千亿房企融信“失色”：去年毛利暴跌57% 惠誉、标普下调评级展望

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千亿房企融信“失色”：去年毛利暴跌57%，惠誉、标普下调评级展望

来源； 时间财经

原创 陈世爱

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近日，融信（福建）投资集团发布公告称，与原审计机构天健会计师事务所（特殊普通合伙）合同约定的审计事项已全部履约完毕，公司拟改聘中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）为2020年度财务报告审计机构。

资料显示，融信（福建）投资集团系融信中国控股有限公司（简称“融信中国”）境内房地产业务开发运作平台，主要从事中高端住宅物业的开发，业态包括住宅、办公楼宇、零售商铺及其他商业物业等。

据中国注册会计师协会2020年11月发布的《2019年度综合评价前100家会计师事务所信息》，天健会计师事务所排名第5，而中兴财光华会计师事务所排名15，融信（福建）投资集团为何要在年报发布之前更换会计事务所？

对此，时间财经致函融信中国方面，截至发稿，未获回复。

此前几日，融信中国被评级机构惠誉、标普展望“负面”，同时多个美元债价格出现大跌。这是否意味着，该公司存在潜藏风险？

上海中原地产市场分析师卢文曦对时间财经表示，融信中国去年拿地动作非常明显，加上此前高价地未完全消化导致业绩下降，评级机构可能认为风险在增加，但融信中国去年拿地的价格是合理的，相比2016年、2017年的情况要好很多，在政策严控下，甚至一定程度还有捡漏的可能。

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盈利能力将持续走弱？

融信集团2003在福州成立，2013年开始全国化拓展，2016年在港交所上市；2020年全口径销售金额达到1551.72亿元。

作为闽系房企代表之一，融信中国也是通过高速扩张迅速实现千亿规模。2016年，销售额仅246.39亿元的融信中国拿地额约500亿元，其斥资110.1亿元拿下的上海静安区一住宅地块，扣除公建、配套后实际楼板价高达14.3万/平方米，被称为“全国单价地王”，该记录至今未被打破。

2017年，融信中国拿地金额再增加200亿元，是当年销售额的1倍多，净负债率也增至159%。2019年，融信中国销售额增至1413.17亿元后，开始注重降杠杆，提出主动降速、实现“有质量的增长”。

但融信中国此前激进扩张形成的“包袱”仍在。2020年中期业绩沟通会上，融信中国执行董事兼首席财务官张立新称，公司毛利率下降主要是两方面的原因，一是公司对政府的限价政策理解不够透彻，2016年下半年以及2017年拿的一些地价格相对较高，虽然地块位置都很好，但因为限价原因，最终的售价远低于预期价格，导致部分项目的毛利率偏低。第二点原因为，公司的一些收购项目中，销售部分毛利相对较低。

2020年中期，融信中国营业收入210.66亿元，同比减少20.85%；实现毛利31.40亿元，较2019年同期的63.61亿元下降50.63%；毛利率为14.91%，而2019年同期为23.90%，降幅达到37.7%。期内，该公司实现归属股东的净利润9.08亿元，同比下降54.09%。

今年3月31日，融信中国发布2020年业绩公告显示，公司去年营收483.03亿元，同比减少6.14%；归母净利润为24.28亿元，同比减少23.02%。

此外，2020年融信中国毛利53.12亿元，同比减少57.42%；毛利率为11%，较去年下降了13个百分点；净利润34.95亿元，同比减少40.71%。

关于后续利润问题，张立新此前介绍，2016年下半年到2017年拿的项目在2019年逐步达到结转条件。随着该部分高价地逐渐结转完毕，及公司对限价政策理解更透彻，2021年毛利应该会逐步改善。

但评级机构标普、惠誉并不这么认为。4月12日，标普将融信中国的展望从“稳定”调整至“负面”，同时还确认了其“B+”长期发行人信用评级。标普表示，鉴于融信中国有大量未交付的低利润项目，其盈利能力将在未来12个月内持续走弱。

标普预计融信中国有约250亿元、毛利率低于10%的项目，将在2021年完成并确认。从2022年开始，公司还有200亿元的此类项目。这些项目将占融信中国同期确认收入的40%左右。因此，标普预计融信中国的毛利率将在2021年维持在12%-13%的低位，2022年将适度提升至14%-16%。

标普称，这些低利润的项目大多已经预售，剩余项目价值50亿至70亿元。这些项目是在2016-2018年期间收购的，土地成本很高。它们主要分布在长三角的一线城市，这些城市面临着严格的限价令。由于此类项目的完成和确认，融信中国的毛利率从去年同期的24.2%下降到11.0%。

4月12日，惠誉也将融信中国的长期外国货币发行人默认评级（IDR）的展望从“稳定”下调至“负面”，并确认评级为“BB-”。惠誉数据显示，因为融信中国在长江三角洲的一线城市预订了一些项目，而这些城市实施了价格上限。该公司的平均土地储备成本增加了15%，达到7902元/平方米，占其合同平均售价的37%。

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潜在资金压力和风险

截至2020年底，融信中国净负债率为83%，维持在70%-90%的长期管控目标内；现金短债比1.08，剔除预收账款的资产负债率也于去年降至70%以下，达成了“三道红线”中的最后一项指标，成功跻身“绿档”房企阵营。

花旗认为，成功降至“绿档”得益于融信对健康财务管理的聚焦与融资成本的稳定下降。据了解，融信去年平均融资成本已降至6.55%，新增融资平均利率为5.3%。

但标普认为，融信中国的土地补充需求仍将居高不下，可能会阻碍对债务增长的控制。截至2020年底，融信中国的未售土地储备总量约为1900万平米，标普预计仅能支撑两年左右的增长。而融信中国在2020年较激进的土地收购将导致在2021年土地购买支出的减少，2020年融信中国土地购买支出占合同销售现金收入的57%，标普预计2021年这样比例将降至45%-50%。

标普表示，这应该会导致融信中国在2021年更温和的债务增长，从2020年的719亿元人民币增至720亿-740亿元人民币。

此外，融信中国经营的9个重点城市都受到新的土地集中拍卖政策的影响。标普认为，这将导致未来一到两年内土地来源的不确定性增加，这也可能给融信中国的现金缓冲带来压力，因为新的拍卖政策可能需要更高的存款。

惠誉还提到，融信中国的非控股权益约占总股本的65%，在同业中处于较高水平。这反映出它依赖非控股股东的出资来为其扩张融资。这降低了融信中国对债务融资的需求，但也产生了潜在的现金损漏，并降低了财务灵活性，原因是非控股权益较低的房企可在需要时出售项目中的股权以降低杠杆率。

业绩报告显示，2020年融信中国非控股权益（也称为“少数股东”）为329.46亿元，占总权益65%，2019年非控股权益占总权益约60%。

安信证券一份研报称，融信中国非控股权益占比高于TOP30中位数水平39.1%，存在表外不确定性。

在非控股权益占比上升的情况下，融信中国非控股权益应占年内溢利却由2019年的27.29亿元，减少至60.93%至去年的10.66亿元。非控股权益应占净利润占总净利比例为30.5%，与权益占比的65%相差悬殊。

业绩报告解释称，该减少主要由于确认各项目（乃与非控股权益方共同开发）于截至2020年12月31日止年度出售物业的收益。

IPG中国首席经济学家柏文喜对时间财经表示，融信中国的非控股权益和对应的利润不对等，可能是由明股实债等表外融资手段所致。这一融资手段，是房企常用来粉饰财报的财务技巧，在隐匿房企表内负债的同时，也推高了房企财务风险。

时间财经就上述问题致函融信中国方面，截至发稿时间，暂未获得回复。

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责任编辑：杨红卜