平均溢价率仅6.4%！北京集中供地控价最严，7地块进入“竞方案”阶段

平均溢价率仅6.4%！北京集中供地控价最严，现场战况激烈，7地块进入“竞方案”阶段

{image=1}

“竞争比我们之前预想的要激烈的多，大家的热情很高，没想到这么多地块不光达到了限价，还达到了政府持有产权的上限，到了竞高标准方案的阶段。” 地产投拓人李星（化名）告诉《华夏时报》记者，土地挂出这一个月以来，为了更加精确的测算出每宗地的方案，自己和团队加班已经成了常态，通宵熬夜更是家常便饭，他们这次竞报了七宗土地，但遗憾的是未有斩获，因为很多地块明显“算不过账”来。

与李星一样的地产投拓人还有很多，在拍地现场，挤挤挨挨的坐满了开发商的工作人员。5月11日，北京首次集中供地落下帷幕，超过200多家的房企混战，29宗地，1102.21亿元，是这次土拍盛宴留下来的最新创纪录的数字。

{image=2}

热门地块硝烟四起

在拍地现场，李星一边紧紧盯着屏幕上的拍地转播，一边微信不离手，向电话的那头“直播”现场的情况，时不时的与同事沟通，或者打电话商量方案。趁着两宗地拍卖的间隙，李星才抓紧时间快速吃了一个面包当做早餐。

在5月10日的首场拍卖中，前两个拍出的是朝阳金盏两宗地块，这两地块分别被卓越、融创拿下，价格达到上限价格以外，分别拍出了13%和15%的政府持有产权份额。而之后的朝阳王四营乡的三宗地，全部达到顶格条件，达到成交总价上限后，竞报“公共租赁住房”也已达到上限面积，转入了高标准商品住宅建设方案投报程序。

在5月10日下午出让的海淀树村两宗地块同样胶着，两宗地块在早在线上阶段就触达地价天花板，现场直接竞报政府持有产权份额，也都达到了政府持有商品住宅产权20%的份额上限，进而转入到了高标准商品住宅建设方案投报阶段。

{image=3}

“同之前相比，房企举牌猛多了，之前的节奏没有这么快。”一位TOP20房企投拓人张远（化名）向《华夏时报》记者表示，“在新规则之下，大家还在适应和摸索中，明显感觉到企业举牌很没有章法，企业竞报公租房上限面积还好，因为公租房已经摇了很多年了，但是竞报政府持有商品住宅产权份额以前没有过，所以开发商很矛盾，房子售价锁死了，如果后期政府份额太高，想要盈利就很难。”

在此次竞拍中，竞争最激烈的一宗土地拍到了110轮。5月11日上午，丰台张郭庄村6145、6159地块吸引了七家房企及四家联合体的竞争，这宗地块在网上竞报环节已触及价格上限达62亿，现场直接进入竞报公共租赁住房阶段，参与企业竞争激烈，一直到第110轮，首开+卓越联合体才以62亿+32500平米的公租房代价拿下该地块，溢价率5.08%，住宅楼面价约4.5万/平米。

张远分析：“可以明显感觉到，有的企业慌了，有的地块有十几家企业竞争，可能大家比较担心，集中供地第一波是这样，第二波地块会不会要求和限制更多，所以在第一波的时候拼命想拿地。但也有企业明显还在观望，因为之前北京拿地比较凶的企业有的都没有拿上地，甚至举牌都很少”。

值得注意的是，北京第一次集中供地中，出现了多块相对优质的地块，这些都遭到开发商的拼抢。据中国指数研究院统计，29宗地块中有22宗地触及地价上限，占比达76%，其中7宗地块突破了“地价上限、竞公租房/政府持有比例”两道上限，最终进入竞报高标准商品住宅方案阶段，加上其他3宗地块达到地价上限后直接进入高标准商品住宅建设方案投报，共有10宗地块进入高标准商品住宅建设方案程序，最终结果需要官方对比各家方案，成交结果后续才能公布。

为什么此次土地竞拍热度比较高呢？中国指数研究院分析，一是2020年下半年以来市场去化速度加快，房企土地储备减少，补仓意愿较强；二是从房地产开发运营节奏来看，房企大多年初拿地，下半年项目入市，北京近三年1-2月均是房企拿地高峰期，而北京集中供地前暂停土地供应，房企拿地高峰期后延至此，一定程度上加剧了竞争；三是部分房企重回北京拿地布局，拿地企业数量增加，加大了竞争程度。

卓越成最大赢家

5月10日上午，随着一阵欢呼声，北京首次集中供地第一宗地块落锤，卓越以39.27亿+13%政府持有产权将金盏02地块拿下，溢价率3.89%，在转播室内的卓越人不禁欢呼庆祝起来。在此后的拍地中，拔得头筹的卓越延续了这份幸运，最终斩获了4宗地块，除第一宗独立拿地之外，还与首开合作拿下了丰台张郭庄地块，同中交合作拿下了昌平中关村生命科学园和昌平东小口两宗地块，权益成交金额113亿元，成为此次北京集中供地取地金额最高企业，带给市场一丝惊喜与意外。

作为大本营在深圳的房企，这并不是卓越第一次在北京拿地，此前曾和万科合作了翡翠公园和翡翠山晓两个项目，但这次大规模拿地，透漏出卓越北上的决心和野心。

卓越方面告诉《华夏时报》记者，北京的集中供地竞争环境比较好，每一宗地的整体报名数都比较均衡，相对产品形态较为丰富，选择也比较多，卓越通过大量对土地的选择和研判，选择和深耕北京的企业强强联合获取地块，从安全性、抗风险性以及管理弹性上来讲，是符合企业的一贯策略的。

对于未来的项目规划和操盘方式，卓越方面表示，北京作为绝对的一线核心城市，是卓越既定的战略城市。“我们长期看好北京市场，也一直在关注和研究北京市场，我们这次拿地的项目具体情况还在和合作方谈，主要依靠华北公司团队在运营。”卓越方面对记者表示。

除了卓越以外，此次土拍中，相对爆冷的企业是中海，在独立报名了十几宗地块之后，拉满了市场上的期待值，但中海最终并未出手，连现场的举牌都很少。

房企适应新的游戏规则

此次集中供地调整了土地出让方式，弱化了原有的共有产权房和限竞房出让方式，重启了竞配建公租房出让方式，创新性推出“竞政府持有共有产权份额”和“竞建高品质住宅”等出让方式。在地价上限及其他严密的土拍规则约束下，此次29宗宅地整体成交平均溢价率为6.4%。但新的游戏规则也让房企的前期测算方式发生了大的改变。

{image=4}

现场一位房企投拓人陈时（化名）告诉《华夏时报》记者，在前期测算方面，企业都要改变策略，现在测算比之前复杂的多，报告也需要更多的细节。拍地是动态的，地价是多少，企业会测算出相应的利润，当前的条件下，涉及到的因素会更多，因为涉及到政府持有份额，和公租房面积，相应的财税如何计算等也是需要再明确的。

张远表示，很多宗地的限价和竞拍条件使得房企的发挥空间极为有限，如果是达到“公共租赁住房”上限面积的话，是算不过账来的，也就是没有办法达到企业的盈利要求的。虽然门槛比较高，市场也比较难做，但北京市场大家不可能放弃，如果集团要求拿下只能是硬拿。

陈时分析，“到了竞建高品质住宅的地块，后期建设成本自然会提高，可能装配式建筑的要求会提高，建筑需要更节能和宜居，这就会对开发商的成本管控能力，对开发节点掌控的要求比较高。限定房价和地价是一个惠民的举措，但对开发商来讲，相应的利润肯定会下降，开发商只能尽量压缩成本、压缩工期，维持一个微薄的利润。”

无论结果如何，房企投拓人可以暂时松一口气了。“在拍地结束后，我们可以结束为期一个月的加班状态，晚上终于能睡个好觉了，短暂休整之后，就要为下一波供地高峰的到来做准备了。”李星说。

责任编辑：李思阳