万科的危机感套现了 地产依然是悬念大片

原标题：一勺言|万科的危机感套现了

昨晚十点看到万科的2020财报，有被惊住的感受。主因是两张图。

第一张图，名字是：‘配速小王子’

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长跑比赛，讲究的是配速的高下，而不是冲刺与爆发力。用这个眼光看万科，不服不行。

我建议你重点看大指标下面的小字。

连续10年，年均复合增长率超19%；

连续10年加权ROE超过19%；

连续12年经营性现金流为正，去年是532亿元净流入；

连续20年净负债率低于40%；

连续29年分红，累计分红837亿元。

论单项指标，万科未必是冠军，但是时间一限定，逼格就出来了。

第二张图，名字是：‘万科的边缘创业’

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朱保全掌舵的万物云，赛道布局非常性感。除了传统住宅物业，城市空间服务与办公空间是更大的亮点。其中，住宅业务是100亿元，超过半数是非万科盘，城市物管近10亿元，商业物业与设施服务是53亿元，社区生活服务是近10亿元。

就这个基本面，对标碧桂园与恒大物业的营收市值比，如果明天立即在香港上市，3000亿市值不在话下。

集中式公寓：规模全国第一，进入33城市，开业14万间。已开业项目整体出租率大于95%，出租率的提升非常明显，去年营收超过25亿元。

更低调的是万纬物流，悄然成为中国最大的高标准仓储冷链公司，可租赁面积已达到1148万平米，营收18亿元。根据招商证券的评估，合并普洛斯的市占率后，万科持有的物流仓储权益全国市占率高达15%。一旦上市，又是一个网红公司。

我把住宅开发以外的布局，都称为‘边缘创业’。

几年前，我觉得地产行业几乎已经没有什么新闻了，理由是所有的大事都能在过往的历史中找到影子。但是，开发商不约而同的多元化布局，制造了越来越多的可能性与新物种，令人眼前一亮，悬念与议题被重新设置了。

配速小王子 + 边缘创业 = ？

大概率等于，活的下去，活的够好，活的更长。

上午，万科管理层召开了投资者沟通会，郁亮兵来将挡水来土掩，画风相当凡尔赛，谈谈个人感想。

1，整场的观感是，万科在7000亿元规模层面给全行业打了一个样，郁亮则给全行业做了一次先酸后爽的心理按摩。行业抵近政策的天花板，但是结构性的机会依然很大。

2，郁亮说，开发越来越像耐用消费品，经营越来越像服务业，出路只有一个：向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱。行业进入管理红利时代的核心特征是，行业回归实业属性，竞争力烈度全面提升。

3，郁亮把今天的地产比喻成十余年前的家电行业。他用家电行业的历史来为行业打气。他说，十多年前，白色家电行业市场已逐渐饱和，接近天花板，但是存活下来的龙头公司（美的、格力、海尔等）最终凭借产品性价比赢得市场，市值高企，给股东创造了巨大的回报。

这个观点是否凡尔赛，看你如何理解。如果你理解成信心，说明你对自己很有信心；如果你理解成危机，说明你读懂了郁亮。

字里行间，他说的是，龙头公司穿越了市场周期活了下来。我们都知道，白色家电行业，一将功成万骨枯。那个活下来的巨头，未必是你自己。

4，7000亿元的销售规模，构成了郁亮对行业预测最大的合法性来源，所谓站得高，看得远。

郁亮认为，中国地产的未来驱动力，是基于两个需求：

第一需求是客户。未来客户需要的是全能型选手，不是单项冠军。

郁亮分享了几个数据，万科的调研显示，对于户型，93%表示愿意为生活和兴趣空间的切分买单。对于社区，有58%认为社区1公里配套已成基本需求，83%希望社区内有健身步道和运动设施，58%认为社区商业的重要性已超过户型的“南北通透”。

他的预测是，房地产将从单一住宅开发转向综合住区的开发和经营，未来是全能竞技赛。

第二需求是城市。建设世界级都市圈将是中国下一轮增长的核心驱动力，城市更新、TOD、大型复杂综合项目成为未来城市的必选项。

5，万科在第一、第二需求侧埋伏了大量的实力。

万科边缘地带的创业，始自2014年。当时在行业普遍拼快之际，万科布局了一堆慢业务：商业、长租、教育等——万科为此承受了不少误解与压力。

数年过后，万科的边缘创业开始领跑，被危机感驱动的红利开始兑现。万科物业在住区、商企服务上已经跑在最前列，城市物业服务也开始大规模铺开，长租公寓已开业的14.3万间，整体出租率超过了95%，商业管理面积近1000万方，出租率达到90%左右。

之前不够“性感”的事，在今天的节点回过头来看，突然有了意义。这些经营性业务与能力，成为万科全能型选手的底牌。

目前，万科已获取及投资建设的TOD项目总建面超过2000万平米。其中深圳臻湾汇、上海天空之城、杭州天空之城、佛山天空之城等，均成为TOD的标杆。同时在四个一线城市，万科多个城市更新地标，已成网红打卡地。

然而，比数字更牛的是能力结构。万科在TOD的四个类型——车辆段上盖、站城一体、站点接驳、近站点物业——均有能力储备。

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6，危机感成了万科的红利，而且正在变现。

郁亮一直评价万科是一家被危机感驱动的公司。但是，谁也没有想到，这种危机感是可以变现的，而大额变现的前提是先同行之先，敢同行之不敢。

2020年的地产行业呈现一个明显的特征：地产大年，公司小年。17万亿元的总销售额，无法掩盖结构性的真相：很多同行是在大年里倒下，死因明确，流动性恶化。

这与其说是杠杆加错了，不如说是对危机感认知不足。认知问题才是顶级生产力，要想不确定的未来中获利，就要对不确定性进行大胆定价。

前面所说的新赛道，都是万科几年前开始研究的。这件事令万科失去了规模第一的宝座，但是，今天的万科可能是对土地与金融资源红利依赖度最小的公司，它对它所预测的未来的‘身心储备’超过了所有同行。

7，再谈谈郁亮的最新年度预言：管理红利时代。

坦率说，这个论断就像2012年的白银时代一样充满争议。有朋友说，如果地产还有管理红利，自己可能就不会离开地产了；亦有朋友说，管理红利是始终存在的，它并不是一个现在才有效的新鲜论断。

郁亮的管理红利论断，首发于去年上半年，它其实是一个三段论的自然演进：土地红利，金融红利，管理红利。在我看来，它恰好命中了地产行业的价值铁三角：地，钱，人。

地与钱，自从去年八月至今，都被一场突如其来的供给侧改革（三根红线+土地集中出让）给限制住了，留给地产人发挥主观能动性的只能是人了。

这样看来，管理红利时代是应时而生的趋势性论断，它预测到了地与钱的收紧与被接管，然后告诉大家，如果想活下去活的更久更好，你最堪依赖的，只能是在人与组织的精细管理中寻找出路。

事实上，过去两年多，一勺言与董小姐披露的公司组织调整与人事变动，是远远多于历史同期。这并不是偶然随机发生的，而是它按照自己的规律出现在了那里，恰好被人捕捉到了。

郁亮的预言一向早听早管用，纠结于管理红利是一个新词汇，还是老瓶装新酒，无助于赢得一个更不确定性的未来。

事实上，如果人才与管理不是未来10年地产故事的核心，我们为什么要继续在这里继续投入自己的职业生涯呢？

8，最后是两个可以吃瓜的注脚。

用10年前的家电行业，对标今天的房地产，还有一个非常有针对性的潜台词。家电行业也曾经备受零售渠道的竞争压力，一度渠道与制造商也是剑拔弩张，格力、志高都曾经与国美、苏宁闹翻，格力甚至从此走出了一条自建专卖店的路径，延续至今。但是，今天的家电与渠道，和平共存，线上与线下，早已没有了硝烟的味道。

大家都想从历史中找到一些答案。

房地产，还处在同一道选择题的初期阶段，资本估值的介入，又让这场甲乙方的战争，变得更有火药味。万千从业者的职业命运，都跟这场战斗的结局息息相关，几乎很少有人可置身事外。匠朴研究所正在做这方面的对标研究，欢迎来撩，大口吃瓜。

另外，在万科2020年报里，万科易选房的数据体现了，万科对销售命运的反抗。2020年，它制造了2680亿元的GMV，总用户量大于1000万。这是一个不能被忽视的开始，考虑到恒大房车宝刚刚签下了一年的上市赌约，我们顿时感觉到，吃瓜的责任也大了起来呢。

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责任编辑：王翔