海南海豚花园烂尾楼盘十年悲喜剧本：卖楼花、烂尾、维权、盘活

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来源：微信公众号“中国房地产报”

每一个烂尾楼，都是一部血泪史，解救盘活它们需要智慧，更重要的是行动。

中房报记者 陈标志丨海南临高报道

海南省临高县海豚花园小区一套26平方米的商品房里，69岁的周伟正在收拾打包行李，身旁独自玩耍的是她4岁大的外孙。去年年底，周伟带着外孙从重庆来到海南过年。原本计划过了年就要返回老家，但因为这套房子的不动产权证一事，她还是与外孙留了下来。

3月15日下午，位于临高角的海豚花园小区，要举行一场首批21户业主不动产权证核发仪式。这场特殊意义的仪式，标志着曾经深度烂尾的房地产项目正式盘活。

这也是同时期海南首个正式宣告彻底盘活的烂尾项目。不单单是海豚花园，在整个海南，类似的烂尾项目并不少见。在2019年左右，海南建省办经济特区以来的第二个房地产开发热潮中，一些房地产项目因为种种原因，最终烂尾，给当地政府和购房人留下一个个烂摊子，许多棘手的烂尾项目至今仍在处置当中。

不动产权证成为购房人与开发商最直接的纷争，因为这代表着购房人最核心的利益。

卖楼花和缩水的项目

“你听我讲嘛！”海豚花园小区业主周伟与人交谈时，不希望别人忽略整个事情的全过程而直接跳跃至结果，包括记者的采访。

这位69岁的“倔强”老人不希望别人中途打断她的讲述，大抵是出于她此前的职业习惯——建筑工程设计师，每一步都要讲究逻辑关系，且要表述准确无误。以至于她此前就房产被查封一事找法官交涉时，都要将事情问个清楚、追个明白。

虽然从事工程设计几十年，也做过房地产项目总，但在购房这件事上，周伟认为自己“防不胜防地掉坑里了”。

周伟是见证海豚花园从一片荒地到建设到烂尾全过程的业主之一。12年前，周伟到海南旅游，借住在海口白沙门公园附近的亲戚家。一天下午，她到小区楼下散步，不经意走进了一家房地产项目的销售点。在销售人员的极力游说下，她交了2万元的购房定金。

“我要他们拿项目规划或者施工图纸给我看，对方说暂时手头没有。”周伟告诉记者，但对方称可以先预交2万元定金，项目开盘时可以优先选房。当时，“海南国际旅游岛”即将宣布，满大街都是此类项目的销售点、房产中介。

挤在一辆车上，周伟与其他购房者一起，被开发商带至距离海口数十公里远的临高县临高角。开发商站在一个制高点，手臂一挥在空中划了个半圆，扭头对身后的购房者称，眼前这一大片区域就是即将开工建设的一线海景房地产项目——临澜湾国际海岸水城一期项目（即现在的“海豚花园”）。

周伟等购房人顺着开发商所指，看到的却是一大片杂草丛生的荒地，没有半点动工的迹象。周伟也曾动过要开发商退款的念头，但想想2万元也不多。“当时许多房地产项目都是这样干的，我只能这样安慰自己。”周伟称。

回忆起当时在海豚花园的购房经历，周伟觉得很好笑。“第二年（2010年），我又跑去项目工地去看了，还是没有半点动工的迹象。”周伟称，开发商当初宣称总规划用地面积2500亩的临澜湾国际海岸水城，在2012年建成占地52亩的住宅小区，之后再也没有了下文。

尽管“2500亩国际海岸水城”因为多种原因缩水为52亩的“小区”，但周伟等购房者还是庆幸拿到了房子。

备案房产被查封

“这个小区存在的问题大概在2016年开始暴露，我们陆续接到业主的投诉，说小区物业不让业主进入小区装修房子。”作为牵头盘活海豚花园的重组方——甲乙丙资产管理公司负责人吴先生告诉记者，许多业主有家不能回，只能在小区附近租房住。

吴先生告诉记者，海豚花园虽然已经基本建成，但最终烂尾的原因较为复杂，一方面是项目原开发商一个主要负责人因挪用公款、受贿、行贿等数罪被判刑，另一方面是项目被卷入纷繁复杂的纠纷官司；还有一个重要的原因就是，与原开发商千丝万缕关联的小区物业霸占项目，存在黑恶势力的情形。

周伟、吴丹等业主也正是在2016年在海豚花园购房（周伟系再次购房——记者注）。“我在临高县城做生意，原来的房子有些小，考虑到老人养老，我在海豚花园给我母亲买了一套26平方米的小房子。”吴丹告诉记者，包括3万元“中介费”在内，他一共支付了11万余元的购房款。

2017年前后，吴丹、周伟等业主要进场装修房子，但小区物业要求业主先交前期物业管理费，不交费不得进行装修。“你猜他们要收多少？像我们这样的26平方米的小户型，他们要一次性收取1.5万元前期物业管理费，大户型的房子要收取4万元。”吴丹感到很纳闷，按照当时小区物业费标准，一年也就800多元物业管理费，况且其签购房合同也仅一年时间。

“我当时在重庆，就打电话给物业的杨经理，质问他们为什么要收这么多物业费，这不明显是强买强卖吗？”周伟告诉记者，对方称这是他们规定的，不交就不要进场装修。为此，海豚花园的许多业主被挡在了小区之外，只能在小区附近租房居住，有家不能回。

之后，吴丹、周伟等购房人又获悉了一个令人震惊的消息，包括他们在内的200多套房源被法院查封，或多轮查封。“我们的购房合同之前就在房管部门合法备了案，法院怎么就查封了呢？”周伟对此十分不解。

海豚花园105户业主为此联名写控诉材料，控诉小区物业干扰业主正常装修、提前收取物管费等“十二宗罪”。被法院查封房产的业主也奔走各个部门，无数次讨说法。

来之不易的21个房本

首批21户业主终于领到不动产权证。

海豚花园游泳池排水系统被人为破坏，成了养鱼塘；小区金属栅栏锈迹斑斑，失去了安全隔挡功能；住户门窗被腐蚀严重，在高空中摇摇欲坠；道路两旁景观树被拦腰砍断，绿化带杂草丛生。这种景象让人们无法熟视无睹。

“一个好好的小区破败不堪，业主有家不能回，确实让人痛心。”牵头项目重组盘活方——甲乙丙资产管理公司负责人吴先生称，2019年4月，公司为此专门派员以租客的身份在海豚花园租房，匿伏小区调查摸底。一个多月后，物业被重组方下了“逐客令”：正式通知原物业公司人员退场，过渡性全面接管小区。

与此同时，业主的不断信访也引起了当地有关部门的高度重视。在多方的努力下，法院对一些查封的房产进行解封。

“去年1月22日，房产被法院解封，这一天正好是我的生日。”周伟听到房产解封的消息后，喜极而泣，“但我还是有些不放心，到房管局查，到不动产中心查，人家说是真的。”说到此处，周伟开心得像个孩子似的，沧桑的脸上堆满了笑容。

3月15日下午，一场特殊的不动产权证核发仪式在海豚花园举行，临高县政法委、住建和市场监督等县房地产风险防范领导小组成员单位负责人参加，首批21个不动产权证发放到业主的手中。

临高县政法委副书记王平（前）为业主核发不动产权证。

仪式上，临高县政法委王平副书记动情地说：“党委政府一直牵挂着海豚花园，牵挂着大家，今天看到项目盘活、风险化解、业主拿证，我们非常高兴、太高兴了！”作为业主代表发言，周伟感慨地说：“我今年69岁了，我要争取活到89岁，还要再活20年，我想好了，以后每年都要来海豚花园过年。”

海豚花园作为一个错综复杂的问题项目，曾经长期存在业主集体上访维权问题。经过重组努力，终于成功为业主批量办理不动产权证。这意味着项目彻底重组盘活成功，项目风险成功化解。

另据了解，海豚花园涉黑涉恶团伙9人于2020年11月落网。经警方深入调查，该团伙长期盘踞在海豚花园小区，通过有组织地实施职务侵占、寻衅滋事、敲诈勒索、强迫交易等违法犯罪活动，牟取非法利益。落网消息发布后，海豚花园全国各地业主纷纷开始回到小区装修、居住。

“从真正意义上讲，海豚花园是近年海南首个彻底盘活的烂尾项目。”吴先生告诉记者。牵头重组海豚花园项目的甲乙丙公司，同时也是乐东县美好龙沐湾项目的牵头重组方。美好龙沐湾项目在业界被称为“全国最复杂烂尾楼”，目前通过重组项目盘活也有重要进展。

在海南，类似的烂尾项目并不少见，但因为各种复杂因素缠绕，使得这些烂尾项目无法一时解开死结。如本报曾经报道的三亚南枫禅墅108套房产被查封、业主拦省委书记反映情况的三亚翠景蓝湾等楼盘。海豚花园等烂尾项目在专业资产重组机构牵头下通过重组成功盘活，或许能为其他烂尾项目走出窘境，提供积极的借鉴经验。

责任编辑：张亚楠