安居客上市招股书:我们的房源全面且真实 你信吗?
来源:智通新股
继贝壳赴美之后,58同城旗下房产信息服务平台安居客开启赴港上市之路。这是姚劲波将58同城私有化退市后,再一次向资本市场发起冲击。4月8日,港交所网站显示,安居客向港交所正式递交上市申请。
智通财经APP了解到,安居客于2007年成立于上海,公司业务覆盖新房、二手房、租房、商业地产、海外地产、装修等多个领域。其于2015年3月被国内信息服务类网站58同城以2.67亿美元收购,目前定位为房产信息及交易服务开放平台。
招股书显示,2020年,安居客服务超过650个经纪品牌和95家百强开发商,线上覆盖的城市及县城数量超820个,收入来自向房产经纪品牌、经纪人及开发商提供的在线营销服务,以及新房销售交易的佣金。
被诟病“假房源”
“假房源”是安居客绕不开的话题。
在新浪消费者服务平台黑猫投诉上搜索发现,安居客共有751条结果,投诉集中在中介跑路、虚假房源骗取信息费、一房多发等问题上.
甚至有用户称,在平台上发布了真实的房源,但却显示违规无法申诉、且无法退回保证金。
在微博上,有用户创建了“安居客假房源”的话题,阅读24万,讨论117条。
2020年12月,南方+记者在曝光安居客假房源后,甚至遭到了不明中介电话的连环轰炸式骚扰。
不过,安居客在招股书里表示:“我们的房源信息全面且真实。”
矛盾的是,在招股书的“风险提示”中,安居客又表示,风险包括:
公司雇员或平台的其他业务伙伴被指称行为不当、平台上的房产信息的不真实性、业务行为不道德等等;
业务产生及处理大量数据,不当使用、收集或披露该等数据可能造成声誉不利影响。
有意思的是,在阿里因垄断被罚182亿元后,安居客的董事会主席姚劲波来劲了。月10日下午,58同城总裁姚劲波分别在朋友圈、微博喊话,认为房产交易领域有更明目张胆的“二选一”,强烈呼吁依照反垄断法罚款贝壳40亿元(按4%标准)。
搞笑的是,姚总的微博评论成了大型翻车现场。
网友们纷纷表示:“58,一个神奇的垃圾网站。”“你那全都是假房源,没得看。”“但凡真实点,也不会被贝壳按在地上摩擦。”少数“支持姚总”的评论亦被网友斥为“收钱水军”、“有任务的员工”。
随后,姚劲波关闭了微博评论。然而,随着网友们大量转发,依然无法阻止负评铺天盖地。
安居客:只能赚流量的钱
为什么安居客摆脱不了“假房源”,贝壳却能主打“真房源”?这是由安居客的生意模式决定的。
站在盈利模式的角度,发布假房源的经纪人和中介是安居客的“金主”,平台难以真正下狠手惩治。
安居客赚的是中介的钱,中介是假房源的发布者;
贝壳赚的是房产交易的钱,房产的买家和卖家是最痛恨假房源的。
事实上,安居客长期被中介吐槽,来自安居客上的咨询流量,同行来套信息的比真实的买家还多。
这是安居客很大的一个问题,即没法通过二手房交易本身,来赚取利润,只能反复吃中介的信息服务费而已。
从收入结构来看,安居客目前超过95%的收入仍来源于在线营销服务。2018-2020年内,安居客来自在线营销服务的收入分别为61.47亿元、72.97亿元、78亿元,分别占总收入的98.9%、96.3%、96.9%。其他两块业务中,交易服务在报告期内的收入占比分别为1.1%、3.5%、2.8%,其他服务则占比为0、0.2%、0.3%,两项业务合计所占比例并不高,从趋势上看,在线营销服务还是将在很长一段时间内依然占据主导地位。
交易服务,是安居客名义上的第二大收入来源,但在过去三年营收占比仅为1%、3.5%、2.8%。这部分收入主要来自于“爱房”相关业务中从开发商处赚取的新盘销售佣金。2020年,安居客交易服务收入为2.28亿元,其中2.01亿元由旗下新房交易平台爱房产生。
这是安居客与贝壳的根本区别。贝壳的三大业务为存量房交易、新房交易业务以及新兴业务。在贝壳,虽然存量房的交易总量更高,但新房业务反而贡献了更高的营收。2020年,贝壳存量房业务的交易总量为1.94万亿元,营收为306亿元;新房业务交易总量为1.38万亿,贡献收入379亿元。贝壳2020年全年交易总量达人民币3.50万亿元。
安居客将爱房作为2021年起整体增长的主要驱动,但在这个赛道上,贝壳已经成长为巨舰。仅在新房交易上,2020年,安居客的爱房无论是交易总量还是营收,都远不及贝壳,连贝壳的5%都达不到。
高毛利高负债
不过,仅看财务数据,安居客毛利率较高,小日子不错,但负债也挺高,达到92.74%。
2018年至2020年,安居客的营业收入分别为62.16亿元(人民币,单位下同)、75.79亿元、80.52亿元。在营业收入连年增长的情况下,公司同期纯利表现却并不稳定,分别为19.07亿元、23.06亿元、19.55亿元。公司表示波动的主要原因为2020年销售及营销开支和财务开支增长较多。
值得注意的是,作为轻资产运营平台的安居客,其毛利率尽管也呈现波动的趋势,分别为92.5%、89.2%、90.5%,但依然处于业内较高的水平。
根据艾瑞咨询数据,安居客目前线上覆盖820余个城市,在2020年第4季度平均移动月活跃用户人数为6700万,按2020年平均移动月活跃用户量计算,为中国最大的在线房产平台。截至2020年12月31日,安居客在线房产平台上的付费经纪人数量超72.6万人,占据67%的线上房地产营销市场份额。
58同城是国内最早的流量玩家,在2015年相继收购安居客,经过数年发展,原有的安居客与58同城房产业务已经基本实现合并,从业务上来看,目前其主要为房地产行业提供新房及二手房在线营销服务,旗下拥有爱房和巧房两个品牌。
招股书显示,安居客旗下新房交易平台爱房目前业务已扩展至33城,爱房在2020年的交易总量达653亿元,较2019年增长282%。巧房则提供SaaS解决方案以帮助经纪品牌及经纪人实现工作流程数字化并提高效率,同时提供经纪人招聘及培训等增值服务赋能经纪品牌及经纪人。
背靠58同城的大树,安居客的关联交易金额也颇高。2018-2020年内,安居客向58集团的采购金额分别为15.68亿元、19.78亿元、21.17亿元,主要采购是流量获取服务、业务营运服务、广告及营销服务及共享服务。同时,安居客向58集团的销售金额分别为33.92亿元、36.91亿元、33.73亿元,主要向58集团提供支持服务,与母企保持密切关联。
另外,安居客曾披露2021年至2023年与58集团关联交易的建议年度上限。安居客2021年至2023年采购的建议年度上限分别为32.7亿元、41.8亿元、51亿元,销售的建议年度上限分别为21亿元、3亿元、2亿元。对此,公司表示将继续受惠于58集团所提供的流量获取、业务营运及广告及营销服务,进一步提高公司的网络平台与58集团运营的网络平台的协同效应。
然而,安居客财务压力不小,数据显示,安居客的负债率由2019年末的17.49%飙升至2020年末的92.74%,负债总额也由2019年末的22.72亿元激增至2020年末的156.6亿元。同时,在激烈的市场竞争中,安居客的经营表现也逐渐面临压力。近三年来,公司经营活动所得现金净额分别为22.76亿元、26.79亿元、21.48亿元,呈现逐年下降的趋势。
负债从何而来呢?
2019年安居客的财务成本仅为120万元,而2020年增长到2.07亿,扩大近169倍。对此,安居客解释称,主要是由于分担58同城贷款项下的长期债务而产生的利息开支。
此外,据披露,为了给部份私有化提供资金,58同城与上海浦东等四家银行签订融资协议,四家银行向58同城提供16.5亿美元的初期融资和金额相当于8亿美元的现金过渡期融资。这其中,有12.38亿美元、及21.95亿元人民币的债务,以及相关的利息落在安居客身上。截止2020年底,安居客长期有息借款高达105.24亿元,其中,替58同城背负的贷款为101.57亿元,关联方借款3.67亿元。
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