“围剿”经营贷流入广深楼市

　　“围剿”经营贷流入广深楼市

　　本报记者/蒋翰林/赵毅/深圳报道

　　近日，包括广东省在内多地严查消费贷、经营贷等信贷资金涌入楼市，杠杆滥用引起监管关注，一场针对信贷资金违规炒房的围剿正在席卷全国。

　　广东银保监局日前公布数据，截至3月16日，广东辖内（不含深圳）银行机构已完成个人经营性贷款自查的银行网点4501个，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元。深圳银保监局责令银行提前收回5180万元违规贷款，问责14人次，罚款575万元。

　　随着广州、深圳两地监管趋严，购房首付款是否为“家庭自有资金”成为银行筛查的重点。

　　多家国有银行广州分行的个贷经理向《中国经营报》记者表示，申请个人房贷必须提供首付款账户近6个月的流水，借款人名下如果有经营贷或消费贷的，必须先结清，否则不予审批。对于经核实首付来源为信贷、“垫资过桥”等情况的严禁准入。

　　除了银行，政策同样要求开发商在审查购房资格的同时，也严格审查买房人的首付款来源。近日，深圳“网红盘”宏发万悦山开盘，记者从多名认筹的购房者获悉，不少人因“首付款来源不明”或银行流水存疑，未通过开发商的资格审核。

　　“要证明钱是你的钱，现在严审查史无前例。”广州一资深贷款中介向记者表示。

　　不过，严查之下仍有人“暗度陈仓”。记者在调查中，一家名叫诚贷按揭的贷款中介机构向记者支招，可通过“不上征信的信贷产品”从银行套取资金，经过转手多次后用于购房首付款。

　　中介支招：消费贷解决首付款

　　“首付款现在查得很严，包装一下还是可以的。”记者以贷款申请人身份致电“诚贷按揭”，客服人员简单了解情况之后，向记者推荐了中介经理魏力（化名）。

　　魏经理向记者坦言，目前经营贷用来买房基本做不了，但几十万的小额度贷款还是可以操作。据魏经理支招，可通过合作银行为申请人匹配一款“不上征信”的信用卡产品，申请最高30万元的额度。由于该操作不会有贷款记录，从而可以将这笔钱用于购房首付款，也不会影响之后银行按揭审批。

　　魏经理称，目前银行严格审查借款人的首付款是否为“家庭自有资金”，这种类似“消费贷”会比较不容易被查。贷款中介方会收取3500元服务费，帮助客户提交资料等手续。

　　随后，记者联系了魏经理推荐的提供该信用卡产品的渤海银行广州分行。经了解，渤海银行的确有一款“专项分期”信用卡。个贷经理介绍，申请人只需在广州工作，社保缴纳满半年即可申请该信用卡。后续额度款项会直接打到申请人的储蓄卡，因此征信上不会显示申请贷款记录。当记者坦言会将款项用于购房首付时，对方表示得看具体银行审核力度。

　　此番操作获得的首付款，是否真的可以通过银行的房贷审批呢？记者以借款人身份联系了建设银行广州分行的个贷经理，对方没有明确告知可否通过审核，他表示，“就算目前钻空子通过审查，但今后政策会越来越严，半年后可能来个全面复查‘秋后算账’，就会要求你立刻结清。”

　　实事上，针对贷款中介诱导违规套取贷款，近期广东银保监局已发布了风险提示。

　　3月15日，广东银保监局发布《关于防范“贷款中介”诱导购房者违规套取贷款的风险提示》称，一些“贷款中介”以“利率低”“时限长”“放款快”等诱导购房者，推销通过“经营贷”“消费贷”等方式从银行套取资金，让贷款“曲线”流入楼市。

　　广东银保监局强调，如果消费者挪用贷款，一旦银行业金融机构跟踪检查和监控发现，将会采取提前收回贷款等措施，消费者也将承担违约责任。

　　据悉，近期已经有“被抽贷”的购房者收到了银行的通知，要求借款人限期归还全部贷款本息。日前，一份银行发出的《个人贷款提前收回告知函》流出，内容显示深圳市南山一名业主在去年8月向银行申请的600万元经营贷，经跟踪核查因未按合同约定使用贷款金额，要求在通知书下发之日起30日内偿还贷款本息。

　　排查8000亿资金 发现问题贷款2.77亿元

　　今年一季度以来，各地监管部门陆续公布严查经营贷流入楼市的调查情况，力度空前。

　　广东银保监局在3月16日公布排查数据，截至目前，广东辖内（不含深圳）银行机构已完成个人经营性贷款自查的银行网点共4501个，排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户，其中广州地区银行机构自查发现问题贷款金额1.47亿元、305户。

　　随后，深圳银保监局也公布相关数据，责令银行提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款。

　　实际上，此次严查风暴之前，央行曾公布过一组数据：2020年末，本外币住户经营性贷款余额13.62万亿元，同比增长20%。增幅的背后，是疫情期间银行加大对小微企业、个体工商户纾困融资的支持力度。

　　上述贷款中介魏经理曾向记者透露，他的客户里有近三成会将经营贷的款项用于购房，而且购置的多为总价在千万元以上的房源。

　　此外，还有部分客户会将经营贷置换房贷。自去年疫情发生以来，经营贷利率一降再降，一度从5%下调至3.85%，部分银行甚至低至3.2%，而同时，房贷利率在5%以上。利用这一“利率差”，用经营贷置换房贷，可以省上百万元的利息。

　　记者从建设银行、农业银行、民生银行等多家银行广州分行处获悉，最近对购房者的首付款来源审核提出了更多明确的要求，首付款资金来源存疑将被银行“拒贷”。

　　农业银行广州分行明确表示，目前申请个人房贷必须提供首付款账户近半年的流水，对于账户半年前已持有80%以上首付资金的可直接认定具备资质。此外，首付款来源必须是家庭自有或直系亲属转入，并要求提供其近半年流水证明。

　　建设银行广州分行表示，在审批房贷时，会要求借款人先结清名下的所有消费贷及经营贷。对于直系亲属转入的资金，目前只需要提供与借款人关系证明。该个贷经理补充道，流水不得显示贷款、信托公司、中介垫资、融资机构等字眼。

　　民生银行广州分行同样表示，借款人近3个月内有经营贷或消费贷的，需结清贷款后才可审批或放款，以防将信贷资金用作首付款。

　　关于各银行对首付款来源审查的细则，记者发函向国有四大行求证，截至发稿未获回应。

　　深圳网红楼盘严查首付款来源

　　首付款审核趋严不仅在银行环节，也“下沉”到了楼盘开发商层面。

　　“征信显示，3月份刚刚发放一笔经营贷，无法证明是否用于付首付。” “对现金资产来源做详细说明。”日前，深圳光明区的宏发万悦山项目开盘，不少参与认筹的购房者收到了资料审核不通过的通知，大部分与首付资金来源不明有关。该楼盘也因此被称为“史上最较真楼盘”。

　　宏发万悦山位于深圳光明区，是热门的刚需楼盘。项目共备案375套住宅，单价区间在4.61万~5.36万元/平方米，总价区间为407万~1118万元/套。根据深圳住建局发布的深圳二手房指导价，该项目所在的光明区同品质二手房价格在5万元/平方米左右，实际成交均价往往高至7万元左右。价格倒挂使该楼盘迅速成为了深圳“打新”一族追逐的“网红”盘。值得注意的是，该项目在4天内连发4条通知，认筹资料提交截至时间一再延迟，从3月18日延迟到3月20日，最新的意向登记保证金冻结时间延迟到24日。业内人士称，该盘一再推迟销售，是购房者资格的审核太严，量太大所致。

　　宏发万悦山置业顾问告诉记者，购房者在认筹阶段需要提供近一年的银行流水，需体现冻结资金和首付款流水。工资收入证明需与流水相匹配，收入仅限必须是以公对私转账的“公司代发工资”。有购房者就因“流水无明显代发痕迹”而导致审核未通过。

　　早在今年1月，深圳市住建局就发布了《深圳市住房和建设局关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》的政策解读，其中强调房地产开发企业、房地产经纪机构可以会同银行对购房资格进行严格核查，严惩弄虚作假的购房者。

　　对于近期严查信贷资金违规流入楼市，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从深圳、广州的监管举措来看，可谓是标本兼治，既通过自查督察、抽贷和处罚，严打违规融资和银行放贷，也完善既有的监管体系。

　　李宇嘉指出，明晰首付款来源的监管机制，建立精细化的监管举措，严肃差别化的信贷政策，楼市过度繁荣现象将被控制，商品住房市场也将趋于平稳。

责任编辑：王婷