站上历史新高的雅居乐 是激进还是张弛有度？

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来源： 银柿财经

融资收紧之下，雅居乐仍在粤港澳大湾区等城市加仓拿地。

2020年，雅居乐以357亿元拿下总建筑面积为836万平方米的土地，分别位于珠三角、长三角、京津冀、中西部等城市群。到2020年底，拥有土储货值超8000亿元。

土储版图的扩张，并未耽误雅居乐改善资金状况。从财报来看，其期末现金创下历史新高，高达509亿元；净负债率同比下降21.8%，为61%，表现不俗。

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重仓大湾区，货值占比已近30%

“即使拿地，也要努力把负债率控制在70%的水平。”这是雅居乐董事局主席陈卓林在2020年中期业绩发布会上立下的目标。

从数据来看，2020年的雅居乐早已实现了这个目标。

2020年，雅居乐在逾80个城市、通过216个项目完成了1382亿元的预售金额，实现了1025万平方米的预售面积。相比上一年，预售金额、预售面积分别同比上升17.1%、15%。其中新开售项目达46个。

“2+3+N”是雅居乐近几年提出的土储战略。其中，“2”代表战略深耕城市群，即珠三角和长三角城市群；“3”为标准聚焦城市群，包括京津冀、中西部、成渝等潜力较大城市群；“N”是机会关注城市群，如海峡西岸、北部湾、晋中、辽中南、滇中、黔中城市群。

从2020年拿下的土地区域分布来看，49%的土地位于长三角和珠三角，这个数字比2019年提升了近15%；34.7%的土地位于京津冀、中西部等标准聚焦的城市群。而从全年投资额分布来看，超过82%的投资额投向了雅居乐重点聚焦的五大核心城市群。

从土储布局来看，雅居乐如今重仓的城市基本是高价值城市，这些土地具备很强的可变现能力以及较高的溢价水平，同时也是千亿房企们厮杀的战略要地。

以大湾区为例，已有越来越多的规模房企将目光锁定于此并加码抢滩。2020年，雅居乐加大了对大湾区的投资，特别是在广州、中山和惠州。在中山的翠亨新区项目，雅居乐总建筑面积达到了92万平方米，保守估计货值将超过280亿元。

截止目前，雅居乐在大湾区拥有54个项目，土地储备面积达到了1354万平方米，保守估计货值达到了2370亿元。也就是说，雅居乐在大湾区的货值已占到全部货值的30%左右。

尽管大湾区等高价值区域继续加仓，但从雅居乐的平均土地成本看，2020年的数字甚至低于2019年。财报显示，2020年，雅居乐的平均土地成本为4270元/平方米，地房比低至25%。

关于获地成本相对较低，雅居乐方面给出的解释是，与同行间的合作一定程度上为增加获取优质土地的机会加码。

银柿财经梳理雅居乐拿地方式发现，2020年雅居乐新增土储中4.1%通过城市更新转化而来，独立参与招拍挂获取的土地占比19.6%，合作参与招拍挂获取的土地占比25.4%，由对外收并购及股权合作获得的土地占比达到17.6%，另外还有33%的土地是通过产城融合获取的。与上一年比较，雅居乐拿地方式更加多元和均衡。

其中，城市更新获取的旧改项目和产城融合渠道获取的工业地产成本相对较低。雅居乐方面透露，其在工业地产方面已累计获取8个项目，但这8个项目的获地成本不过2亿多元，“而且周转快、利润高，能够发挥产业协同优势”。

在产城融合方面，雅居乐已完成了12省21个城市的布局，到2020年底累计获取的土地为770万平方米，货值逾750亿元。另外还有锁定的土地资源达到2400万方，可售货值超过3350亿元。

或许是对获地成本的严格控制，雅居乐仍能在不放缓拿地节奏的前提下保持良好的财务势头。

截至2020年底，雅居乐的有息负债978亿元，其中境内债占比57.5%，境外占比42.5%；一年内到期短债同比下降8.8%至386亿元，平均融资成本较2019年下降0.54个百分点至6.56%。

按照公司2020年最新的数据，对照有关要求，雅居乐内部测算三道红线里除了剔除预收款之外的资产负债率为71.9%，略高于标准之外，其他两个指标均符合要求，比如净负债率比为61%，持续低于行业平均水平，现金短债比则为1.3。

以“组合拳”增储 加仓底气由何而来

在去年8月21日召开的2020年中期业绩会上，雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林称：“现在不能乱拿地，拿错地是很痛苦的一件事。下半年如果没有好地、好项目，我们到明年再拿地。”

但从年报数字来看，雅居乐显然没有“战线收拢”的迹象，一边说不能乱拿地，一边在招拍挂市场频繁下场。并不是雅居乐的动作比言语更诚实，而是与所有房企一样，它需要精通现金流与拿地之间的平衡术。

融资渠道收窄后，房企必须学会在更为局促的现金流池子里腾挪拿地资金，但它面对的另一个现实是，必须在存量时代全面到来之前抓住最后的机会“攻城略地”。

2016年前后，房企就已意识到他们所处的领域即将进入存量和资产管理时代，留给他们弯道超车的时间不过3~5年。而回头看这几年，是房企赶在时代大闸落下前冲刺千亿的关键时期。2015年，年销售超千亿的房企仅有7家，发展至今已超过40家房企成功闯关千亿。

这几年，雅居乐调整了前行步伐，拿地态度也从“积极但审慎”转变为后来的“适度扩充”。这种土储扩充进度，不可避免地将常年维持在70%以下的资产负债率往上推升。在外界看来，彼时一向稳健的雅居乐似乎转性了。

不过放在更长时间轴内看雅居乐，“有张有弛”才是它一贯的状态。它曾于2008年、2013年、2016年这几个时间点出现土储补仓迹象。2016年之前，雅居乐重仓海南与云南；2016年之后，雅居乐开始将目光锁定在珠三角与长三角。

对房企而言，土储是生命线和竞争力，而拿地的总体规模与分布结构是判断土储质量的重要指标。

2018年上半年，雅居乐对全国19个城市群进行了一次深度多维的研究，包括人口规模、经济基础、产业结构以及未来的发展趋势和政策，梳理出了“80+23”重点关注的城市和战略性进驻的城市。基于此项研究，雅居乐以这些城市为节点辐射周边区域，深耕重点城市群，使其成为未来规模增长的主战场。

在这些主战场，雅居乐不再只是通过招拍挂拿地，而是通过推动产业小镇及城市更新项目发展多渠道拿地。与此同时，拿地预算被框定在营收现金回流的一半，这些预算大部分会用于地产，其他多元化产业占四分之一左右。

通过重仓区域、拿地渠道、财务模型的策略组合，雅居乐建立了一套抵御市场潜在波动的机制。

加码多元化业务 产业版图持续完善

房地产行业当前的竞技场，并不局限于地理版图，产业版图下同样潜伏着房企的野心。

当前不少房企正加速多元化布局，以“美好生活”为出发点，立足于房地产开发与销售，向诸多相关行业进军，将触角延伸至文旅、物流、物业、大健康等。

尽早获知与房地产相关各个环节的消费需求，并抢先占领这类阵地，成为房企在全产业链上“跑马圈地”的逻辑所在。

2015年开始，雅居乐发力多元化布局，主打“以地产为主，多元业务协同发展”的运营模式，并逐渐形成了以地产、雅生活、雅城、环保、商业、房管、城市更新等在内的产业发展格局。

根据财报数据，2020年雅居乐来自多元化业务的收入为107亿元，占雅居乐整体收入的13.3%，同比增长 3.2%。

不过雅居乐管理层对此有更高的期待，在2020年全年业绩记者招待会上，雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林透露，希望多元化业务2021年营收占比能在20%以上，2023至2024年，则达到30%以上。

从目前的数据看，地产业务仍占据大头。不容忽视的是，雅居乐在拓展产业版图，旗下板块也在扩张服务边界。

雅生活在年报中称，“雅居乐雅生活服务股份有限公司”更名“雅生活智慧城市服务股份有限公司”后，将在深挖现有业务潜力同时，突破及延伸服务边界。2020年，该业务实现营收100.3亿元，同比增长96%，净利润为19.7亿元，同比增长52.7%。截至2020年12月31日，在管面积及合约面积分别为3.7亿平方米及5.2亿平方米。这是雅居乐旗下地产业务之外首个营收突破百亿的产业阵营。

雅城集团是第二个有望最快突破百亿的产业阵营。2020年，雅城业务的营业额及毛利分别为71.7亿元及16.6亿元，同比分别增长41%、28%，年复合增长率均达43%。按照雅城的增长率，突破百亿可能也就是一年之后。

这一年的雅城，在港交所递交了招股书。若顺利上市，雅城将成为雅居乐旗下第三个上市公司，也将是其在地产主业之外分拆上市的第二子。而陈卓林在接受媒体采访时曾透露，“这是雅居乐控股公司对于产业发展的规划，成熟一个分拆一个。”

城市更新业务是雅居乐新兴业务的发展重点。2020年，城市更新集团成功转化两个城市更新项目为土地储备，截至当年12月31日，城市更新集团已签订18个合作协议，聚焦大湾区，深入华北及中原地区，锁定预计建筑面积超1150万平方米，锁定货值约3600亿元。

环保业务和房管业务大概率也是下一个走上资本市场的储备选手。年报显示，2020年，雅居乐环保集团营业额为22.9亿元，同比大增52%；以代建为主营业务的房管集团，已累计拓展34个代建项目，储备货值突破1100亿元。

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责任编辑：彭佳兵