房是一种刚需？

我在各个小学中学的门口随机对部分家长进行了采访，家长们的看法也有些不太一样。

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有的家长表示，18年的时候，就已经有说要出新政了，所以他们之前都有所准备了，而且现在孩子还在上学期间，不至于很快换房，可以等到新政继续落实后再观望下情况。

并且家长们表示，等按照新政后，也要一两年才能看出来原本学区对录取的变化情况。

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上好高中是一回事，上好高中后是否能跟上进度，又是另外一回事了。

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就像是上次老破小学区房那一篇文章《老破小学区房，到底有多夸张》，最后有读者评论的是，学区房最重要的是学习氛围。

如果所在区域的学习氛围不好，可能导致孩子上了之后学习成绩不好，有可能将一些原本有希望上好大学的孩子落后于人。

因此普遍购买了学区房的家长，依旧对学区房表示肯定态度。

不过他们也表示，以后学区房的机会会变低，从原本的大部分能去好高中，变成了只有中上游以上才能上好高中，压力会更大了，普通学校的机会确实在增多。

关于高中政策各种教育类公众号已经科普了太多，在这里不用细说。不过家长们有提到一点他们比较疑惑的地方。如果某个教学质量一般的学校达不到最低分数线的话，那么也会得不到本区内的分配名额，这些名额会不会分给更好的学校？

总而言之，在孩子的教育上，家长们慎之又慎，不敢冒任何风险。

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对于还没买学区房的家长来说，他们的选择范围会更大一点。

不少家长认为，除了像是以前选择小学和初中都比较强的学校外，还可以选择一个比较强的小学加上对口一个实力中等的初中。

后者的话，孩子在小学时接受了比较好的教学质量，成绩不会太差，到初中既可以凭借考试来考高中，又可以拼一拼分配的名额。这种对口学区的房子，也比之前的那些学区房要便宜不少，选择性更多一点。

有的家长很“鸡贼”想着让孩子去徐汇读书，等到初二的时候转回到崇明等区拼分配名额，这种操作马上被其他家长否定了，现在的细则是不可能留下这个漏洞，要三年都在同校读书。

总的来说，大部分家长对学区房的关心程度还是有的，孩子正在上学的，对学区房持观望态度，对小学学区房认可度较高，对初中的认可度一般。

还没有买学区房，孩子未到上学年龄的家长，多是关心自己的孩子未来应该去哪个区择校。普遍认为像是教育资源集中的区域中的普通孩子，上好学校的机会增加了很多。

大部分家长们认为，学区房价格肯定会回落，尤其是之前某些板块一个教育集团挂牌的优质初中就引得疯涨的那些学区房一定会降价，但是好小学学区房以及老牌好初中学区房依旧有一定的溢价。

访谈时，有个家长还说了一句：让自己的孩子能在菜中考第一第二去拼名额太难了，哪怕是菜中学习再好，去了好学校，也不一定跟上。如果进了好的高中变成了中下游，那么孩子可能依旧是陪跑的。

三、市场表现不及时，有多种原因

不论是中介还是家长，他们对新政都有各自的看法，也有一定的道理来支撑。但是其中有几件事是我们需要注意的。

新政是18年开始的，现在产生的是细则，很多家长确实在18年的时候就已经了解这个政策了，比我们想象中要有心理准备。

新政发酵后的时间比较短，市场的表现也不会特别及时。

这主要是因为：

一、学区房的换手率比较低。

大部分学区房房东，都是为了自家孩子上学购置的，因此换手的时间比较长。这就导致了，家长们其实心态上没那么着急，自己家孩子还正在上学，有足够的时间观望。

二、新政的成果也需要一段时间检验。

无论是按区分配名额还是按校分配名额，到最后，这些公平公正原则进去的孩子，是否能跟得上高中教育，他们在好高中处于一个什么样的位置，也是家长们同样关心的。上好高中，只是上好大学之前的一步。

但是，无论新政发酵后，市场反应得多么不及时。我们也可以预见到的是，学区房的热度是一定会降低的。

已经开始有不少没有购买学区房的家长考虑给孩子上中等一点的初中，来减少自己的压力。更重要的是，有很多家长意识到了，那些刚开始挂牌的好初中学区房溢价过高，已经开始不认可了，对学区房的盲目追捧热度在渐渐消失。

新政，给那些之前在18年没重视政策的家长们上了一课。随着上海教委不断推进教育公平化，让人看到各种改变和可能性，学区房的热度也会进一步的降低。至少不会出现说是某集团某学校过去，就马上这一地块疯涨的情况了。

家长们会更加冷静对待学区房，不再被各种媒体信息盲目带动热情。