净利率下降、错失千亿、高管出走 弘阳地产面临新考验

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原标题：鉴报|净利率下降、错失千亿、高管出走 弘阳地产面临新考验

在错失千亿的同时，弘阳地产盈利能力下降。回顾2020年的财报，弘阳地产的营收同比约增长三成，净利润同比增长13.4%，但是，毛利率和净利润率都已经连续4年下降。对于弘阳地产联席行政总裁袁春而言，未来更需要苦练内功，来提升弘阳地产的盈利能力。

与此同时，弘阳地产更看重“有质量的增长”。在弘阳地产召开的2020年业绩会上，袁春还表示：“弘阳已经进入到50强的阶段，未来有质量的增长更为重要。接下来关注核心竞争力和稳健有质量的增长。”

错失“千亿”

据财报显示，2020年，弘阳地产实现合约销售金额865.0亿元，同比上升32.8%；签约均价由2019年的13283元每平方米上升至2020年的14622元每平方米，同比上升10.0%。

虽然销售额上涨三成，但是错失弘阳集团董事长曾焕沙定下的千亿目标。早在2017年，曾焕沙曾经提出“2020战略”，即2020年完成千亿目标，地产实现“千亿规模”，商业完成“百店计划”，物业成为品质领先的社区综合服务商。

彼时，弘阳地产正处于意气风发的一年。在2017年这一年，明星职业经理人张良加盟弘阳地产，随后，来自旭辉、泰禾、新城等新“千亿”房企的高管也携手加盟。同时，弘阳地产从区域化房企快速布局全国，“百店千亿”的计划也随之出炉。

三年过去，弘阳地产规模确实得到快速发展，从名不见经传的区域房企成长为全国化布局的房企。但是，当时的千亿目标却未如期兑现。事实上，在弘阳地产内部，早已经将千亿目标推迟，2020年初，弘阳地产执行董事及行政总裁何捷曾经在对外透露：“2020年弘阳地产的全年销售目标是750亿元，增长率实现15%，可售资源预估在1100亿元以上。”相比于三年前的豪言壮志，弘阳地产的新目标也暗示着曾经的计划落空。

而弘阳地产双轮驱动战略下的商业目标“百店计划”也落空。据财报显示，弘阳集团目前已经开业6座弘阳广场，同时正在筹备9座弘阳广场。即使加上正在筹备的数量，距离百店的目标也相去甚远。

而当初携手加盟弘阳地产的明星经理人也相继出走。去年年底，“股肱之臣”张良请辞。而新年伊始，何捷、蒋达强等高管也相继离开。目前，由曾焕沙从圈内挖来红人袁春接任执行董事、联席行政总裁。在此次业绩会上袁春表示：“弘阳已经进入到50强的阶段，未来有质量的增长更为重要。接下来关注核心竞争力和稳健有质量的增长。”

净利率连续4年下降

据财报显示，2020年，弘阳地产实现收入201.58亿元，同比增长32.9%。其中，商业经营及酒店经营收入5.42亿元，同比增长20.3%；净利润18.54亿元，同比增长13.4%，净利润率达9.2%；母公司拥有人应占净利润16.61亿元，同比增长13.2%；核心净利润15亿元，同比增长11.87%；母公司拥有人应占核心净利润13.13亿元，同比增长约11%。

在营收同比增三成的情况下，弘阳地产的净利润也实现了同比增一成，但是净利率却下滑至新的低位为9.2%。参考新京报记者对2019年50家典型上市房企平均净利润的测算，50家上市房企净利率平均值是14.29%，而弘阳地产的净利率水平明显落后于平均水平。

值得注意的是，弘阳地产的净利率已经连续4年下降。东方财富网数据显示，2017年至2020年，弘阳地产的净利率分别为19.47%、14.32%、10.78%、9.2%，已经从双位数下降至个位数。与此同时，相比于2017年，弘阳地产的毛利率也出现下降，其2017年至2020年的毛利率分别为40.58%、31.25%、25.14%、22.36%，同样也是连续4年下降。

这也意味着在弘阳地产规模狂奔的背后，其存在着盈利能力持续下降的问题。针对2020年毛利率下滑，弘阳地产在财报中表示：“毛利率有所下降，主要是由于毛利率较高的产品收入确认比例较2019年同期有所下降。”

对于利润的期许，在弘阳地产的业绩会上，袁春表示：“未来，希望能够在规模增长的同时，通过收并购、商住联动的拿地，包括聚焦深耕的管理效能的提升，融资成本的进一步优化，使得盈利能力在行业保持一定的竞争力水平。”

降负债背后：非控股权益大幅增加

负债方面，据财报显示，截至2020年底，弘阳地产剔除合同负债后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.4%、50.3%和1.62倍，均达到“三道红线”的监管要求，进入绿档房企。

回顾2019年底，弘阳地产的资产负债率81.1%，同比上升15%，净负债率是70.4%，同比上升2.1%。那么，经历2020年一年后，弘阳地产的净负债率大幅下降至50.3%，符合“三道红线”中净负债率的标准。

值得注意的是，弘阳地产净负债率大幅下降的背后，非控股权益大幅增加。根据财报显示，弘阳地产的非控股权益由2019年的41.59亿元上涨至2020年的122.23亿元，也就是2020年的非控股权益几乎是2019年的3倍，且非控股权益占权益总额为44.6%。

然而，在非控股权益大幅增加的情况下，非控股权益应占利润却并未呈现相应幅度增长。财报数据显示，2019年、2020年非控股权益应占利润分别为1.68亿元和1.94亿元，对应占比约为10.16%和10.46%。

四成权益只对应一成的利润，弘阳地产非控股权益存在着与利润不匹配的状况。而另一方面，正是得益于非控股权益的增加，弘阳地产的净负债率的分母项目中的总权益得以扩大，而净负债率也快速下降。

PG中国首席经济学家柏文喜分析称：“一家公司非控股权益大增增加的同时净负债率大幅下降，而非控股权益对应利润增幅与权益不匹配，这一会计特征反映了公司融资中存在明股实债或者结构化融资的问题，导致一些项目公司内部的股东权益不均等，这样可能会降低合并报表后母公司的表观负债率，也就是隐藏了部分真实的负债，同时也相对降低了公司的总体财务成本。但是事实上，公司的真实负债水平并未下降，可能会误导相应的债权人和公众投资者。”

“这是典型的小股操盘，明股实债的安排，部分房企在‘三道红线’压力下这样操作，将占有少数股权的项目的债务在表外体现，再以承诺回购或者保证回报的方式，这实际上是一种债券形式的安排。” 汇生国际资本总裁黄立冲对新京报记者表示。

那么，在“三道红线”下，如何继续进军千亿，并且在规模保持增速之上提升盈利能力，这是弘阳地产目前面临的新考验。

新京报记者 徐倩

责任编辑：张熠