被交易对价吓了一跳

来源：壹地产

1986年，一个年轻的常州木匠跟姨夫借了600元，和几个徒弟一起开起了家具作坊。

他做了二十套家具，很快变成了万元户。尝到甜头后，他在常州开了个24平米的门店。之后，在万元户都是稀缺物种的1988年，他光定金就收了50万元。

接下来三十年时间里，他把家具店变成了家居卖场，而后又迭代成体验式的家居mall。

到了去年年底，这位木匠成为了中国家居卖场的“王健林”，光家居mall全国就开了470多家，覆盖了中国180多个城市。

这位木匠叫车建新，他创办的企业叫红星美凯龙。去年他身家超过380亿，是常州首富。

像所有其他行业老板一样，这位常州首富的生意版图很快扩张到中国最挣钱的行业——房地产业。

2009年，车老板成立了红星地产。他用红星美凯龙家居广场的旗号，在中国广袤的二三四线城市圈地、建商场、卖住宅。

他是拿着从家居行业里赚的钱冲进房地产行业的。在中国房地产销售榜上，红星地产2017、2018、2019年销售额分别为360.3亿元、520亿元及660.8亿元。

这家家居卖场不知不觉，就成为一家颇具规模的中型房企，土地储备超过2000万平米。难怪车老板意得志满，2018年宣布红星地产公司正向千亿目标迈进，他说：

买地是做企业绝对的命根子。

然后，大家都知道了——在昨天，车建新卖掉了“命根子”。他跟远洋资本签署协议，10.3亿元将红星地产18%的股权转让给远洋。

之前有媒体说远洋200亿收购红星地产，后来媒体说40亿收购。现在按远洋的官方说法，10.3亿元，18%的股权，一家600亿销售额的房地产公司，整体估值只值57亿元。

子姨真是不断被吓一跳的一天。

压垮红星地产的，是喘不过气来的高额负债。截至去年年中，红星控股的有息负债将近一千个亿，一年内到期的有息负债超过了380亿元。

而它账面上的现金，只有220多亿。

即使如此，车老板去年仍在逆势加杠杆。红星地产去年新增了接近160亿的货值，他甚至进入了房屋中介、汽车生产线设计等行业。

一份融资报告则可以看到，截止2019年年底，红星美凯龙的其他应收款175.43亿元。

欠款最多的五家公司中，四家都是关联的房地产公司，比如西安星之辉、太原星光寰宇、宿迁星凯地产，是和阳光城、中骏、郅辉地产等几家房企合资成立的。

主业的大额其他应收款，都被车老板拿去搞地产了。但地产业务也撞上了调控，去年11月底，红星地产为了冲全年指标任务，开始取消周末休假，说要：

全体员工要变不可能为可能，把可能变为无限可能。

即使如此，去年，红星地产销售额还是下降至602亿，营业收入也下降了两成。车老板深度布局的二三线城市，真是卖不动了。

红星地产的恶化，最早嗅到气息的，是资本市场。一个多月前，标普将美凯龙发行人信用评级由“BB+”下调至“BB”。

从三月份开始，红星美凯龙的债券开始大跌。上周，他的一支债券银行间显示成交价77元，今年以来跌去两成。上上周，他的另一只债券最低时跌至75元。

在去年，车老板可能完全没有意识到风险就在身边。眼红贝壳美国上市后超过万科的市值，车老板去年从阿里挖来了冯全林，做美凯龙爱家的总裁。

美凯龙爱家签约的门店很快超过600多家。他们一路从上海，南京，合肥，杀到了北京。他宣称要用5年时间4倍速度，冲到全国二手房行业第二的位置：

赶上贝壳。

去年年初，重庆地产老大黄红云遇到股权危机。像他的江苏老乡张近东拉许家印一把一样，车老板还伸手相助，花了47亿接盘融创出售的金科股份，拉了黄老板一把。

就像疫情和资本市场给了张近东迎头一击一样，车老板很快遇到了自己的危机。

责任编辑：刘万里 SF014