宇宙第一物业还帮不了苏宁

来源：壹地产

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昨天，市场流传消息说，碧桂园服务将出资30亿收购苏宁银河物业公司。

苏宁的债务危机，大家都知道了。去年年中，苏宁易购短期有息负债近700亿，账面现金刚够覆盖一半。经营性性现金流也才刚刚变成正数。

上个月，深圳国资148亿入股苏宁，不过依然杯水车薪。

苏宁置业的朋友说，他们的资产包很重，大部分都是商业用地，住宅占比很小。银河物业应该是苏宁置业最后一块优质资产了。收购消息，看上去是情理之中的壮士断腕。

但仔细分析下就知道，这则消息的水分很大。银河物业的在管面积大约有六千万方，市场同体量物业公司出售，价格在10到20亿之间。

子姨向碧桂园服务核实收购消息，对方的回复是：

不属实。

其实碧桂园服务还在为收购蓝光嘉宝奔忙。两个月前，碧桂园服务用48个小目标收购了成都最大的物业公司蓝光嘉宝65%的股权。

昨晚，碧桂园服务发布公告说，他们已经完成第一批52%的股份收购。

宇宙第一房企不是吹的，但宇宙第一物业基本上是“买”的。

蓝光嘉宝的收购价格佷低。其在管面积高达有1.3亿方，大概是碧桂园服务的三分之一。但收购估值只有75亿，是碧桂园服务市值的二十五分之一。

碧桂园服务的朋友说，收购价格被压这么低，原因很可能是碧桂园尽调团队发现：

蓝光嘉宝收购的物业公司质量不高。

去年，蓝光嘉宝一共花费7.5亿收购了17家物业公司，这些小型物业一共为蓝光带来了三千两百万的在管面积。这些物业公司中，有的其实是碧桂园先看过的，但他们打开盖子就摇摇头放弃了。

现实就是残酷，去年在到处收购别人，今年自己就被别人收购了。

碧桂园服务的朋友说，根据他们的经验，如果物业公司质量差，问题一般出现在两方面。

其一是聘用大量超龄员工，利润全部来源于这些员工实际未缴的社保、公积金等违规收益。

另一种是，物业公司无开发商母体，项目是市场化拓展的，而物业公司和业委会一般是一年一签约：

第二年，他们能否保住管理面积不好说。

这些问题，很可能都成为蓝光和碧桂园服务谈判桌上的压价筹码了。

上个月23号港股收盘，碧桂园服务市值，第一次超过了碧桂园。上市短短三年的碧桂园服务，总市值来到2137亿港元，而上市14年的碧桂园总市值还未超过2100亿。之前一天，碧桂园服务召开了业绩会，高层喊话说：

未来会更激进。

比起和钢筋水泥打交道的房地产公司，香港投资人更喜欢服务业的物业公司。尽管碧桂园的营收是物业的30倍，利润的12倍。

但投资人将碧桂园服务的市盈率炒到了70倍，而碧桂园市盈率只有五倍。

其实，物业行业最大的宝矿，是它可以作为一个流量入口，但目前物业行业运营和科技水平还不高，大家还是在靠收物业费生存。

过去两年，我们能看到，在高市盈率的刺激下，很多物业公司都疯狂收购，扎堆上市。

碧桂园服务已经是中国规模最大的物业公司，但他们去年的净利润还是只有27亿。156亿的营收，距离公司五年内实现千亿营收的目标，还有很长一段路要走。

而这，已经是碧桂园服务增肥后的效果了。

子姨看了下，碧桂园服务4.6亿在管面积中，8500万方面积来自于三供一业业务。156亿营收中，也有26亿收入来自于三供一业。

三供一业业务，是2018年碧桂园和中石油的合作项目，中石油将自己的供水、供电、供热和物业管理业务交给碧桂园服务。

朋友说，三供一业庞大的管理面积来自于中石油旗下巨量的办公区域、厂区、家属区等等，这些面积过去归各自油田、管道公司的后勤部门管理，人员冗杂。

据说，中石油引入碧桂园进行三供一业改革，是因为中石油高层非常好奇私人企业如何保持高人效。他们既想进行市场化改革，又想保留过去的行政级别。

朋友说，碧桂园表面控股合资公司宝石花服务，但话语权还在中石油，其他几个股东是一致行动人：

石油系公司实际控股。

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责任编辑：王翔