租金腰斩引爆成交量谁在抄底北京CBD？

法人杂志2021-03-30 20:13:121阅

◎ 文法治日报《法人》全媒体记者李夏

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▲北京国贸CBD

近日，《法人》记者走访了北京国贸、东四环、南二环的多处写字楼发现，2021年第一季度，北京部分写字楼租金仍处在低点。

但各种迹象表明，CBD商圈写字楼呈现回暖态势，3月份，不少商家正在抄底CBD写字楼。

一季度租金同比下跌7.0%

贝壳数据显示，北京2020年第四季度写字楼空置率高达18.5%，创历年新高。受此影响，写字楼租金大幅降低，CBD写字楼租金降价尤其明显。

中介小磊告诉记者，去年冬天，北京多处写字楼租金可以说是腰斩，非常罕见，到现在价格也没涨起来。“新冠疫情之前，国贸CBD财富中心的租金大概是16元每日每平方米，但是现在楼底办公区大部分租金都是8元每日每平方米。装修特别好的，租金可能到8.5元。”

一位在商办租赁市场工作多年的观察员也告诉记者，从去年开始，北京几乎所有写字楼都在降价，新楼的租金也比较低。“去年面市的新楼租金也不高，比如正大中心，再比如中服地块的超甲级写字楼，大概一个月300多元每平方米也能拿下。”

该观察员还称，“国贸CBD降低价的写字楼特别多，像世贸大厦，原来日租金要14元每平方米，现在七八元每平方米就能租下来。还有SKP、中环世贸中心、银泰中心等都降价了。目前来看，写字楼降价在30%左右。”

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▲光华路SOHO空置办公区李夏摄

据贝壳研究院监测，2021年第一季度，北京甲级写字楼市场开始回暖，净吸纳量录得近两年新高；空置率17.1%，比2020年第四季度降低1.4个百分点；全市平均租金录得331元每平方米每月，环比下降1.5%。

贝壳研究院提到，尽管2021年第一季度净吸纳量录得高位，但多数成交以信息技术类企业的大面积整租为主，不少新租租户凭借较大面积的租赁需求获得较为理想的单价，得以借势“抄底”，因此本季度全市甲级写字楼的平均租金继续维持下降趋势。

贝壳研究院还称，2021年第一季度全市甲级写字楼平均净有效租金录得331元每平方米每月（不含物业费），比去年同期下跌7.0%。

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全球房地产服务上市公司高力国际调查数据也显示，2021年第一季度，北京甲级写字楼市场平均租金依然处于下降通道，但降幅持续收窄，达到346.4元每月每平方米，个别子市场的租金已经出现企稳回升迹象。

小磊向记者感慨道，“我干这行有7年了，这样低的租金近年来非常罕见。”

CBD成交量火爆

3月24日，记者来到北京国贸CBD，街道两旁高耸入云的写字楼尽收眼底。

中介小江告诉记者，3月份以来，CBD这块商办市场非常火爆，成交量非常高。“我们7个人的团队，过完年到现在，已经签了60多单，国贸这块签约率最高。”小江说。

商办中介公司高管李女士则告诉记者，“年后成交量很高，3月份我们公司大概一共成交了500多套。”

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▲CBD写字楼掠影李夏摄

小江介绍，去年受新冠疫情影响，北京各甲级写字楼商圈均出现不同程度的退租情况，退租租户大多为承租能力较弱的专业服务类租户，主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中关村的乙级写字楼商圈也在去年年中出现大面积退租情况，大多为线下教育类租户。“出现大幅度退租之后，市场开始持续降价，直至降到现在这个低价。”

“因为租金便宜，许多商户想抄底重回CBD商圈。可以说，现在是租写字楼最为合适的时机。”小江说。

高力国际调查数据显示，2021年第一季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量超过23万平方米，刷新近10年单季度净吸纳量的新高。

CBD入住率方面也有所呈现。贝壳研究院发布的《2021年中国“新商办”行业发展研究报告》显示，目前，租户黏性最高的十大楼盘中，有四个位于CBD，分别为银泰中心、嘉里中心、SK大厦、国贸大厦三期，入住率分别为95.9%、95.4%、94.1%、92.5%。

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创业者张先生告诉记者，“公司从事金融业务，之前刚起步，又受新冠疫情影响，选择在东五环的北京像素办公，今年业务量猛增，就寻思换写字楼。打听了一圈，发现国贸CBD写字楼价格比起其他商圈也没贵多少，可以说是抄底价了，就想搬过来。”

中介小江告诉记者，“和张先生类似心理的老板很多，许多公司去年搬出CBD，今年又想搬回来。”

小江称，不少外企、医疗类企业，以及一些金融公司搬进了CBD。他提到，之前CBD写字楼有许多P2P公司，暴雷之后就撤离了。他发现，现在这帮人有的改行做了代理保险，改头换面又回CBD开展新业务。“这些人就是打一枪换一炮，就想着如何去‘割韭菜’。”

贝壳研究院也提到，CBD商圈在2021年第一季度的净吸纳量超过53000平方米，新租租户以外资类和医疗类为主。

商办“春天”会不会来？

在这样的市场走势下，商办的“春天”是不是即将到来？

去年12月，高力国际中国区董事总经理邓懿君曾预计，未来15个月，北京甲级写字楼市场将迎来近200万平方米的新增供应，受此影响，预计北京甲级字楼空置率将在2021年触及最高点，达到接近25%的水平。这一空置率水平将是北京写字楼市场近10年的最高点。

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▲亚泰中心空置写字楼李夏摄

如今看来，市场表现超出高丽国际方面的预期。新的数据显示，2021年第一季度，空置率在有20万平方米新增供应量的情况下环比下降0.7个百分点至18.8%。

对此，高力国际华北区董事总经理严区海分析认为，造成上述情况主要有三个方面原因：第一，宏观经济快速复苏为企业扩张创造了良好的经济环境；第二，受抑制的企业扩张需求持续释放；第三，互联网科技和金融企业持续扩张助力新增需求爆发。

他指出，市场新增需求释放的可持续性依然是未来市场的核心关注点。“虽然本季度新增需求出现创纪录的强势反弹，但并未从根本上改变市场整体上处于供大于求的现状。因此新增需求增长的可持续性将决定整体市场空置率的上升幅度以及租金探底企稳所需的时间。”

严区海还认为，“大幅的季度新增需求反弹或将不可持续，季度新增需求后续将会逐步回归到新冠疫情前的水平。”

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▲亚泰中心写字楼复工率50% 李夏摄

而贝壳研究院监测称，随着新冠疫情的常态化，境外回京人员的数量在逐渐增加，越来越多的外资企业正在回归写字楼租赁市场，积极释放其新租或搬迁需求。医疗行业依旧延续其在2020年下半年的扩张趋势，新租面积较为可观。

不过，该研究院也指出，虽然市场需求开始回暖，但大量新项目入市依然会加剧市场竞争。其预计，2021年北京甲级写字楼市场的空置率依旧会维持在高位，租金水平持续承压。

此外，国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行发布的《写字楼市场 2020年第四季度》报告也提到，大量供应致使未来一年北京写字楼市场继续承压。

该报告称，未来三年，北京写字楼市场将继续迎来约316.9万平方米的新增供应，其中预计2021年新增供应将高达150万平方米。未来一年，在大量新增供应和全球新冠疫情尚未完全好转的双重压力下，市场空置率或将被继续推高，租金水平仍将面临下行压力。

不过上述报告提到，从长期来看，随着北京写字楼整体市场供应的放缓，在服务业扩大开放和北京自贸区政策的逐步实施下，预计与其相关的金融和高科技等行业租赁需求将得到进一步释放，届时有望迎来租金和出租率的双提升。

同时，商办租赁市场多名工作人员对市场呈现乐观态度，他们一致认为，随着新冠疫情好转，北京商办租金会持续上涨。“商办市场的春天即将来临！”