马蔚华：房地产进入存量时代 要开发适应存量经营的金融工具

4月15日-16日，第一届品器不动产大会在上海举行，招商银行原行长马蔚华出席并发表演讲。

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马蔚华在演讲中表示，我们进入了后房地产时代，从增量到存量。随着时代的变化，金融和房地产的关系也发生了变化，金融支持房地产的形势也发生了变化

那么我们进入了一个存量的时代，后房地产时代，这个时代有什么作为？

马蔚华表示，存量市场不是简单的改造，简单的拿过来用，是要加上这是新的概念，所以后方的时代需求的变化，提供的服务也要变化。

首先，把贷款叫做建设支持，后房地产时代对金融的需求从间接融资逐渐向直接融资发展，现金融资就是银行贷款直接融资。

“基金股票在这儿，当我们改造存量的项目，我们要通过资产证券化，我们通过实验室这些直接投资的手段，所以风险也是大大的改变。”他解释道。

第二，个是短期租赁风险，银行对管理的风险还有很多本事，风险的特点有时空转化的特点，可以把远期风险转为近期风险，可以帮你的风险产生我的风险，也可以把我的风险转成你的风险。资产证券化把流动性比较差，成本比较高，把它转化成为流动性比较强的成本相对降低，风险分散这样的一种形式。

而且把间接融资变成了直接融资。所以在后方的时代，短期风险可以转化为长期风险，集中的风险可以转化为分散的风险。这样既增加了流动性，降低了融资成本，同时又可以提高效率。

第三，就是长期贷款可以变成短期贷款，我们开发贷款是固定资产投资贷款，在银行金融风险管理是管理档次最高的，那么我们是到真正的时候必须要房地产开发贷款，现在我们搞存量，我们需要经营，这样我们可以通过银行的短期流动性贷款，通过经营贷款来解决这些问题，而金融贷款是风险比较低的，银行里面也得贷，所以是不同的时代，金融的品种风险和对银行的需求也完全一致。

“所以我觉得特别是我们要在存量市场开发的时候，要开发适应存量经营的金融工具，房地产证券化，我们就是要把流动性比较低的非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上证券资产的金融交易产品。”他说。

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责任编辑：李思阳