从李亚鹏到易小迪：中年不易转型需谨慎|观潮

新浪财经 王茜

一段下跪录音，让久违荧屏的李亚鹏重返热搜，也波及到了他的小镇项目合作方——阳光100中国控股有限公司（简称“阳光100中国”）以及董事长易小迪。

曾经，在李亚鹏的明星光环下，与其惺惺相惜的“万通六君子”易小迪，成为挽救丽江雪山艺术小镇的“白骑士”；如今，也是因为李亚鹏，阳光100中国和易小迪所面临的困顿局面被置于放大镜下。

从演员到商人，在地产圈沉浮多年的李亚鹏只得到了“转型失败”和理想主义者的标签，而对于阳光100中国和易小迪而言，又何尝不是如此。

滞销的小镇与腰斩的业绩

让李亚鹏深陷4000万债务官司的丽江小镇项目，目前真正的操盘方是阳光100中国，后者是“万通六君子”之一、潘石屹好友易小迪创办的房企。

2015年，阳光100中国以约1.94亿元的代价从李亚鹏、北京中书投资控股有限公司及兴业国信资产管理有限公司处收购雪山小镇51%股权。小镇总建筑面积约20.4万平方米，计划“建设成为集旅游观光、休闲度假、体验式商业于一体的综合旅游商业地产项目”。

阳光100中国在当年的业绩报告中称，该项目“目前一期部份在持续开发及销售中，进展顺利，预计将于2016年内建成完工，二至四期在设计规划中，预计2017年开工建设。”

然而，雪山小镇并未给阳光100中国带来预期收益。2020年上半年，该项目仅完成合约销售面积26平米，合约销售金额为40万元，单价为1.62万每平米。这一价格相较于2015年阳光100中国刚接手时的1.95万每平米“缩水”了不少。当然，相比上年已算有所进步，毕竟2019年该项目“颗粒无收”。

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图：阳光100中国 2020年上半年业绩报告

新浪财经梳理过往数据发现，2015年和2016年雪山小镇项目单价分别为1.95和1.84万每平米，合约销售面积分别为3481平米和868平米。但是，2017年该项目突然“断崖式”降价，单价仅为1.16万每平米，当年合约销售面积升至6999平米。可惜好景不长，2018年单价回升到1.41万每平米后，合约销售面积也大幅降至952平米，2019年更是进入销售“空窗期”。

一位熟悉云南市场的地产人士对新浪财经表示，雪山小镇的问题并不让人意外，丽江文旅项目供应过剩早就是被业内公认的事实。新浪财经发现，云南官方于2017年年初公布的数据显示，截至2016年6月，丽江去化周期长达50.6个月，远超过该省其他州市，是昆明去化周期的5倍。

阳光100中国发布的2020年中期业绩报告显示，雪山小镇发展中物业预期竣工时间已推至2022年，完工进度74%，已完工仍未出售建筑面积为2.63万平米，发展中建筑面积为3.30万平米，规划建筑面积13.60万平米。

这与此前发布的时间表相差甚远。

几近滞销的雪山小镇是阳光100中国业绩大幅滑坡的一个缩影。今年3月22日，阳光100中国发布公告称，预期与2019年同期相比，该集团截至2020年12月31日止年度之年度溢利将减少超过50%，可谓“腰斩”。

阳光100中国称，溢利降低的主要原因为出售收益确认减少，及由于受到新型冠状病毒肺炎疫情爆发所带来的不利影响，该集团投资物业的估值收益减少以及交房滞后导致确认收入减少。

事实上，阳光100中国的颓势在其2020年中期业绩报告中已有显现。报告显示，截至2020年6月30日，该公司溢利2.60亿元，同比下降67.22%；权益股东应占亏损674.6万元，而上一年同期权益股东应占溢利为3.30亿元，由盈转亏。

易小迪近年来力推公司转型，持续押注非住宅业务，因而阳光100中国非住宅产品计划销售占比在50%以上，然而去年上半年的疫情导致其主要产品商业街、喜马拉雅公寓、文旅项目等各类项目销售均出现下降。

同时，销售业绩不振并非这家房企面临的唯一问题。随着监管层严控房企融资渠道和规模，阳光100中国“三道红线”全踩，公司的债务压力日益加剧。于2020年6月30日，该公司流动负债总额达288.34亿元，流动比率为149.3%；资本负债比率由2019年年末的42.9%上升至44.9%；净负债比率由2019年年末的179.2%上升至182.1%。

在该公司发布2020中期报之前，2020年4月，惠誉和标普已相继调低阳光100中国的信用评级。

其中，惠誉将阳光100中国的长期外币发行违约评级（IDR）从“ CCC +”下调至“ CCC-”，将其高级无抵押评级从“CCC”下调至“C”；标普将阳光100中国的长期发行人信用评级从“CCC+”下调至“CCC”，并将该评级列入负面影响评级观察列表。两家评级机构给出的理由是该公司再融资和债务风险高企。

易小迪的彷徨与失落

作为上世纪九十年代初期参与创建万通集团的“万通六君子”之一，易小迪是与潘石屹、冯仑、王功权等人齐名的地产圈元老级人物。在媒体和朋友的诸多描述中，易小迪的最大特点是信佛，处事低调求稳。

离开万通后，易小迪曾在百货领域有过一次失败的尝试，而后创办阳光100中国专注于住宅开发，以代表作北京阳光100国际公寓叩开了市场大门，并迅速在全国20多个中心城市布局。不过，在房地产野蛮生长的阶段，阳光100中国和易小迪始终持谨慎投资态度，未能突破规模瓶颈跻身行业前位，易小迪曾自嘲是“一只吃草的羊”。

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图：易小迪与李亚鹏

2014年，阳光100中国在香港联交所主板上市后，易小迪决定另辟蹊径，转型非住宅业务，加大对商业产品尤其是街区综合体的投资和开发。在他的定调下，阳光100中国逐渐搭建了前述商业街、公寓和文旅产品的产品框架，住宅开发趋于放缓。尽管易小迪笃定于转型顺应经济新常态，但非住宅业务也给公司带来巨大挑战：周期长、投资大、盈利慢。

2018年末，阳光100中国的债务问题开始“爆灯”，公司的净负债率较上年上升30个百分点至高位261.6%。2019年初，阳光100中国因为踩雷ST中科实控人张伟涉黑案，爆出9亿元多的坏账，更引发了市场极大担忧。

不过，当时的流动性困难还并未动摇易小迪坚持转型的决心。据媒体报道，在2019年中期业绩会议上，易小迪曾表示，“以前我们总想抓住两只兔子，既想把转型的新产品做好，又不想放弃传统住宅这个主流市场，但是今年我们要下决心彻底离开住宅这个主流市场，把全部精力投入到创新产品线上去。”

2019年全年，为改善现金流问题，阳光100中国先后出售了重庆阳光100中国国际新城、清远阳光100中国阿尔勒住宅部分股权和东莞市清园孵化器有限公司100%股权，回笼资金约60亿元，接盘方分别是融创中国、佳兆业和深圳诚进控股。

其中，阳光100中国阿尔勒曾是易小迪表示将用10年时间打造完成的项目，也是当时阳光100中国最大的项目，但因为财务风险压顶，易小迪不得不得“忍痛割爱”。

除了向同业抛售项目股权，阳光100中国还利用信托公司开展“表外融资”。

2019年1月，阳光100中国的全资子公司向北京信托转让其持有的华贸建设79.001%股权且将剩余的20.999%股权质押予北京信托，并确保北京信托的年度投资收益不低于信托本金的13%。北京信托为此成立投资期限为2年的不超过20亿元的信托计划，以实际筹得的资金分批投资项目公司。

2019年年末，相同剧情再次上演。阳光100中国的全资子公司将温州中信昊园项目90%的股权作价7.9亿元转让予北京信托。北京信托将就上述交易成立20亿元的信托计划，其中9000万元用于支付股权交易金额的第一笔付款，剩余的19.1亿元募资将向项目公司投资。

对此，多家媒体引用业内人士分析认为，北京信托跟阳光100中国的交易其实是一种明股实债的资产转移的行为。

上述措施在当年取得了明显效果。2019年公司年度溢利上升约12.2倍至32.15亿元，年末公司有息负债下降15.6%，总负债率由2018年年末的84.4%下降至79.9%，净负债率则下降82.4个百分点至179.2%。

但这种好运未能常伴阳光100中国，2020年在疫情的冲击下，公司旧疾重返。如上文所述，阳光100中国当前处于利润“腰斩”，债务风险再度升高的困局中。易小迪在2020年中期业绩会上调整口径，称公司调整了非住宅项目的开发节奏，下半年加大住宅开发力度，以弥补上半年销售下降。

就外界看来，对于转型之路，易小迪本人正在动摇、徘徊。

知名地产分析师严跃进对新浪财经表示，“实际上阳光100中国在战略方面略有点飘忽不定，所以企业经营方面也确实有各类问题。实际上从地产企业这两年成长性看，住宅产业依然是一个很重要的领域。当然回归住宅产业当然有机会，但是也要注意到，时代有很多新的变化，各类限价政策等，会压缩住宅的投资收益。这都是类似企业所需要关注的内容。否则盲目又重新掉头，也还是有各类风险的。”

作为一家百亿规模的中小房企，于这场轰轰烈烈的行业洗牌浪潮中，阳光100中国形势不甚乐观。而李亚鹏和易小迪的故事，似乎也在告诉我们中年不易，转型需谨慎。

责任编辑：薛永玮