万物云：怀揣野心的新物种能否打动市场？

新浪财经2021-04-14 16:07:250阅

新浪财经王茜

在各大物业股于资本市场风卷残云之际，物业圈的“隐形老大”万物云始终未对上市一事定调。面对着触手可及的板块红利，市场和投资者们都有点儿着急，除了万科自己。

每每被追问万物云何时上市，万科管理层退避三舍又似乎意味深长的回应，几乎成为其每年业绩推介会上的“保留曲目”。事实上，相较于给出一个期限或承诺，万科以及万物云更热衷于营销新的故事——如何打造物业界的“贝壳找房”或“Alphabet”（注：谷歌重组后的伞形公司）。

去年10月底，万科物业发展股份有限公司更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”。外界很快领悟了万科的转型意图：褪去物业公司的底色，进一步向科技领域靠拢。有机构研报解读为“以此获取类科技公司或云公司的估值。”

这并不稀奇，如今地产圈的头部企业几乎都在拥抱科技——如贝壳找房的数字化转型、碧桂园的机器人以及恒大的新能源汽车，可谓“八仙过海，各显神通”。

手握超过180亿元的营收规模和5.66 亿平方米的在管面积，万物云不紧不慢的姿态可能会积攒更高的期待值，也可能让市场失去耐心。对其而言，眼下需要将新故事的逻辑交代清楚，更重要的是让市场被这个故事打动。

抱着诸多疑问，新浪财经近日与万科集团合伙人、万物云CEO朱保全展开了一次对话，借此我们或一窥万物云竭力打造的世界观。

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革自己的命？

解释万物云的转型时，朱保全最常提起的案例是Alphabet。如果你了解Alphabet，你会更快理解万物云的打法。

2015年，谷歌联合创始人拉里?佩奇和谢尔盖?布林创办控股公司Alphabet，原有的核心业务如搜索、YouTube和Android组建成新谷歌并纳入Alphabet旗下，而谷歌风投、谷歌资本、谷歌实验室Google X、智能家居业务Nest、互联网服务Fiber等子业务与主业分离后，也都成为了Alphabet的独立全资子公司。

万物云几乎是复制了这条路。

在它的伞形架构中，Space、Tech和Grow是底层的三大模块，再往上走，是七个分支：Space模块包含社区空间服务“万科物业”、“朴邻发展”，商企空间服务“万物梁行”，和全国首个以城市服务为定位的“万物云城”；Tech模块则包括“万睿科技”、“第五空间”，对应着行业产品解决方案“BPaaS”以及人工智能服务 “空间OS”等；Grow模块的“万物成长”侧重于创业投资，孵化创新企业。

七个业务分支中，既有原本归属在老万科物业下的业务，也有新业务，这些业务现在都成为了万科物业的“平级单位”。

万科物业、万物梁行和万物云城分别捕捉C端、B端和G端（政府）用户，Tech和Grow对外输出技术和资本，这是朱保全的“如意算盘”。

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他曾说，如果万物云短期内能革万科物业的命，那转型这件事就成功了。从现有架构来看，万物云与诸家房企旗下的物业公司正走在完全不同的路径上，它不仅革了万科物业的命，也可能会彻底搅浑物业圈这池水。

上述业务的贡献情况可以从财报中找到答案。2020年，万物云实现对万科集团内和对外营业收入182.04 亿元，同比增长 27.36%。其中，住宅物业服务收入100.52亿元，占比55.22%，商业物业及设施服务53.14亿元，占比29.19%，智慧城市服务9.91亿元，占比5.44%，社区生活服务收入9.85亿元，占比5.41%，万物成长收入8.62亿元，占比4.74%。

可以看到，除了传统的住宅物业，商业物业及设施服务的营收规模是万物云第二大的增长板块。这一块业务的背后是万物梁行。

2018年7月，万科物业买入国际房地产顾问大行戴德梁行4.9%股权；2019年年底，双方组建合资公司万物梁行，在大中华区提供物业管理（PM）、综合设施管理（IFM）及资产管理（AM）等多元服务，外资持股比约35%，新公司并表万科物业。

根据公开数据，万物梁行目前服务项目超1700 个，期内物业管理和设施管理项目新增拓展超 200 个，其中包括 50 个饱和收入超 1000 万元的重大项目。

“去年算是万物梁行第一个完整（财务）年。”朱保全对新浪财经表示，“对于外资来说，有个位数增长，他们就觉得挺好。但是整合过来之后，有超过两位数的增长，完全超出他们的预期，尤其是疫情期间。”

在万物梁行的几项业务中，朱保全对IFM业务寄予厚望，他表示这项业务在疫情期间有醒目增长，将是公司未来的主要的发力点。

据其介绍，相较于PM业务以写字楼为中心提供服务，IFM业务的服务对象是企业客户，除了基本的设备设施运维，还可以提供数据系统搭建，企业文化分析，内部流程衔接，行政预算管理等服务。戴德梁行每年仅在谷歌一家公司的IFM业务营收就有1亿美金左右。

若IFM这样高速增长的板块可以实现规模效益，那么万物云在资本市场的想象空间会更大。朱保全曾经告诉新浪财经，按照万物云目前的架构，每个业务都是独立平台——这意味着“单独一个板块上市可以，整体上市也可以，上市后再分拆也可以。”

“军种与战区”

新的故事架构有了，但要打动市场，万物云必须给出另一个答案——利润。

物业公司受资本追捧的重要原因之一，是传统的住宅物业有可视的利润增长空间，且资产风险较低。易居研究院的数据显示，大部分上市物业企业的物业管理服务毛利率在11%到30%左右，而增值服务的毛利率普遍达到了30%至60%的区间。万物云旗下的这些独立业务能否提供同样稳定的利润回报？

我们再次回到了IFM这个例子上。朱保全承认，IFM业务目前的利润不算高，但他在意的是如何吸引更多的客户。

据其描述，万物梁行针对大型企业如华为、腾讯、小米等的IFM服务可以覆盖其国内总部及分支，如果客户有需要，甚至能随其出海。“IFM业务是从空间到内容的过程。随着客户信任度和业务规模提升，内容上可以想象的空间是无限的，margin（毛利）也就上去了。”

据他透露，目前在IFM业务上，万物梁行收入来自于酬金。同时，大型企业或园区每年可能会发生计划外的事项，如年会新增物料或防疫工作等，需要万物梁行提供临时性服务，这也是公司增收的一部分来源。未来，在深入合作的基础上，万物梁行甚至有可能为客户提供咨询服务。

“第一件事情，让客户对你爱不释手。说白了就像家里找到一个好阿姨，一旦她回到湖南老家，你还会追过去的。让它（企业客户）离不开你，然后你再把这里面的服务做细分，在细分领域里面去看有哪些可以深挖的地方。”

在朱保全看来，IFM业务的中国市场还是一片蓝海，尚待开垦，而万物梁行身后并没有咬得紧的竞争对手。

华泰证券早年援引外资机构数据称，2017年中国FM（设施管理）外包市场规模约616亿美元，主要局限于一线城市的商业地产领域；外包比例大约33%，低于亚太地区的40%的平均水平，也远低于全球的48%的平均水平。

“住宅（物业）今天大家讲了很多了，但是没有人讲商业物业，没有人讲企业服务。这个（IFM）行业现在头部市场还没吃完，我们今年给万物梁行提的要求是再进一步加深互联网企业市场，然后做大做强金融企业市场，并拓展新的市场，比如医药领域。”

为实现“圈地”目标，万物云在经营层面做出了实际性的调整。

原先万科物业分布在各地的子公司，现在变成了万物云的城市代表处。我们在广州代表处的前台看到，“万科物业”、“朴邻发展”、“万物梁行”、“万物云城”、“万睿科技”、“第五空间”、“万物成长”这七个业务牌子都罗列在墙上。

但实际上，代表处的一把手对这七块业务都没有绝对话语权，他们眼下最重要的工作是为这些业务拓展客户。

对此，朱保全有一个形象的比喻——军种与战区。“万科物业、万物梁行、万物云城这些都是军种，等于供给侧，客户侧归谁呢？归办公室。办公室过去叫万科物业，它一门心思只服务开发商和业委会，以房子为中心；从今年开始，它叫万物云代表处了，它有一项最重要的任务，就是拿下当地排名前50强的企业客户”。

他调侃道，“战区代表处的总经理变成光杆司令了。他手里既没有万科物业，也没有万物梁行，因为那些都是垂直管理的，所以他只能每天去见客户。”