基金减持近半被疑明股实债 中南建设又陷质量投诉泥潭

投资研报

【超级大单】 财政部“放大招”！一纸重磅文件发布，机构火线解读受益股（附赠国防军工2021投资产业链全景图）

【碳中和动态分析】碳中和成为A股最强概念；国家能源局全国范围内开展清洁能源消纳情况综合监管；现代汽车押注氢能>>

【新能源汽车每日动见】如何把握市场预期？ 部分公司一季度业绩前瞻

【硬核研报】市占率第一的隐藏冠军，竟在“碳中和”领域深耕多年！已完成1500个温室气体审定项目，全能检测巨头将续写十年十倍传奇?

《投资者网》葛凡梅

销售额迈进两千亿阵营的江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“中南建设”；000961.SZ）近期的市场表现并不理想。

在资本市场上，中南建设的股价从近半年的股价最高值10.45元/股，持续下跌，截至2021年3月12日收盘价7.29元/股，跌幅超30%，市值缩水近三分之一，过去一年机构减持近半。控股股东3月12日晚发布增持公告“救急”，也并未给公司股价带来刺激。截至3月23日收盘，中南建设的股价为7.22元/股，并无明显上涨。

中南建设面临的问题不仅限于此。从公司业务层面来看，2020年中南建设跻身两千亿销售阵营，实现合同销售额2238.3亿元，同比增长14.5%，但是相较历年数据，其销售额增速已经明显出现放缓。此外，伴随着中南建设对规模扩张的诉求，公司高速周转背后疑似涉嫌“明股实债”、旗下产品质量堪忧遭投诉等问题。

《投资者网》就相关问题联系中南建设，公司方面对《投资者网》表示：“公司在向负责（旗下）项目的子公司核实，如果公司确有责任没有履行好，会督促子公司认真履行，维护相关方权益。”

1

股价下跌机构减持

自2020年7月以来，受房地产市场回暖影响，中南建设的股价逐步上涨，2020年后半年中南建设股价基本在9元/股以上。但是值得注意的是，自2020年12月开始，中南建设的股价持续下跌，截至2020年3月12日收盘价7.29元/股，市值缩水超30%。

3月12日晚中南建设发布公告称，基于对公司持续发展的信心和对公司价值的认可，维护资本市场稳定，公司控股股东中南城市建设投资有限公司（简称“中南城投”）计划增持中南建设总股份2%以内的股份，即不低于3821万股，不高于7643万股。

控股股东中南城投一方面以自有资金或自筹资金增持中南建设股份，另一方面，仍大比例质押公司股份。根据3月18日中南建设公告，截至3月18日，中南建设控股股东及其一致行动人陈昱含合计质押股份12.31亿股，占其所持股份比例59.41%，占公司总股本比例32.19%。

中南建设对《投资者网》回复称：“公司控股股东股份质押融资，是希望充分发挥不流动的闲置股份价值，为自身经营发展服务，实现更好的回报。近期由于资本市场大幅调整，公司股票价格也出现波动，因此公司控股股东有按照协议补充质押的情况。不过公司控股股东股份质押比例2017年底以来持续下降，2017年末其质押比例为90%，2018年末为75%，2019年末为69%。股份质押不影响控股股东的控股地位。”

值得注意的是，2020年内中南建设的机构投资者已经出现大比例减持。Wind数据显示，截至2020年12月末，基金持股中南建设的比例为12.03%，较2019年持股比例23.19%近乎腰斩；券商持股中南建设的比例为0.06%，而2019年时该比例为0.3%。

2

被疑“明股实债”

中南建设官网信息显示，该公司成立于1988年，于2009年成功借壳大连金牛登陆资本市场，中南建设2009年全年的销售额金额仅为43.30亿元。上市之后，中南建设于2012首次突破百亿销售额，在2017年实现销售额963亿元。

然而，在迈进千亿销售阵营之后，中南建设的销售额增速便出现了明显放缓。《投资者网》梳理数据发现，2018年至2020年，中南建设的全年合同销售额分别为1466.1亿元、1960.5亿元、2238.3亿元，同比增长分别为52%、34%、14.2%，增速下降。

近年来，中南建设在追求规模扩张的同时，负债也在不断攀升。Wind数据显示，截至2020年9月末，中南建设的总负债高达3032.04亿元，较2019年末的2637.48亿元增长15%。

2018年至2020年前三季度，中南建设的经营活动产生的现金流量净额分别为194.32亿元、81.96亿元，7.14亿元，出现大幅下降。

根据Wind数据显示，2018年至2020年前三季度，中南建设的“货币资金/短期债务比”分别为0.75、0.72、0.81，这意味着公司账面的货币资金难以覆盖其短期债务。此外，截至2020年三季度末，中南建设剔除预收款后的资产负债率为82.5%，净负债率为136%，踩中“三道红线”中的两项。

此外，《投资者网》梳理中南建设公告发现，中南建设多次转让旗下项目股权引入投资，并约定股权投资期限回购其转让股权。这种做法，在业内看来，疑似涉及“明股实债”。

举例来看，今年2月24日，中南建设公告中称，为了促进莆田珑禧台项目发展，公司全资子公司莆田悦诚以13亿元向五矿信托转让其持有的莆田珑禧台项目收益权，期限18个月，到期后按约定公允价值回购。

3月6日公告称，为促进德清云锦天樾项目发展，公司子公司嘉兴锦发以892.5万元其持有的17.85%股权，有关股权转让方同意6个月后按约定公允值回购其转让股权。3月16日公告称，公司全资子公司南通中南新世界持股50%的子公司南通鼎嘉，通过增资2.93亿元的形式由民生信托取得51%股权。中南新世界承诺在18个月投资期内支付投资回报。

据不完全统计，自2019年起，中南建设旗下多个项目进行股权融资，明确约定投资期限到期后会回购股权，且投资方多为信托资金，包括莆田珑禧台、温州梧田项目、福州樾庭、泉州中南滨江铭悦等，约定投资期限在6个月至24个月不等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《投资者网》表示，“约定回购条件的股权融资，实际上是打‘擦边球’，相当于变相的借债。以股权名义产生的债务，对企业而言，短期是有救急效应的；但如果出现‘实股明债’的情况较多，也会容易引起监管（注意）。”

3

房屋质量遭投诉

中南建设的业务以房地产开发及建筑施工为主，中南置地是集团旗下房地产旗舰品牌。截至2020年上半年，公司已进入内地109个城市。作为销售额已经迈进双千亿阵营的房地产企业，中南建设一路狂奔向前的同时，旗下项目的质量问题也时有发生。

根据人民网领导留言板投诉信息，成都温江中南上熙府、山东淄博中南樾府等项目因漏水等房屋质量问题遭遇投诉。针对温江中南上熙府的投诉问题，成都市温江区人民政府在领导留言板回复：“关于房屋局部漏水的问题。区住建局工作人员于2020年10月10日组织建设单位和业主在现场踏勘、协调处理。经现场核实，漏水问题已整改完成。”由此可见，温江中南上熙府质量问题确实存在。

事实上，山东淄博中南樾府项目质量问题也同样属实。2020年10月至11月，大众网·海报新闻连续曝出了淄博中南·樾府的质量问题，包括建筑主体结构倾斜不垂直、墙体歪斜、墙面钢筋裸露、蜂窝麻面、墙体地面断裂等情况。

严跃进认为：“房屋质量问题对房企影响大，涉及到消费端对房企品牌形象的认可、后续的房屋销售情况。房企应该重视产品质量问题，做好管控，防范在各个环节可能出现的质量漏洞。”

上海中原地产市场分析师卢文曦也对《投资者网》表示：“房屋质量问题频现将对房企的品牌形象造成不利影响，使消费者对房企的产品产生怀疑，对房企品牌失去信心；另一方面，若房企持续出现产品质量问题，导致市场对公司的印象不佳，可能对公司在拿地方面增添负面影响。”

针对房屋质量及购房者投诉情况，中南建设对《投资者网》表示：“公司将督促子公司今后进一步提高服务质量，更好保护消费者权益，赢得更多消费者信任。”

“产品质量与房企的自身经营管理有直接关系，现在很多房企以高周转的形式来实现扩张，房企需要在产品质量和扩张速度之间找到平衡点，注重质量管控。”卢文曦如是认为。（思维财经出品）■

责任编辑：陈悠然 SF104