失去宁高宁的五年

来源：壹地产

宣布业绩亏损后，大悦城高层的人事动荡还在继续。

昨天，大悦城控股宣布总经理助理周鹏离职。经济学博士周鹏今年43岁。他在26岁就加入了中粮，曾任大悦城地产总经理。

2019年初，大悦城地产和中粮地产资产重组完成，中粮地产并表大悦城地产后，改名大悦城控股。周鹏随之进入大悦城控股担任总经理助理。

在周鹏辞职的十天前，宣布辞职的，是58岁的大悦城董事长周政。

周董事长加盟中粮集团28年。十年前的宁高宁时代，他就是中粮地产的掌舵人，并主导完成了后来的中粮地产和大悦城地产的重组。不过随着一纸业绩亏损公告，往日的风云人物都纷纷退场了。

一月底，大悦城宣布2020年营收同比增长大约50亿，达到384亿。但净利润却亏损大约4亿元，对比2019年的盈利20亿元。大悦城由盈转亏。

大悦城给出的首要亏损理由似乎很充分：

受疫情影响，购物中心客流量、销售额、租金、酒店入住率下降，持有型运营收入减少9.6亿元。

前两年中国的上市公司都在疯狂计提商誉。去年，他们有了更好的筐——疫情。

子姨看了下，上半年大悦城商业板块平均出租率从97%降到了91%，收入确实从26亿降到了20亿。

但相对应的成本也由9亿变为7亿。也就是说，在疫情最严重上半年，大悦城商业板块也没有因为新冠肆虐亏损，只是比过去少赚了四个小目标。

大悦城主营业务有两大板块。每年两三百亿的营收里，大约8成来自于商品房销售和一级土地开发，只有不足两成来自商业运营。地产开发是商业收入的5倍多，毛利润的3倍多。

10个小目标的收入减少，是不足以让公司扭盈为亏的。所以亏损根源也不能赖到疫情身上。在亏损原因里，还有一条比较隐晦官方说法：

2020年结算的销售项项目规模同比增长约21%，但因低毛利项目占比提高，故销售毛利润较去年的38%下降了10个点。

这句话似乎有点对应了大悦城的营收情况。子姨帮大家翻译下，2020年大悦城地产开发板块收入大约是325亿，但毛利润却大约从101亿降到：

90亿。

叠加投资收益减少和资产减值，大悦城迎来了并入中粮15年来的首次亏损。

2016年，宁高宁恋恋不舍的从中粮调任中化。这个山东汉子为工作了12年的地方，留下了一首深情的离别诗：

如果世上还有难舍的人，那也是中粮。如果今夜有梦，梦到的一定是中粮…

宁高宁说，他在中粮遗憾的事就是圈没画完。作为大悦城之父，宁总的遗憾，应该就是他在2010年前后提出的十年布局二十座大悦城，和实现中粮地产与大悦城地产合并了。

到2016年，宁总前往中化时，他已经完成了目标的一半。在全国七座城市开业了，9座大悦城综合体。

接棒负责地产板块的人，就是周政。2019年初，大悦城终于完成了筹划多年的重组后，周政曾对媒体放下豪言，要三年内实现销售额破千亿。

很多隐患，似乎是在那时埋下。

朋友说，集团对招拍挂有严格限制，不允许用马甲公司拍地，大悦城也因此在公开市场难以竞争。所以，大悦城至今奉行的依然是产业勾地政策。重组后，为了千亿规模，大悦城将产住比：

从2：8放宽到3：7。

他们应该没算到，这一成指标的变动，在两年后可能影响了十亿毛利润。

大悦城宣布冲规模的节点，风向已经变了，即便是央企也很难以产业名义在政府手中拿到便宜土地。

截止2019年底，大悦城集团只剩下六百多万方土地储备未开发。其中，西北区域、苏南区域、南京区域、香港区域，剩余可开发面积不足十万方。

开发过上百万方土地的上海大区和北京大区，剩余可开发建筑面积是：

零。

朋友说，去年华南大区应该只成功拓展了一个集美项目，这块地他们谈了很久了；筹划数年的河南郑州龙湖北里项目，也因为政府控规，失败了；2020年北京大区，只在环京勾了两块地，一块在张家口，一块固安：

固安项目的合作方是华夏幸福。

罗马神话不是一天坍塌的。高层人事动荡也不让人意外。周鹏的另一个职务，就是大悦城北京大区总经理。但去年，他就从区域总位置上离开了。原东北大区总经理聂庆庆接任后，有些部门要裁员了。

算一算，宁总离开中粮正好五年。到去年年中，大悦城已开业数量十座，只比2016年多一处。销售额是822亿，距离千亿规模还有一段距离。

五年前，宁总刚去中化的时候，金茂的销售额还没超过500亿。仅用了两年，金茂销售额就成功突破千亿。去年，金茂再次越过两千亿门槛，实现销售额2300亿。五年时间，金茂业绩翻了近五倍。

《中国企业家》一篇报道写过，去中化画圈的宁高宁，仍然很挂念中粮。他和周政时有交流，并且拿华润和中粮对比：

周政站在一边，感觉很没面子。

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责任编辑：张亚楠