地产狠人再换仓

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来源：包邮区

3月下旬，一个体型微胖的中年人走进深圳湾1号。

当你从香港穿过深圳湾口岸进入内地，抬头看到的第一个项目，也是它——深圳湾1号。这个项目外立面是宽幅无梁幕墙，夜晚灯光打开时，这个直面一线海景的建筑群，如一个晶莹剔透的梦。

像汤臣一品之于上海一样，深圳湾1号的确也是很多深圳人的梦。2013年刚开盘时，这里最贵就卖到了10万块一平米。恒大从广州搬到深圳之前，爱马仕哥做的第一件事，就是花了2个亿，买了深圳湾1号一整层。

住进去后他才发现，980平米的房子还不够大——司机和保镖没地方住。于是，他又花了2个亿，在楼下买了一层。

这可能是全中国业主身家最高的一个小区了。不仅爱马仕哥是这里的业主，杰克马、刘一东、牧原秦老板、大疆汪老板、大族激光高老板、欧菲光蔡老板等，都是这里的业主。所有业主身家如果加起来，应该超过一万亿。

所以在深圳，打工人有句口头禅是，就是死，也要死在去往深圳湾1号的路上。还有打工人在清明节发微博说：

我要是加班猝死，请帮我烧一套深圳湾1号。

不过，这个中年人并不是过来买房的。最近两个月，他来了深圳湾1号几次。每次来，都会给项目负责人指点一二。言语间，对这个深圳最顶级的豪宅，他有一丢丢嫌弃。

深圳湾1号的负责人大气也不敢出。因为他们从3月初开始就隐约听说：

这位中年男人，很可能要跟随他的上司，入职深圳湾1号的母公司鹏瑞集团了。

这个中年男人，叫赵荣，前华润置地华南大区副总经理，现任华夏幸福高级副总裁。他的上司，叫吴向东，现任华夏幸福联席董事长。

在中国房地产行业，吴先生是个传奇。加盟华夏幸福前，他是华润置地的舵手，一手打造了中国最成功的商业综合体深圳万象城。万科股权之争时，他也是焦点人物，当时有媒体说，他其实是差点入主万科的男人。

4月8日，吴先生出现在了一场捐赠仪式上。深圳鹏瑞公益基金会向上海世界顶尖科学家发展基金会，捐赠了10亿元人民币。

鹏瑞基金会的发起人，就是开发了深圳湾1号的鹏瑞集团老板徐航。财大气粗一捐就是10个小目标的徐老板，还有另外一个身份：

中国最大医疗器械公司迈瑞的联合创始人。

捐赠仪式的集体合影中，徐老板站在正中，春风得意。他身边是高他一头的夫人谷芳。徐老板的清华学弟吴先生，站在最边上，侧身望向中央。

关于吴先生的传言，正一点点变成现实。

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1

和吴先生一样，深圳湾1号的徐老板，也不是一个没有故事的男同学。

1991年，深圳安科办公室主任李西廷找到超声部技术负责人徐航，他开门见山：

我们一起搞个公司吧。

安科是中国最早的医疗器械公司之一。年轻的技术大拿徐航，是这家公司核心员工之一。1987年，徐航拿到清华生物医学工程硕士学位后，就加入了安科。他参与的第一个项目，是研制中国第一台彩色B超超声诊断仪。

徐航因而在29岁时，拿到了国家科技进步二等奖。

年少得志的徐航意气风发，心高气傲。在他眼中，就算当时风头正劲的联想也是没有任何技术的公司：

卖一块板子利润只有几毛钱美金。

徐航想做点更大的事。他在安科提交了很多科研申请，想要大展身手。没想到公司保守，申请都被驳回。李西廷都看在眼里，他跟徐航说你不是要做项目吗？

我给你找钱，你来做。

双方一拍即合，联手创办了日后鼎鼎大名的迈瑞医疗。第二年，迈瑞就研发出了国内第一条监护仪，1997年迈瑞医疗实现了销售额破亿；2006年，迈瑞医疗成为第一家在美国上市的中国医疗器械公司。

这时的徐老板和李老板，还是亲密的中国合伙人。徐老板任公司董事长，李老板是总裁，双方都是联席首席执行官。用徐老板的话说，俩人是合作关系，大事商量着来。

但很快，两个合伙人之间的关系，发生着微妙变化。

徐老板十分傲气。在徐父母的规定中，他只能考三所大学，清华、北大和科大。后来有人问过徐对清华有什么建议。徐说清华应该把繁杂的课砍一半，因为最好的管理是简单管理：

创业的都是不读书的。

2002年，徐老板从中欧商学院毕业，论文指导老师看过他的大作后发问：

凭什么你这么自信？

很快，理科生徐老板在公司管理上的幼稚就显现出来了。在迈瑞这家公司里，属于他的人越来越少了。

2008年，徐老板打算盖一栋楼，结果一不小心，拿到块紧靠深圳湾内湖一线海景的地。他犹豫要不要，华侨城董事长陈剑告诉他，这是块宝地，你如果担心做不好，我来帮你。

徐老板花了好几年时间，专注打造这个项目。楼盘规划方案经历了38次推倒重来，光设计费就耗资3.5亿元。后来，这里竖起的，就是现在房价超过20万一平的深圳湾1号。

但李老板和徐老板之间的平衡，也是从徐老板干深圳湾1号开始，被打破的。

深圳湾1号开发后，李西廷曾找徐老板买过房。徐老板给的是成本价，但李西廷不知道为何，把销售骂过很多次。

2012年，徐老板卸任迈瑞医疗联席CEO。现在，李老板是迈瑞医疗董事长，徐老板只是董事。李老板持有约30.5%的股份，比徐老板大概高3个点。

2016年，迈瑞医疗从美股私有化退市，2018年10月重新在深交所挂牌。两排敲钟人中，李老板笑得最灿烂。

公司最早的创始人徐老板没有参与敲钟。照片里，他远远地站在一旁，脸色有点冷。

2

在徐老板在中欧上学的2000年，央企华润也面临一道事关公司命运走向的选择题。

那年，华润置地刚和固守北京的华远分家，公司就剩个壳子了。艰难时刻，华润意外在深圳拿到一块地，王石闻风找上门来。和陈剑找徐航不一样，王石是来买地的。万科愿意在原地价的基础上，加价五亿买。宁高宁随之召开会议讨论：

要五亿现金，还是要一个商业模式？

33岁的吴先生自告奋勇，要为华润找到一条出路。2000年元旦第二天，他就单枪匹马来到深圳。四年后，深圳万象城开业，四万多名深圳市民涌进那里。吴先生一战成名。商业和住宅自此成为华润置地的双轮驱动。

2014年11月，接任华润置地董事会主席一年半后，吴先生消失了半年。2015年4月，吴先生再次出现时，他成为华润集团助理总经理兼华润置地执行董事了。

吴先生在华润的仕途，因为宋林案而蒙上一层阴影。后来的万宝之争，让吴先生也站在风口浪尖，又一度消失在公众视野。

他应该知道，离开这家央企的时候，到了。

同样是清华大学毕业，吴先生和徐老板一样，在深圳以狂狷著称。一位深圳企业家跟包叔说，他跟吴先生吃过一次饭，当时他对于这家深圳龙头房企的产品和模式，都不以为然。

大概耳濡目染。所以跟随吴先生多年的赵先生去深圳湾1号时，也觉得这个顶豪也平平常常。

但吴先生在深圳的朋友圈也很耀眼。他和平安集团董事长马明哲关系不错。当年深圳万象城开业时，马明哲还站台支持。两人除了同在深圳多年工作交集外，有媒体说，吴先生的岳父也从事过金融相关工作。这在一定程度上对两个人关系起到推进作用。

2019年2月，吴先生接受马明哲的邀约，代表平安集团履新华夏幸福，和创始人王文学一起，担任联席董事长。

平安是华夏幸福的二股东，吴先生加盟后，华夏幸福分成了北方和南方两个总部。吴先生在华夏内部依旧以强势闻名。王文学在北方的寒夜里诚心正意搞产业新城的时候，吴先生在南方的艳阳下，做起了大规模的旧改和综合体开发。

在华夏和平安对赌最关键的2020年，华夏幸福董事会还批准了华夏南方总部五六月份220亿的拿地额度。只算公开土地市场，华夏南方总部在武汉、广州等地就花了291亿拿地。

所以，王文学春节前在会上说的话，也引来了诸多猜测。老王说，某些单位，公司需要他们的时候以各种理由搪塞，就是不来廊坊。

在吴先生来到华夏幸福的第二年年底，这家公司陷入流动性危机。曾经的环京霸主，今年有上千亿到期负债，但账面上可用的现金寥寥无几。他们累计违约的债务，有300多亿了。

现在，华夏幸福的现金流降到了冰点，很多区域都在对外卖地求生。这周一，华夏幸福内部将召开一季度会议，但有区域领导早早的请假不去了。他们正忙着和政府开会，想方设法结钱。只有政府结算回点款，区域才有费用报销。

上个月，平安集团总经理谢永林说，平安在华夏幸福的风险敞口约为540亿，后续将不再出钱了。但你包叔听说，平安内部做了全面统计，包括平安寿险、平安银行、陆金所等平安系公司，对华夏幸福的风险敞口可能更多。

在庞大的债务牵扯下，平安很难从华夏幸福彻底抽身。但吴先生不同，他可以继续带着项目和团队出走。

如果有更好的金主支持的话。

3

开发深圳湾1号时，徐老板也有过特别艰难的时刻。2019年，鹏瑞内部甚至有过小范围的裁员。

艰难时刻在2020年很快就结束了。去年深圳房价暴涨，深圳湾1号一房难求；而疫情期间，全球医疗器械紧张，中国最大的医疗器械公司迈瑞的呼吸机、监护仪等抗“疫”产品销售暴增。

迈瑞股价亦随之暴涨，相比2018年刚刚回A股时，翻了六倍。虽然徐老板早已不参与迈瑞的管理了，但其在迈瑞27.5%的股份，市值超过了1300亿。

去年10月公布的胡润富豪榜上，整个医药板块富豪的排名大踏步地前进，地产富豪商们在大踏步后退。这其中，徐航以1200亿的财富，排名第24名。

身家比前一年暴增了500亿。

人生大起大落，实在是太刺激了。鹏瑞内部人心惶惶的小范围裁员，竟然很快变成全员加薪。

今年10月份之后，徐老板在迈瑞的股票就能解禁了。账面上突然多一千个亿，兽爷说，如果他是徐老板，想到这件事，也会很焦虑。

到底该怎么花？

徐老板想的是多开发几个深圳湾1号。从去年年初开始，徐老板投入大量精力在房地产上，他在粤港澳大湾区布局了近二十个项目。未来三年，还要再拓展几百万平的项目。

但半路子出家的徐老板也并不擅长地产。深圳湾1号看起来更像是天时地利人和之作，这之后，他的其他项目进展都不大。

他需要一位管理者。他曾诚意满满，把私人接待室改造成了陈剑的办公室，邀请他来当总裁帮忙坐镇。但因为某些原因，陈剑未能成行。

他多年的好朋友、清华大学学弟吴先生，这时正好进入视线中。

去年4月的华夏幸福业绩会上，董秘就介绍，华夏幸福有8个旧改项目，其中两个位于东莞，6个位于深圳。

吴先生治下的华润置地，除了万象城之外，最深的标签就是旧改了。他们在深圳大冲村的旧改，几乎成为了华南旧改的标杆项目。而这，也是建立在华润集团的现金流支持上的。

现在，华夏幸福已经到了悬崖边，南方总部的旧改肯定是无暇顾及了，吴先生当然要给这些勾好的旧改项目，找新的股东方了。

现在全深圳最不缺钱的人，徐老板肯定是其中的一个。

据说当时爱马仕哥买深圳湾1号时，买的是两层次顶层。他本来是想买顶层的，“我上面不能有人”，但他问到顶层时，徐老板一口回绝了：

上面是我的。

最近频频出现在深圳湾1号的赵荣，就是华润置地的城市更新业务总负责人。在2018年12月，吴先生入职华夏幸福前两个月，赵荣就先离开了华润，替领导打前站了。两个月后，吴先生入职，赵荣成为了南方总部城市更新业务的负责人。

4月以来，南方总部陆续有人辞职。有人说，南方总部180人的团队，应该都要跟着出走了。不过包叔看了一眼，赵先生的名字还在华夏幸福OA系统上。

多少风流几多酒。旧人落幕，新人登场；这一次，赵先生又会给吴先生打前站吗？

2013年，徐航曾经明确说过，不会在房地产领域系统性发展。

五年后，迈瑞医疗无意间披露了一个数字，鹏瑞地产的年净利润为38亿。那年，迈瑞医疗的净利润也只有27亿。

从那年开始，徐航对于地产的口风就变了，说房地产是自己人生的下半场。中国最牛的生命科技公司创始人，终于还是入局房地产了。

有的人前半生是直的，后半生说弯就弯了。

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