招商积余净利率垫底 聂黎明“刹车”

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招商积余净利率垫底，聂黎明“刹车”|年报风云?

入职招商积余（001914.SZ）已两个月，总经理陈海照对公司未来的发展，似乎还没有做好更详尽具体的规划。

“我希望把这个信息以合适的机会和大家进一步的分享。”在3月24日招商积余举行的线上业绩发布会中，面对投资者关于未来3-5年公司业绩指引的提问，陈海照没有直面回答。

这是入职两个月以来陈海照的首次公开亮相，招商局物流出身的他接管物业，外界对他的管理能力颇为期待。

与他一同出席这次发布会的另一个“新”面孔则是聂黎明。3月6日，聂黎明刚刚从前任董事长许永军手中接过权杖，这次发布会也就成了两人入职后的同台首秀。

在这次发布会的前一天，聂黎明以招商蛇口（001979.SZ）副总经理的身份刚参加完招商蛇口的业绩发布会。

整个发布会持续了一个半小时，其中2/3的时间都交给了投资人互动提问，对于投资者线上临时抛来的诸多敏感问题，招商积余管理层也都给予了逐一解答。

待解的低毛率

招商积余2020年的这份财报，是继2019年末中航善达和招商物业完成重组后的首份完整年报，对招商积余过去一年的运营表现来说更具有代表意义。

2020年，招商积余实现营业收入86.35亿元，较上年同期增长42.07%；利润总额6.26亿元，较上年同期增长53.30%；归属于上市公司股东的净利润4.35亿元，较上年同期增长52.03%。

就其自身而言，招商积余的业绩还不错。然而放到整个行业，作为A股最大的物管公司，这个成绩很一般，甚至可以说有点不如意。

“远远低于预期”“只怪同行太优秀”财报发布后，有网友如是评价。而对于今年的营收计划，招商积余没有如业绩发布会主题所展示的“振翮高飞”，而是流露出“求稳”之心。

“2021年营业收入目标是要达到103亿元。”聂黎明给出了今年的营收目标，较2020年的86.35亿元只增长19.28%。相比于2020年42%的增速，减速有一半。

营收并不是招商积余急需解决的问题，低毛利率则是摆在管理层面前一直未解的“老大难”。2020年，公司毛利率为13.6%，同比降低4.7个百分点，再创历史新低，而在2020年上半年，29家上市物企的平均毛利率水平就已达29.27%。

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“与同行业相比，公司的物业业务的毛利率确实是比较偏低的。”面对投资者关于毛利率的发问，招商积余财务总监张秀成坦诚道。

他总结公司毛利率偏低的因素主要有四个方面，一是项目的集中度不够，无法形成规模效益；第二方面是机构类物业的市场竞争激烈，提价难度大；第三方面，政府类项目受公共财政的控制，续签提价也存在着压力；第四点是基于自身业务结构的问题，如专业化服务占比较低、对外拓展的成本投入较大等问题。

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招商积余业务主要分成两大类，物业管理与资产管理。其中，物业管理在2020年贡献收入80.35亿元，占总营收的93.06%；资产管理收入4.34亿元，占总营收的5.02%。

财报显示，基础物业收入占比约75%，专业化服务收入占比约18%。大部分收入都来自毛利较低的“基础服务”，而毛利高的专业化服务占比很低。

而这18%，还是专业化服务收入暴增约186%之后的比重，在2019年该占比还不足10%。

增值服务“粗放式”扩张

张秀成所提到的专业服务占比较低，其实正是现在物业公司热门的增值服务。

从招商积余专业化服务的内容来看，其包含了设施管理服务、案场协销及房产经纪、社区及企业服务、建筑科技服务、停车场管理服务、安保服务、餐饮服务、干洗服务这八大类别。

2020年，招商积余专业化服务实现营业收入15.72亿元，较上年同期增加10.22亿元，增长185.80%，占公司物业管理业务收入的19.56%。

在高速增长的营收之外，专业化服务大幅下跌的毛利率，渐渐暴露出其业务粗放式扩张的弊端。

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营收大幅增加，而成本增幅比之更甚。2020年，招商积余专业化服务营收成本涨幅高达211.97%，高于185.8%的营收涨幅，这也使得其毛利率大跌7.21%。14%的毛利率在物业管理各产品中仍是最高，但其远低于行业平均水平，2019年百强物企的增值服务毛利率均值已达40%。

细分专业化服务的各类收入占比，排名前三的业务分别为：案场协销及房产经纪、设施管理服务、建筑科技服务，分别取得了71，022万元、32，940万元、28，320万元的收入，占专业化服务总收入的比例分别为45.19%、20.96%、18.02%。

这三大类专业化服务更多的归属于非业主增值服务，合计收入占比达84.17%，而与业主服务密切相关的社区及企业服务、停车场管理服务、安保服务、餐饮服务、干洗服务合计收入不足16%。

专业化服务收入占比不足两成且毛利率下滑，其业主增值服务开拓能力还有待挖掘。

“2021年要进一步明确我们专业化业务发展的模式和发展路径，深入的去研究客户的需求，提高我们的创新和新产品的研发能力，不断的去扩大专业服务规模，助力公司总体利润水平的提升。”如何提升专业化服务，张秀成这样的回答。

净利率“垫底”

招商积余不仅毛利率低迷，净利率在目前公布年报的17家物企中，也处于末位。

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2020年其净利率仅为4.7%，较2019年下降0.3个百分点。对比2020年上半年29家上市物企平均14.72%的净利率水平，相差了10个百分点。

招商积余净利率目前“垫底”与其项目集中度较为分散不无关系。2020年，招商积余的物业管理收入为80.35亿元，占总收入的93.06%。其中，深圳区域作为招商积余的大本营，只取得了27.21%的收入占比，比2019年下降5.7个百分点。

此外，其业务还涉及华南、华东、华北、西南以及华中等区域，收入占比虽较为均衡，大部分都在10%以上，但也恰恰体现出招商积余区域集中上的不足。

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在项目的城市覆盖面上，2020年，招商积余在管物业项目达到1438个，覆盖全国逾100个城市，“这些项目分布在全国这些城市的密度还是不够集中，力度也不够大。”张秀成直言。

在对规模的拓展方面，招商积余2020年净增加管理面积3824.17万平方米，新签年度合同额达到24.55亿元，管理面积达到1.91亿平方米，同比增长25%。

2020年，招商积余在如火如荼的并购市场中“失声”。据招商积余常务副总经理谢水清介绍，在2020年24.55亿元的合同签约金额中，有18.5亿元是通过市场招投标取得，剩余6亿元是股东方协同签约的年度金额。

也就是说，招商积余目前规模的扩展方式，主要依靠大股东内部业务协同和市场化招投标。

进入2021年，头部物企在并购方面持续发力，3月2日，招商积余预热3个多余的创毅控股（03992.HK）收购案宣告终止。

并购迟迟没有落地，针对该问题，陈海照在业绩会上透露，2020年，招商积余总部已专门设立了投资管理中心，通过各种渠道积极获取投资并购的项目信息，对大量的投资并购机会进行了可研论证，目前也有多个项目正在进一步磋商。

2020年招商积余总资产162.8亿元，较上年同期下降1.35%；归属于上市公司股东的净资产83.1亿元，较上年同期增长4.05%；资产负债率49.09%，较上年同期减少2.42%，现金及现金等价物为22.72亿元，现金流较为充足，收并购或只是时间问题。

责任编辑：彭佳兵