太古地产太难了：净利再跌七成 施铭伦艰难应变局

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太古地产太难了！净利再跌七成，施铭伦艰难应变局

来源：楼市资本论

当北京SKP在2020年以177亿元销售额新高，再度印证其有钱人“销金窟”地位时，另一边北京三里屯地标商城太古里，却在2020年交出了下跌18%销售额的“不合格”成绩单。

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楼市资本论注意到，太古里的零售状况，正成为太古地产2020年的业绩缩影。

3月11日，太古地产召开了年度业绩发布会。

年报显示，2020年太古地产实现收入133.08亿港元，同比下跌6.43%；毛利55.06亿港元，同比下降61.76%；归母净利润40.96亿港元，同比下跌69.49%。

事实上，自2018年开始，太古地产便开启了连续三年的下跌路；但对比往年来看，其2020年的业绩下滑程度为近年之最，归母净利也创下了新低。

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深入探究太古地产的业绩困局，楼市资本论认为，步调迟缓是牵制其规模与营收增速的主要原因。

对于太古地产的实控人——有着近200年历史的隐秘英企施怀雅家族来说，如何平衡品质与现代商业地产持续快节奏发展的环境，或成为决定未来的一大课题。

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PART

01

连续三年业绩下跌，盈利创新低

大牌云集、体验业态丰富、设计前卫时尚……自太古地产涉足商业地产以来，就力图在消费者心中营造成高端购物中心的代表。

然而在2020年蓬勃的内地奢侈品消费市场面前，太古地产却交出了近年最差的一张成绩单。

楼市资本论了解到，受疫情影响，2020年全球奢侈品市场萎缩23%，而中国内地的市场份额却几乎翻了一番，有望实现全年48%的增长，预计达到近3460亿元人民币的市场规模。

蓬勃发展的内地市场也没能拯救太古地产的业绩，光从北京三里屯太古里和颐堤港项目来看，二者零售销售额分别下跌18%和12%；与同比增长15%的北京SKP形成了鲜明反差。

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这样低迷的状况除了令人质疑三里屯时尚地标的地位，更让人们关注到了太古地产近年来持续下跌的业绩报告。

楼市资本论注意到，自2017年后，太古地产就开启了连续三年的下跌路。

年报显示，2018年—2020年，太古地产营收同比分别下跌20.69%、3.38%和6.43%；归母净利润下跌趋势也不断扩大，下跌幅度为15.58%、53.17%和69.49%。

可见，太古地产2020年的业绩下滑程度为近年之最，归母净利也创下了40.96亿港元的新低。

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对于太古地产2020年的133.08亿港元营收，楼市资本论认为，这一数字颇有些“水分”：其中物业投资收入以123.55亿港元的价值，占比高达92.84%。

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该收入正是来自于2020年，太古地产出售的太古城中心第一座办公楼和美国迈阿密两座办公楼的全部股权，并首度拆售香港太古城住宅项目的停车位所得。

据不完全统计，在过去数年间，太古地产都通过出售非核心资产回笼资金，用于核心物业的获取、建设与修整。近几年，太古地产已经出售了大概450亿港元的资产。

对此，亚布力智库研究员武亮指出，虽然出售资产能够带来短期收益，进而拉升业绩，但该类收益不具有可持续性。

对于业绩的下滑，从毛利可以看到，2020年太古地产亏损最为严重的是，投资物业估值亏损44.65亿港元，同比下跌220.03%。

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对此，太古解释称主要由于出售香港投资物业权益利润减少，以及受旅行禁令和社交距离限制影响，当期酒店业务亏损及香港零售物业组合的租金收入下降。

即便如此，公司依然强调香港办公楼物业组合继续表现稳健，内地复苏带来的收入足以抵销香港商场的租金收入下降。

在楼市资本论看来，今年随着疫情常态化后的零售环境继续好转，虽然内地奢侈品消费将保持30%左右的高速增长，但高端商业综合体之间的竞争也会变得更加激烈；面对SKP、K11、IFS和恒隆广场等同样定位的综合体挤压下，太古地产2021年业绩表现或将持续悲观。

PART

02

保守的施怀雅家族和热爱文学的现任掌舵人

草蛇灰线，伏笔千里。

楼市资本论认为，太古地产近年业绩不振，与其实控人施怀雅家族百年来的作风，有着不可分割的关系。

追溯太古集团的历史，1816年，约翰?施怀雅在英国利物浦创立小型商行为太古集团前身，1866年太古与R.S． Butterfield在上海合伙建立太古洋行，正式踏上中国的土地；施怀雅家族的太古集团，也一度与怡和、和记、会德丰被并称为“香港四大洋行”。

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约翰?施怀雅

发展到今天，太古集团已经成立200余年，在中国的发展也有150余年。

值得一提的是，或许是继承了英国人低调、实干的做事风格，在太古的商业史中，实业贯穿始终，买卖股权的行为极为罕见。这与香港其他豪门家族的作风迥异，其他豪门家族经常“高卖低买”，制造大量非经营性盈利。

这也给外界留下了太古迟缓、保守的印象，虽然其业务涵盖广，但却与热门的金融、互联网、新媒体以及清洁科技领域绝缘；即使在其擅长的业务方面，也从不扮演凶猛的并购者。

此外，太古的实际控制人施怀雅家族很低调，现在担任太古地产董事局主席及常务董事的施铭伦，甚至都没在网络上留下几张照片。

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楼市资本论了解到，掌舵这艘隐秘商业巨轮的施铭伦，毕业于牛津大学的古典学士学位。虽然在1997年毕业后，就加入了英国太古集团有限公司，陆续驻集团在香港、澳洲、中国内地及英国的办事处。但施铭伦没有放弃对文学的热爱，2005年还获得了牛津大学文学硕士学位。

自2009年出任公司董事开始，施铭伦开始在太古集团的权力中心崭露头角；9年后，施铭伦就成为了太古股份有限公司等一众香港上市公司主席。值得一提的是，英国创始家族成员亲赴香港掌舵“太古系”，这在太古集团历史上尚属首次。

作为施怀雅家族的第六代传人，施铭伦无疑践行着祖辈的稳健步伐，这也让太古的业务扩张显得缓慢。市场上也不乏有声音质疑，太古地产的“慢动作”是否致使其错过一轮迅速扩张且做强做大的机会。

在楼市资本论看来，从太古地产在内地的营收增幅数据来看，虽然其“慢速为王”的发展模式在早年间为公司带来了巨额效益，但在近几年却显得有些“心有余而力不足”。

PART

03

“佛系”太古地产，失速困局难破

是的，正是在百年家族的“慢性子”烙印下，太古地产的“沉稳”虽是对其标杆”的坚持，却也无形中牵制着规模与营收增长的速度。

楼市资本论了解到，过去数年间，商业地产进入新周期，轻资产成热门词汇，业界迎来一轮“跑马圈地”，就连同是港企的恒隆、新世界亦加快扩张步伐；这样的背景下，太古地产却依然“慢节奏”前行。

1．项目开发慢

今年下半年，上海前滩太古里项目预计迎来开业，这也是太古地产在内地的第三个太古里项目。

虽然太古地产明确了该项目作为新城市中心地标的定位，但这一新地标将多大程度上为太古地产的增长性赋能，还有待时间的检验。

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上海前滩太古里项目

另一方面，从“官宣”合作开发到正式开业，前滩太古里一共用了6年的时间。和大多房企加速奔跑的趋势相比，太古地产在商业项目的开发上无疑有些迟缓。上海兴业太古汇项目从拿地到开业共耗时15年，成都远洋太古里用时6年，广州太古汇也磨了10年之久。

事实上，太古地产在内地发展的近20年间，除上述项目外，太古地产还有广州汇坊、北京三里屯太古里和北京颐堤港共计不过7个项目。

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2．模式更新慢

除了相较于不少商业项目规模已近百个的房企而言，太古地产项目开发的略显缓慢保守外；在商业地产的新运营模式——直播上，太古也慢人一步。

楼市资本论了解到，兴业太古汇一直有直播的想法，但从开始执行到第一期开播，中间耗时两个多月。颐堤港光是做一期写字楼直播，就写了个万字直播稿。

与此同时，竞争对手银泰百货的在线商城“喵街“已上线4年之久，数字化会员也达到了2000万。显然，线上新零售为银泰带来了巨大增量，银泰14家云店过去一年销售同比增长273%。

反观太古地产，不过刚刚搭建了颐堤港和兴业太古汇的在线商城，并更多得将其视为线上引流线下的手段。

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兴业太古汇直播现场

楼市资本论认为，从本质上看，太古在内地的拓展更像是投资者，而不是开发商，这种开发的慢动作显然已经影响到了商业项目的后期运营。

并且面对电商的冲击、竞争的加剧、消费的迭代，带给商业地产模式的变化，或许对于背后有着200年历史的施怀雅家族来说，学会“规模与品质共生”，已然是一道生死命题。

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责任编辑：彭佳兵