美的置业净负债率连降四年 城市升级、产品升级助力销售均价提升

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出品：大眼楼管

作者：青柠

3月24日，美的置业发布2020年度业绩公告。2020年，公司实现营业收入为524.84亿元，同比上升27.6%；利润为48.25亿元，同比上升11.5%；公司拥有人应占利润43.26亿元，同比上升0.5%。2020年公司销售量价齐升，规模突破1200亿元，依然维持了可观的增速。同时，多项指标持续优化。公司的融资成本实现第四年下降，低至5.33%，新增有息负债融资成本4.91%，为历史最低。净负债率实现连续四年下降，降至79.2%，财务更加稳健。

销售额继续高增长 均价连续四年上涨

2020年，美的置业实现营业收入为524.84亿元，其中主要来自于物业开发与销售、物业管理服务收入，还有部分商业地产运营收入，前两者的收入在2020年分别达到515.16亿元、7.76亿元，同比增速分别达到27.42%、59.92%。

截至2020年末，美的置业的合约负债为1040.38亿元，较2019年同比增长22.55%，作为未来利润的“蓄水池”，为业绩增长打下坚实基础。而良好的预收池，来源于销售和回款的稳健增长。

2020年，美的置业连同其合营企业及联营公司实现合约销售额约1261.6亿元，同比增长24.6%；合约销售面积约1111.4万平方米，同比增长10.9%。并且随着土储结构的持续优化，城市等级提升，销售均价已经连续4年增长，2020年升至11351元/平方米，同比增长12%。

近两年公司的都市圈深耕策略收效显著，尤其是长三角区域销售增长强劲，数据显示，2020年，长三角区域的销售额达到587.1亿元，同比增速高达61.7%，较2019年的43.8%大幅上升了约个18百分点。此外，珠三角区域的销售额也达到227.2亿元，同比增长21.5%，较2019年的9.5%增速大幅增长。

土储结构提升抗风险能力 新增土储8成在二线以上

而在土储方面，美的置业重仓布局高能级城市，抗风险能力较强。截至2020年年末，美的置业的土地储备总建筑面积为5398万平方米，分布在全国63个城市，主要聚集在珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、华北地区以及西南经济区五大地区。

而相较于大湾区，美的置业早前便将目光更多的聚集在了长三角区域，美的置业执行董事兼总裁郝恒乐曾在年中业绩会上表示，长三角无论经济总量、人口流入、区域面积都远胜于大湾区，天花板更高。近两年的销售业绩更加验证了公司的精准投资眼光，长三角的业务已经逐渐形成较深的“护城河”。

2020年公司新增60个地块，合计总土储面积1323万平方米，二线及以上城市占比高达79%，长三角和珠三角区域合计占比超50%。良好的土储结构下，未来公司销售均价仍然有很大的上升空间。

郝恒乐表示，美的置业今年拿地仍以审慎为主，不会冒进去拿高价地块，会按照去化量合理补充。土地获取多元化，招拍挂、收并购、城市更新均有，预估今年可以转化的城市更新项目大概有3个，预计可售货值200亿元。

净负债率连续四年下降 新增有息负债融资成本降至4.91%

2020年，美的置业的杠杆率进一步下降，截至2020年12月31日的净负债率为79.2%，较2019年下降9.8个百分点，这已经是连续第四年下降。同期，剔除预收款资产负债率为76.4%，同比下降3.8个百分点；现金短债比1.52，无短期偿债压力。三道红线的指标目前两项指标已在安全线内，根据管理层的计划，预计三年内可以全部达标。

美的置业的融资成本在民营企业中一直较低，2020年，美的置业的加权平均融资成本进一步下降至5.33%，取得连续4年下降。2020年公司的新增借款融资利率仅4.91%，在民营房企中这一资金成本极具优势。2020年8月，公司发行的15.76亿、4年期公司债券，创公司发债票面利率历史新低，仅3.98%，这也是2017年以来同期限民营房企债券最低利率。

今年集中供地政策出台后，对房企的资金水平提出了更高的要求。而美的置业良好的土储结构下，去化风险较小。截至2020年末，美的置业持有总现金及银行存款267.8亿元，较2019年末的190亿元增长40.95%，而期末尚未动用的银行授信额度达到877.3亿元。

责任编辑：陈丹丹