全世界最高明的调表师 都在中国的地产公司
原标题:中国调表师
来源:包邮区
{image=1}
有细心的投资者发现,世茂旗下三家上市公司的业绩发布会上,当家人许世坛领带的颜色都是粉色的。
这是世茂粉红色的十年,许世坛接手后,世茂的体量从300亿变成了3000亿。更重要的是,当同行们都踩了红线的时候,世茂骄傲地告诉他们:
绿光在这里。
的确,集团发布会上公布的都是好消息,2020年公司回款额2252亿元,同比上升15.5%;现金及银行存款为684.7亿元,同比上升14.8%;净负债率下降至50%。
最重要的一点是,世茂集团连续9年将净负债率维持在60%以下,这在千亿规模房企中,可能是独一份了。
唯一有问题的是,这与外界对世茂的印象完全不同,这几年世茂无论是拿地还是收购都冲在行业前面,包括轰动业界的收购福晟,但从财务报告来看:
它明明那么激进,但却那么健康。
宋朝的西门大官人明明早就告诉我们,时长、次数和健康,你顶多只能同时拥有两个。
带着这个疑问,包叔仔细研究了世茂两家上市公司世茂集团和世茂股份的财报。港股的世茂集团没有提供详细的财务数字,A股的世茂股份说得更详细一些。
那就从世茂股份说起吧。
世茂股份的增长一直差强人意,连许世坛都公开说过自己不满意。半年前,他公开宣布给世茂股份设定了未来五年销售增速40%的指标。按照这个速度,五年之后,世茂股份的规模就会达到千亿水平。
但半年过去了,增长确实还没看到,营收依然在200亿左右徘徊,但世茂股份的归母净利润,却像兽爷的腰间盘一样突出了,同比下降了接近四成。
对于利润下跌的原因,世茂控股管理层的解释是,2020年产生了评估增值10亿,反映到归母净利润大约为7亿,入账的以全资公司为主。今年入账的,恰好都是合资公司。
包叔查了一下,世茂股份的归母净利润从2015年起就没少于20亿,今年是第一次。还有世茂股份上市以来的二十多年里:
少数股东损益头一次超过了归母净利润。
这部分异动,世茂股份在报表中并没有解释,但复盘一下项目,就能懂了。
比较明显的一个项目是在2017年12月,深圳龙岗的大运会地块,被世茂股份下属的福建世茂新里程以249亿拿下,而世茂股份2017全年的营收:
也不过186亿。
资金缺口显而易见,世茂股份选择向福建新里程增资72.08亿。之后,中信泰富出资48亿,成为福建新里程第二大股东。
根据棱镜的报道,福建新里程还向金融机构申请了不超过150亿的授信额度,并用深圳世茂新里程100%的股权提供质押。
通过这种方式,世茂股份用72.8亿元撬动了接近4倍投资。而最终反映在当年报表上的数据:
只有35亿不到。
这类合作开发项目,通常都以关联方向上市公司提供资金的方式,躺在了世茂股份财报上的临时公告未披露事项中,同样数量的,还有几十个。说的好听点,这叫合作开发,说得直白一点,就叫:
明股实债。
这样做的好处是,世茂股份用很少的钱就拿到了远超自身体量的项目,而且财报会特别好看。过去三年,世茂股份的“三道红线”均为绿档,与这种操作不无关系。
小弟弟世茂股份(600823.SH)是这样,大哥哥世茂集团(00813.HK)也差不多。世茂集团的净负债率,一直处在行业的低位。即便是这几年买买买,产生了巨量的资金周转,它的财务费用,也没有出现特别明显的波动。
这就实在太神奇了。
但幸亏,会计不是万能的,世茂集团财报里的少数股东权益的增幅,还是露馅了,它是超过归母净利润的。
换句话说,利润越来越多地被藏在报表之外的金主们分走了。四年级谈了八次初恋的兽爷说:
负债和少年的爱情一样,捂住嘴,也会从眼神流露出来。
世茂集团的负债总额,已经突破了四千亿,是2017年的两倍多。财报看起来稳健的世茂,实际上已经负重前行了三年有余。
接下来的几年,也越来越难藏住了。他们近年来并购获得的项目,由于并不是一次性装入上市公司,得慢慢展现本色。
有迹可循的地方在世茂新增土地的楼面价上,相比2019年5000出头的平均楼面价,2020年新增土储的平均楼面价高了差不多一千块。随着福晟项目的逐步并表,世茂的土地成本预计还会进一步增加。
表外融资的玩法,对于开发商来说已经不新鲜了,但像世茂这样用得炉火纯青的还是少见,包叔听说世茂的一些表外融资,在有集团担保的前提下:
已经不需要抵押物了。
深圳龙岗大运村地块那样的模式,大量地存在于世茂的体系内,先和合作方成立项目公司,再由上市公司的孙公司和合作方成立合资公司,以该合资公司的名义借钱,由世茂集团担保,保本保息。
这种模式的基础只有一个,金融机构相信世茂的偿债能力,相信其资产将最终实现增值。
这样的融资案例,包叔拿到好几个,粗略算下,世茂某个北方区域的其中一个表外公司,融资规模就能达到好几十亿。融资的宣传语简单粗暴:
各位投资人请珍惜宝贵的投资机会。
这些表外公司大多是名字怪异的贸易公司,需要层层穿透才能达到世茂,而世茂还在发明新的结构,哪怕层层穿透,都很难追溯到他们。
以后谁再说瑞士是钟表王国,包叔第一个不答应,全世界最高明的调表师,明明都在中国的地产公司。
免责声明:自媒体综合提供的内容均源自自媒体,版权归原作者所有,转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人,不代表新浪立场。若内容涉及投资建议,仅供参考勿作为投资依据。投资有风险,入市需谨慎。
责任编辑:张亚楠
钧达股份收关注函:要求说明是否违反IPO股份锁定承诺
来源:经济参考报11月24日,深交所中小板公司管理部对钧达股份下发关注函,对该公司此前披露的拟豁免控股股东、实际控制人及一致行动人IPO作出的自愿性股份锁定承诺、关联方资产出售、股权转让等若干公告表示高度关注,并要求该公司核实是否存在通过签订远期转让协议规避股份转让限制性规定的情形等。0001腾讯2亿元战投PP停车:互联网停车赛道沉寂多时 有玩家已改行
10月27日下午,互联网停车平台PP停车宣布获得腾讯集团2亿元战略投资。另据企查查APP显示,腾讯关联公司持有PP停车运营主体11.11%股份。2015年前后,在共享经济、资本涌入、政策利好三大驱动力下,互联网停车APP涌现,一度远超百个,而如今,仍然活跃于市场的平台屈指可数。0007纽约年轻CEO被分尸 现场还有插着电的电锯
可怕!纽约年轻CEO被分尸,现场还有插着电的电锯.....警方透露,凶手很可能是职业杀手,案件正在调查中。据美国《纽约邮报》报道,一名白手起家的科技公司CEO,当地时间14日被人发现死在纽约曼哈顿一处豪华公寓,遗体惨遭斩首和肢解。0000碧桂园区域架构再调整:从73个到100个以上
来源:经济观察网{image=1}碧桂园集团正在着手进行区域组织架构调整,将现有的73个区域裂变成100个以上,这是今年碧桂园第四次调整区域组织架构。“今天召开内部例会,会议快结束时莫斌总宣布了这件事情。”10月9日,一位碧桂园内部人员向经济观察网透露,根据会议上提出的要求,此次调整在10月14日前完成。0003一年后“因工作调动”郭新双辞去邮储银行执行董事、行长等职务
新京报贝壳财经讯(记者黄鑫宇)1月4日,中国邮政储蓄银行股份有限公司(601658,下称“邮储银行”)发布公告称,该行原任执行董事、行长等职务的郭新双“因工作调动”辞去职务。邮储银行董事会已收到郭新双的辞职报告。该辞任即日生效。0000