富力地产多举措控制负债增加流动性 旧改版图扩张多点开花

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出品：大眼楼管

作者：小飞鼠

3月25日，富力地产公布了2020年业绩公告。回顾2020年，尽管新冠疫情突袭，调控政策趋严导致房地产市场竞争加剧，富力地产仍然录得强劲的财务业绩，实现协议销售额1387.9亿元，营业收入858.9亿元，净利润91.5亿元。与此同时，面对降杠杆的政策环境，富力地产积极削减负债规模，调整融资方式，盘活资产，改变经营方式，财务情况全方位优化。

此外，富力地产继续扩大城市更新版图，继续巩固优势。年内转化了多个旧改项目，积累了大量优质资源，为公司的稳定发展提供了保障。

多管齐下降负债、增流动性

得益于富力地产高效的资源配置以及强大的去化能力，新冠疫情得到控制后，公司的销售额迅速恢复。2020年，公司实现权益协议销售额1387.9亿元，协议销售面积1153.09万平方米，协议销售来自219个项目。

“三道红线”政策的出台限制了房企有息负债的增长，房企纷纷开启降杠杆之路。除了保障销售额斩获佳绩，富力地产将重心放到了控制负债增加流动性上，2020年，公司多举措并举，积极降低负债，增加流动性。

通过促销售、去库存、抓回款、控支出等方式，公司经营活动产生的现金流量转为正数。其中回款率从2019年的低于70%增长到2020年的高于78%，增加了自身造血能力，并加快了去杠杆的速度。

从融资渠道来看，公司的借款总额主要来自于银行贷款、离岸美元优先票据、境内债券、信托贷款及其他，占比分别为51%、22%、12%及15%。报告期内，公司积极控制负债规模，削减境内债券236亿元、信托及境内银行贷款119亿元、离岸债券及离岸贷款19亿元，共削减人民币374亿元。

公司2020年完成发行H股补充权益资本，募集资金25.24亿元。通过削减负债以及增加权益性融资，公司的净资产负债率从2019年末大幅下降了69个百分点。此外，公司债务中一年以内、一年至五年、五年后到期的负债分别为40%、47%、13%，债务期限上较为稳定。

富力地产为了盘活资产，将其位于广州的物流资产70%权益出售给黑石关联基金，交易对价63亿元。富力地产认为，这一合并事项将为其带来战略利益，由于预期与黑石建立长期合作关系，比如投资及管理空港物流园，从而增强企业形象并支援空港物流园的增长及发展。

公司拥有包括土地储备、在建物业、投资物业等众多优质资源，2020年，公司将非核心资产或高潜力项目进行重组，从而获取现金流。其中单出售投资物业及写字楼如富力综合物流园及广州写字楼物业，就产生约59亿元的现金流入。

出售部分权益加强合作 大力改善现金流

广州老城区较多并且地理位置较好，城市更新已经成为重要的拿地方式。富力地产作为广州房企，具有天然优势，深耕广州城市更新20余年，于2019年开始成立多个城市更新集团，积累了大量高转换潜力的项目。截至2020年末，后续可通过城市更新取得的土地储备可售面积超过4000万平方米。

2020年第四季度，公司出售若干项目的部分权益，成功变现40亿元。经营策略的转变表现出公司面对行业不确定性的灵活应变。

公司自2019年第四季度一直采取审慎的土地储备策略，重点关注盈利性及周转性。2020年公司新增土地的权益可售面积大约385.5万平方米。截至2020年末，公司的土地储备权益建筑面积约6426.3万平方米，权益可售面积约5200万平方米。

城市更新项目多点开花

城市更新已经成为富力地产的重要战略，富力集团董事长李思廉在近期接受采访时透露，未来的富力城市更新的土储比例会超过7成。

纵观20余年的城市更新历程，公司项目多点开花。除了已出色完成了杨箕、猎德等大型旧村全面改造项目，以及十余个旧厂改造项目，成为广州城市更新的品牌标杆。目前，富力集团参与的黄埔区茅岗路以西城中村和笔村、白云区陈田村、花都区田美村东南经济社均已快速进入拆迁复建阶段。2020年，富力集团进一步取得南沙区大同村、番禺区石壁村、天河区吉山村等多个旧村全面改造项目的合作企业资格以及海珠区赤沙村合作意向企业资格。

2020年在一二线城市及大湾区的城市更新项目转换130万平方米的权益可售面积，为公司提供了优质的土地储备。

在近期召开的2021全国地方两会上，城市更新更是成为了最频繁出现的热词，被写入各地政府工作报告中。从政策层面上看，对城市更新的支持力度越来越大。

据统计，城市更新作为新经济增长点，将成为10万亿级别的大市场，也因此成为房企兵家必争之地。富力地产通过深耕旧改的经验领先新进入者，随着公司旧改项目进入收获期，可以帮助企业实现更高的企业价值。

责任编辑：公司观察