金融街2020年扣非净利下滑近九成 处置资产回笼百亿资金

金融街2020年扣非净利下滑近九成 处置资产回笼百亿资金

本报记者/吴静/卢志坤/北京报道

受疫情以及房地产调控等因素影响，2020年金融街控股股份有限公司（000402.SZ，以下简称“金融街控股”）业绩出现大幅下滑。

3月31日，金融街控股发布年报表示，2020年度公司实现销售额402亿元，同比增长26%，营业收入为181.21亿元，同比下降30.79%；实现净利润24.98亿元，同比下降27.41%；扣非净利润2.88亿元，同比降89.94%。

金融街控股在三年前开始加速扩张，有息负债随之不断攀升，随着去年“三条红线”融资新规的出台，公司通过处置资产短期内缓解了现金流压力，但目前仍踩中两条“红线”，未来三年内“转绿”已提上日程。

计提大额存货跌价准备

分业务来看，受新冠肺炎疫情影响，金融街控股房产开发业务项目结算规模较上年同期下降，2020年仅实现158.13亿元营收，同比下降32.91%。其中，住宅产品实现收入144.35亿元，毛利率为25.89%；商务产品收入13.78亿元，毛利率为44.81%。因结算项目的结构性差异，房地产开发的整体毛利率降至27.54%，较上年同期下降9.22个百分点，进而拉低了利润水平。

与此同时，受疫情影响，酒店入住率和景区客流量大幅下降，公司物业经营业务仅录得营收3.26亿元，同比下降52.52%，甚至不抵运营成本。此外，因为疫情期间客流量相对减少，以及给客户减免租金，金融街控股的物业出租业务录得营收16.69亿元，同比下降9.36%，毛利率为88.37%，较上年同期下降2.97个百分点。

受调控因素影响，金融街控股将北京房山金悦嘉苑、北京黄村颐璟春秋、天津熙湖台、成都新津金悦府、成都新津花屿岛和佛山金悦府6个项目计提了9亿元的存货跌价准备，占当期利润总额比例达26.01%。

这些项目的获取时间在2017~2018年间，彼时正值金融街控股高速扩张期。据了解，金融街在2017年开始加速向全国拓展，采取了大幅超过龙头房企平均水平的拿地力度，3年内新进入9个城市。

2020年计提存货跌价准备的6个项目中，有2个位于北京。其中，北京房山金悦嘉苑项目计提存货跌价准备3.14亿元。据了解，该项目为共有产权房，位于房山线地铁南关站约4公里，位置较为偏远。2017年，金融街控股以18.2亿元竞得该地块，楼面价为14776元/平方米，溢价率12.69%，预计总投资额32.87亿元。

目前该项目在代理中介官网上标价为26000元/平方米（含全装修费用），认购率较低，户型以中小套型为主。而2020年时，该项目附近的限竞房项目出现大幅降价，有部分限竞房源的签约价在27000元/平方米左右。2020年7月份时，金融街控股通知业主，因疫情影响项目施工进展，将交房时间由原来的2020年9月底延期15个月至2021年12月。但该说法并未获业主认可，部分业主指出，该项目采用装配式工程，业内普遍的施工时间不会这么长。

另外一个项目为北京大兴限竞房项目颐璟春秋，计提存货跌价准备3043万元，该项目位于大兴黄村区域，由金融街控股和远洋地产联合开发，金融街控股持股51%，拿地时间为2017年，开盘价格在55000元/平方米，是北京较早一批入市的限竞房项目。据了解，近几年大兴区域限竞房项目“扎堆”入市，竞争激烈，房企利润空间被进一步压缩。

此前的“地王”项目也在此次计提之列。年报披露，金融街控股将佛山金悦府计提近3.5亿元存货跌价准备。据了解，2017年时，金融街控股在广州、惠州开发多个项目之后，开始向佛山市场布局，当年8月份，以11.75亿元、2.76万平方米配建夺得佛山三水新城轻轨站北侧一宗占地约5.76万平方米的商住地，溢价23.7%，配建占比约为16%，不计建安成本，折合楼面价至少8090元/平方米，创下当时区域楼面价新高，该项目预计总投资额26.30亿元。

据了解，当时三水新城作为佛山非限购区域，又是广佛价格洼地，承接了众多广州外溢客需求，吸引了保利、万达、雅居乐、旭辉等品牌房企入驻，地价、房价上涨明显。据当时业内估算，8090元/平方米的楼面价，售价至少要在15000元/平方米以上。据该项目代理中介平台显示，佛山金悦府自去年开始，售价就在14500元/平方米左右。

而其在成都远郊新津县的两个项目，楼面价在当时亦创下区域新高，2020年共计提存货跌价准备1.05亿元。据了解，2018年初时，成都主城区土地市场降温，远郊市场因多家品牌房企拿地入驻而随之火热，金融街控股在新津县的两个项目地块楼面价均超过6000元/平方米，预计总投资43.6亿元。2019年时新津金悦府售价在14000元/平方米左右，进入2020年后售价在11000元/平方米左右。新津花屿岛在2020年底时曾定出9500元/平方米的价格，但目前价格待定。

除此之外，与碧桂园联合在天津东丽湖开发的熙湖台项目被计提1.02亿元存货跌价准备。

据了解，2017年11月，金融街控股以5.6亿元竞得天津东丽湖2017-3号、2017-4号宗地，楼面价接近8000元/平方米，预计总投资额11.2亿元。从开盘至今，熙湖台价格在13000~15500元/平方米波动。

记者就上述项目计提存货跌价准备的具体原因、目前销售进展等情况向金融街控股发送采访函，截至发稿时未获回复。

贝壳研究院高级分析师潘浩告诉记者，房企对存货计提跌价准备是常规的财务操作，也是财务审慎管理的方式之一，在“三道红线”的监管政策下，房企财务管理日趋稳健、审慎将成为常态。同时，他指出：“在房地产下行周期中，大量的存货计提跌价准备也能体现出房企对未来市场的预期。”

实际上，近几年各地区房地产调控因城施策，但总体上均在强调“房住不炒”，通过限购、限价、限贷等政策遏制房价过快上涨，房地产企业毛利率逐渐降低。汇生国际资本有限公司行政总裁黄立冲直言：“目前房企在很多城市的投资趋势是收缩的，只有在资金泛滥的一二线城市依然扩张，如果一二线城市项目都需要计提跌价准备的话，那意味着其他城市还未出售的项目存在一定风险。”

2020年，金融街控股在拿地投资上开始收缩步伐，去年拿地权益金额仅50亿元，同比减少70.4%。当前未结算土储达1707万平方米，公司今年拿地金额计划为180亿元。

接连处置三项资产

过去几年的快速扩张使得金融街控股的负债率居高不下，2017~2019年，公司的有息负债分别为624亿元、778亿元、847亿元，2020年公司有息负债升至874亿元。截至2020年末，公司净负债率为172.58%，剔除预收款项后的资产负债率为74.19%，踩中两条“红线”。

按照“三条红线”的达标要求，房企的净负债率不得超过100%，剔除预收款项后的资产负债率不得超过70%，现金短债比不得低于1倍。

在房地产、物业租赁、物业经营三大业务均出现大幅下滑的情况下，为缓解资金紧张局面，公司2020年放缓拿地速度，同时加快融资步伐，发行公司债20金街01、20金街02和20金街03，发行金额分别为20亿元、20亿元和10亿元，合计募集资金50亿元，全部用于偿还旧债。

此外，公司还发行超短期融资券20金融街SCP001、20金融街SCP002、20金融街SCP003，合计73亿元；中期票据20金融街MTN001A、20金融街MTN001B、20金融街MTN002和20金融街MTN003，合计69.5亿元。

为加快资金回笼，进一步降低负债水平，金融街控股还退出了部分开发项目。2020年12月22日，金融街宣布解除与北京中信城B地块合作协议。

据了解，2010年12月31日，金融街控股全资子公司金融街（北京）置地有限公司以40亿元收购北京中信房地产有限公司（以下简称“中信地产”）位于北京南二环内的中信城B、C、D地块，规划地上建筑面积约20万平方米。此后，金融街控股又于2011年6月，以60.18亿元的价格受让北京中信城B、C、D地块中规划地上建筑面积约30万平方米所对应的国有土地使用权。

截至目前，金融街控股已受让的北京中信城C、D地块并开发销售完毕，然而B地块因为拆迁问题搁置了近10年，2020年8月28日，《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）2018年~2035年）》公布，中信城B地块规划条件无法全部实现。而金融街控股早已向中信地产公司支付北京中信城B地块合作价款合计50.11亿元，剩余25.43亿元尚未支付。

协议解除后，中信地产返还金融街控股已付的中信城B地块合作价款约50.11亿元，并向公司支付资金占用费约35.97亿元，合计共86.08亿元。

受此影响，2020年底时，金融街控股经营活动产生的现金流量净额达98.90亿元，相比2019年的26.60亿元增长271%，而截至2020年三季度，金融街控股的经营现金流还仅为1.48亿元。与此同时，公司货币资金增至188.17亿元，而年初时为110.27亿元。

上述公告的同一天，金融街控股、万科和平安人寿达成协议，作价37.1亿元，金融街控股、万科分别将其各持有北京金丰万晟置业有限公司（以下简称“金丰万晟”）的50%股权及相应债权转让给平安人寿，其交易标的金丰万晟开发建设并持有运营金融街·万科丰科中心项目。

据了解，2019年和2020年前9月，金丰万晟实现营业收入7585.41万元和1.31亿元，亏损1.16亿元和5417.54万元；经营活动产生的现金流量净额为2.87亿元和-5511.53万元。截至2020年三季度，金丰万晟的负债总额为37.3亿元。

通过出售金丰万晟股权和债权，金融街控股预计经营活动现金流可增加约22.32亿元，有息负债减少14.95亿元，资产负债率下降0.24个百分点。

目前，金融街控股的资产出售还在继续，非核心区域的非整栋物业首当其冲。今年1月，金融街控股通过北京产权交易所公开挂牌出售北京德胜投资有限责任公司（以下简称“德胜公司”）100%股权及债权，挂牌起始价格暂定为15.75亿元。

据了解，德胜公司为金融街控股全资子公司，主要资产为位于北京西城区的德胜国际中心部分写字楼、商业、配套用房、车位，金融街控股持有该项目的面积约3.8万平方米。

据了解，德胜国际中心2019年出租率为75%，日租金为6.7元/平方米，2020年的出租率约80%。金融街控股表示，该项目租户以中小创业型科技企业、餐饮企业等为主，租金承受能力相对有限。加之公司持有面积占项目整体比例较低，存在物业共用配套、管理界面交叉等问题，租赁经营压力较大。而出售该项目可以提升公司资产周转效率，优化公司资产负债结构。

责任编辑：王婷