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苏宁张近东“质子求生” 碧桂园杨国强“借船出海”?

新浪财经-自媒体综合2021-04-13 21:37:310

投资研报

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苏宁张近东“质子求生”,碧桂园杨国强“借船出海”?

来源:野马财经

质押是卖身前奏吗?

在苏宁自救之战当中,苏宁置业成为排头兵。

苏宁置业数度质押

据工商信息,4月12日,苏宁置业集团有限公司出质滁州苏宁置业有限公司全部股权,数额1000万元,质权人为新余瀚宇碧江资产管理有限公司。

野马财经穿透后发现,新余瀚宇碧江资产管理有限公司与碧桂园集团存在关联关系,前者法人周锦新同时担任佛山南海区碧家文化传播有限公司法人,该公司由碧桂园旗下国强公益基金会控股。

这不是苏宁置业第一次向碧桂园求救。

今年3月23日,苏宁置业将旗下江苏银河物业管理有限公司(下称银河物业)股份质押给碧桂园生活服务集团股份有限公司(下称碧桂园服务),出质股权数额为3001万元,与注册资本金相当。

近期有市场消息称,碧桂园将并购银河物业,交易对价30亿元,股权质押实为交易之保证。截至发稿,苏宁和碧桂园均未置评。

碧桂园之外,兴业银行、恒大和阿里也是苏宁置业的质权人。

今年1月,苏宁置业股东苏宁电器出质部分股权给兴业银行南京分行;1-3月,苏宁置业还多次出质股权给恒大人寿保险。

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去年12月,苏宁控股集团全部股权被质押给淘宝,与此同时张近东将6.5万股苏宁置业股份出质给淘宝。

对于这笔股权质押,苏宁易购方面当时对野马财经表示:“股权质押是正常的商业合作,对苏宁易购战略发展和正常经营无实质影响。苏宁30年来创新发展,离不开战略合作伙伴和有关部门长期以来的大力支持,今年以来,面对疫情挑战,苏宁充分调动智慧零售前瞻性布局的优势,实现了企业的稳健发展。苏宁和阿里长期保持良好合作,双方将进一步深化合作,拓展线下商业场景。”

资深行业人士对野马财经分析称,股权质押融资一般要打5折。股权质押融资对企业而言贷款成本低、时间快,且对上市公司股价影响相对较小。

主业聚焦,置业如何留?

去年年末,张近东宣布下个十年苏宁要聚焦主业,“该砍的砍,该转的转”。

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江苏足球俱乐部是苏宁砍下的第一刀, 2月28日,江苏足球俱乐部(原名江苏苏宁足球俱乐部)发布公告称,由于各种无法控制的要素叠加,俱乐部无法保障继续征战赛场,即日起停止运营。创下“中超球队夺冠即解散”的尴尬纪录。

江苏足球俱乐部即为苏宁置业100%控股。

2005年苏宁置业集团有限公司成立,截至2020年6月,苏宁置业的总资产885.27亿元,净资产145.94亿元,营业收入12.47亿元,净利润为1.02亿元。据克而瑞公布的数据,2019年和2020年苏宁置业全口径销售额分别为89.3亿元、179.1亿元,位列房企第169位、第134位。、

银河物业为苏宁置业的全资子公司,成立于2000年,张近东持股65%,苏宁电器持股25%,儿子张康阳持股10%。张近东实际控制着银河物业77.5%的权益。

截至2020年,银河物业在管面积5979万平方米,合约面积7998万平方米。在管项目包括商业物业、科技办公物业、高端住宅物业、产业园区物业、公共服务物业等。

苏宁置业是苏宁电器除苏宁易购外最重要的资产。在母公司聚焦主业的大战略下,苏宁置业被视为苏宁智慧零售线下最大的流量入口。

地产分析师严跃进指出,在当前地产和零售企业股权被收购的情况下,商业地产的发展规模是比较大的,如果苏宁本身参与了合作,不排除后续地产业务的扩张也会有调整。另外,在当前特殊时期,转让股权能够增强现金流,对于企业首先是一个正面效应,但后续也要关注类似合作是否会影响包括零售、地产等相关板块的业务。

苏宁置业还要再挨几刀?未来在苏宁体系内如何定位?尚待观察。

银河物业值多少钱?

分拆物业公司上市募资,是近年来地产开发商颇为普遍的动作。

截至去年末,已经有超过40家物业公司登陆资本市场,其中有38家左右的物业公司登陆港股市场,3家左右登陆A股。

需要注意的是,和2019年相比,投资者对物业股已经趋于冷静,市场对其估值正在下调。此前第一服务、世茂服务、合景悠活等开盘即破发的情况便是警钟。但不管怎样物业平台如果上市,对于母公司拓展新的融资渠道,至少是个利好。

苏宁电器选择质押或变卖物管公司股份,而非谋求分拆IPO,或因债务压力太大,短期内需要输血。

据企业预警通数据,截至2020年三季度末,苏宁电器的总负债高达2995.49亿元,一年内到期的非流动负债为539.99亿元,短期借款497.34亿元,而期末现金及现金等价物仅230.03亿元.

2020年上半年,苏宁电器的营收为1232.43亿元,同比下降11%;净利润7.84亿元,同比下降69.6%,经营性现金净流出6.12亿元。

碧桂园服务是物管行业龙头,2018年6月它从碧桂园集团分拆并在港交所成功上市截至2020年末管理项目3277个、服务业主424万户,在管面积3.8 亿平米、合约面积 8.2 亿平米,处于行业领先地位。全年营收157亿元,是目前二级市场物业板块营收第一。此外公司还手握百亿现金及等价物。

碧桂园服务执行董事兼总裁李长江曾公开表示,公司今年的在管项目或会超4000个,并提出五年要实现一千亿的营收目标。

目标远大又不差钱的碧桂园服务开启“买买买”模式,去年24.5亿收购满国康洁环卫公司,15.2亿收购城市纵横(电梯广告商),以及较小型的港联不动产物业、嘉凯城和各地的区域性物业公司。

在传出30亿收购银河物业同时,碧桂园服务还有近49亿元收购蓝光嘉宝的“物业最大宗并购案”仍未落锤。

如若30亿元对价属实,碧桂园给苏宁的报价溢价率比较高。作为对比,今年年初恒大物业15亿元并购浙江雅太,后者在管面积超8000万平方米;在管面积是银河物业的两倍的蓝光嘉宝,报价不过50亿元——在管面积仅6000万平米的银河物业,即便算上苏宁商业综合体带来的附加值,值不值30亿元也需要打个问号。

银河物业目前覆盖全国超200个城市,项目包括商业综合(各地苏宁广场)、住宅和售楼处、产业园区(小镇和物流中心)、办公楼以及公共服务,在江苏省的项目数量远多于其他省份。

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你看好苏宁走出债务泥潭吗?

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责任编辑:杨红卜

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