常州君泰尚德花园停摆背后：拿地14年政商纷争难解

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常州君泰尚德花园未开发地块

来源：中房头条

中房报记者 樊永锋 江苏常州报道

这是一场没有赢家的政商纷争。

常州德厚地产开发有限公司（以下简称“德厚地产”）开发的君泰尚德花园，前后十余年，遭遇政商司法纷争围城，裹足不前。

该项目位于常州市钟楼区（原宣塘桥水产市场及周边地块），东至南运路、南至中吴大道、西至白云路、北至紫荆西路，用地面积193亩约128690平方米，总建设规模约363770平方米，项目由21栋18层、26层、27层高层住宅和部分商铺组成。

该开发地块，早在2007年就被招商引资进入常州市的企业德厚地产摘牌拿下，2017年首次开盘，延期14个月后于2019年勉强交付，但至今无法办理房产证；二期项目拿地14年，规划公示两年多，至今无进展。

“将征收难度最大的48户居民房屋拆完后，地块已经完全净地，钟楼区政府通过中间人打招呼，意在让我公司退出，让渡开发权，这是我们不能接受的”德厚地产的负责人施经理表示。

十余年不符合地产开发逻辑的背后，是德厚地产认为宣塘村委会冒充产权人签订补偿协议并通过司法途径索偿超额补偿款，法院据此超额查封项目资产；31户被征收人签订征收货币补偿协议已拿到全部货币补偿，却在房价上涨的背景下欲低价购商品房，钟楼区住建局冻结已售房产的结备案申请；二期货值20多亿元的开发项目因规划部门审批无地下室的诡异操作陷入停滞等乱象。

时至今日，购房者无法办理房产证、拆迁户欲低价购房、宣塘村委会索偿拆迁补偿款诉诸司法、钟楼区政府职能部门面临购房者及拆迁户的维权压力，德厚地产则拿地十余年无法正常开发，陷入与政府职能部门、宣塘村委会、购房者、拆迁户多方司法纷争泥潭，相互掣肘的僵局已然形成。当地营商环境的规范、透明、公平公正问题备受质疑。

对此，钟楼区住建局回应称相关纠纷已进入司法程序，不便回应；钟楼区人民法院、自然资源和规划局、永红街道办、宣塘村委均未回应中国房地产报记者采访。

波折十余年 招商企业遭劝退

2007年4月，常州市国土局公开招拍挂宣塘桥水产市场改造地块，泰国知名华人企业家陈德树以港资企业身份竞拍成功，成立德厚地产并缴纳了全部土地出让金和契税。委托钟楼区永红街道具体实施出让地块宣塘村水产市场及周边建材城等建筑的拆迁补偿。

该开发地块，分别在2008年、2014年、2015年分三次确权合计约178亩土地，剩余15亩土地，因2018年钟楼区政府征收后未注销原土地使用权而尚未获得。

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常州君泰尚德花园一期项目

在2007年拿地后，该地块周边包括道路在内的基础设施薄弱，德厚地产便先行启动宣塘桥水产市场及周边地块的拆迁，占地156亩。

德厚地产委托钟楼区永红街道，代为履行拆迁事宜，双方约定2008年3月份之前全部落实到位以净地交付。但直到2009年4月份，永红街道才正式启动拆迁，同年11月份结束，此时已距离拿地过了两年时间。当时，德厚地产按照约定支付了1.2亿元拆迁补偿款，永红街道提供给德厚地产1.2亿元的缴费凭证却是行政单位内部往来凭证，并非通常的政府非税收入票据，该凭证无法获得税务机关认可，相关征收资料均未按委托协议提供给德厚地产，征收款的使用情况也无法得知。

2009年4月该地块南侧常州中吴大道开工建设；2010年10月该地块南侧中吴大道建设通车，至此君泰尚德花园开发的便利性得以提升，助推项目快速开发。

2011年1月《国有土地上房屋征收与补偿条例》发布实施，对国有土地上房屋征收法规调整，因企业不得作为征收主体，该地块委托永红街道征收的剩余房屋因法规调整而停滞。

2014年德厚地产与常州市国土局签订协议对本地块房屋进行征收工作，按照征收条例的规定，该地块剩余的房屋由常州市政府负责征收，具体由钟楼区政府和永红街道负责实施，同年8月8日钟楼区政府发布征收公告，启动美家美建材城（又名金三角建材城）及周边企业部分征收。

同年9月9日，由宣塘村委作为产权人和钟楼区永红街道征收服务中心先行签订相关征收补偿协议4207万元。诡异的是，9月10日宣塘村委与企业实际产权人高某签订收购协议2618万元，中间差价近1600万元。同年12月君泰尚德花园一期1-4号住宅楼开工建设，竣工日期为2018年。

2015年宣塘村委至钟楼区法院起诉德厚地产，要求德厚地产支付征收款1600万元，德厚地产以不是适格被告为由抗辩，钟楼区法院（2015钟民初字第2752号）判决德厚地产败诉。同年9月，君泰尚德花园一期5-6号住宅、售楼处（7号楼）开工，竣工日期同为2018年。

2016年德厚地产将宣塘村委案件上诉至常州市中级人民法院，中级法院对宣塘村委征收案件以债权案判决德厚地产再次败诉。（2016苏04民终3905号）；2017年宣塘村委会申请执行判决。（2017苏0404执1935号）。

2017年7月本地块西侧常州白云南路启动，该地块57户征收户中有9户由钟楼区住建局代为征收，德厚地产支付征收款762万元。

2018年2月27日钟楼区政府发布征收公告，对本地块最后剩余48户约11650平方米房屋进行征收（三期开发用地），4月20日征收结束，德厚地产以10600元/平方米，支付补偿款1.175亿元；2018年8月29日钟楼区法院按执行裁定书（（2017）苏0404执1935号），执行标的1907万多元，查封德厚地产土地资产当时价值约20多亿元。期限3年；9月5日钟楼法院按同样文号的执行裁定，再次查封德厚地产名下30套价值约4000多万元房屋，期限3年。

2018年德厚地产就常州中级人民法院的判决结果，再审诉至江苏省高级法院，江苏省高级法院提审立案。（2018苏民申5851号）；2020年3月30日在江苏省高级人民法院民事裁定书（2018）苏民申5851号）裁定提起再审，裁定在再审期间中止原判决生效执行。

2018年9月27日，德厚地产在缴纳城市配套费5100万元后，钟楼区规划局发放二期规划许可证无地下空间部分，导致无法开工建设。

2018年11月30日德厚地产一期1-4号住宅楼延期交付，直到2020年1月15日才陆续交房。

2020年1月22日，钟楼区政府及永红街道征收办，给征收户补办了《优购房情况说明》；第二条优购价格基价按9100元/平方米。同年5月钟楼区住建局发函要求德厚地产按9100元/平方米价格提供商品房45套，用于前述拆迁户中31户安置，据施经理介绍，“该通知函是在征收公告发布后，拆迁户全部选择货币补偿，时隔两年后首次书面提出的不合理诉求。”当年8月，部分被征收户围堵滋扰德厚地产购房无果。

2021年3月、4月，其中两户征收户高某元、高某金以德厚地产未满足以9100元/平方米价格购房为由，向钟楼区人民法院提起诉讼，德厚地产以区法院将行政诉讼案件违规按民事诉讼立案，规避行政案件异地管辖为由，要求区法院回避，现暂缓审理。

2021年4月，德厚地产负责人施经理接到自称是来自当地政府的黄某波的“劝退”短信。知情人士透露，此事实则钟楼区政府通过招商部门工作人员私下对德厚地产负责人施经理进行劝退，意在让德厚地产将剩余未开发土地全部转让给政府指定公司。

“真假产权人” 引发百倍超额查封

2014年，由钟楼区政府征收办负责启动的宣塘村美家美建材城征拆，给德厚地产与钟楼区征收部门的纷争埋下伏笔。

施经理说，宣塘村委作为基层群众组织，本应协助钟楼区政府做好征收补偿工作，岂料，2014年8月8日，钟楼区政府征收公告发布后的9月9日，宣塘村委会以产权人名义先与永红街道办事处征收服务中心签定补偿协议价4207万元。第二天，宣塘村委与美家美建材城产权人高某签订了《收购协议》，约定补偿总价为2618万元，两者差价近1600万元，“有理由怀疑是村委会借拆迁之机牟取利益，该份协议违反法律、行政法规的强制性规定，美加美产建材城的产权不能因这份违反征收条例规定的《收购协议》就属于宣塘村委所有。”

该份《收购协议》签订后，双方也未去不动产中心办理产权变更登记手续，该房屋的产权人依旧系高某，施经理说。他补充道：“钟楼区住建局、永红街道房屋征收与补偿服务中心在明知宣塘村委不是所征收房屋真实产权所有人的情况下，与宣塘村委于2014年9月9日签订了《常州市国有土地上房屋征收与补偿协议书》，该份协议补偿总价为4207.2268万元，该份《补偿协议书》以损害第三方利益达到牟利的目的”施经理说。

2017年，常州市中级人民法院于做出的（2016）苏民终3905号判决书载明：宣塘村委会于2014年9月9日与作为甲方的常州市钟楼区永红街道房屋征收与补偿服务中心签订了《常州市国有土地上房屋征收与补偿协议书》一份，约定甲方应向乙方支付补偿款总额为4207.2268万元，乙方应于2014年10月30日前腾空涉案被征收房屋并交付甲方，补偿款于腾空房屋后30日内付清。协议签订后，原告依约腾空交付了房屋，该房屋于2014年10月被拆除。宣塘村委会与登记的涉案被征收房屋（美加美建材城）所有权人高某在征收公告后按收购价2618万元收购，已达成转移所有权的一致意见，只是未签订协议及办理所有权转移登记的手续，但双方对转移所有权并无争议。

据此，钟楼区人民法院分别在2018年8月29日、9月5日，根据宣塘村委的执行申请（2017）苏0404执1935号，对近1600万的诉讼标的额的执行案件，钟楼法院同时查封了德厚地产当时价值20亿元的土地使用权以及价值4000万元的30套房屋。

至截稿前，常州市钟楼区人民法院未对中国房地产报记者采访做出回应。

拿钱又选房 补偿安置现争议

2018年1月初，钟楼区征收部门启动对德厚地产三期地块48户宣塘村民房征收摸底工作，涉及房屋面积11650平方米。

期间，德厚地产拒绝了征收办按9100元/平方米回购商品房的协议，仅表示愿意提供100套房源供选择。当年1月31日，德厚地产按征收部门要求提供了已建成一期项目100套房源及5000万元资金。配合钟楼区征收部门摸底工作。

2018年2月9日，永红街道征收办通知德厚地产先行支付5万元/户，用于所有被征收户春节费用。2月10日，征收摸底工作结束。

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宣塘桥水产市场及周边地块拆迁范围

同年2月27日，钟楼区人民政府发布征收公告，永红街道征收办陆续通知德厚地产支付全部48户1.175亿元用于征收户货币安置，德厚地产随即按征收部门的通知足额支付1.175亿元的货币安置费，包含签约奖励费、货币补助费3%（258万元）提前腾空奖励费，以及选择货币补偿奖励共12%（奖励费1030万元），并相应收回100套房源房屋。

根据江苏鑫洋建设项目管理有限公司于2019年3月6日出具的房屋征收阶段性审计报告显示该48户均于2018年3月初签订征收补偿协议放弃回迁安置，全部选择了货币补偿，且并未在约定时间内锁定前述100套房屋的优先购买权；48户被征收户均在2018年3月底前交出房屋予以全部拆除。（征收摸底时，君泰尚德花园所在片区2017年底房价约9200多/平方米，德厚地产给出征收补偿9300元/平方米；2017年8月9日及10月24日该项目1~4号楼房的预售销控价为9800元/平方米，2018年1月26日5~6号楼预售销控价为10387元/平方米）。

两个月后，情况出现了反转。

德厚地产提供的资料显示，2018年4月中旬，君泰尚德花园被划入常州市教科院附中学施教范围，2018年7月底，永红街道征收办口头提出按均价9100元/平方米提供100套房源，作为“优购房”房源，但是被德厚公司拒绝；不久后，征收办再次口头提出需要45套优购房，“用于31户被征收户与我公司签订购买协议，德厚公司再次拒绝，不曾想钟楼区住建局以此为由冻结了45套已取得销售许可证的房产。”由此造成一期购房者收房后至今无法进行产权登记。

钟楼区住建局于2020年5月26日，正式发函要求德厚地产与31户被征收户办理45套优购房的购房手续（所提供的选房手续均为签订征收补偿协议之前，摸底调查期间的预选房），“当时被征收户自行到我公司以安置名义选购商品房，不符合征收规则，项目房价涨幅较大，被征收户围堵滋扰强行，致使我公司无法正常运营。”德厚地产施经理表示。

德厚地产方面表示“钟楼区人民政府征收办作为征收主体，在明知征收任务已经按货币安置方案结束，却不履行国有土地使用权收回的法定义务，反而导致德厚在已有土地权证的二期26万平方米开发建设无法进行，因此影响搁置已近2年。”

已向钟楼区人民法院提起诉讼的高某金在接受中国房地产报记者采访时表示：“2017年底，德厚地产提供100套房源供48户被拆迁户选择，同时拆迁公司的人说早签字早选房，最后由于种种原因没有兑现承诺，目前房价远高于我们购买能力，导致两手空空。”

被征收户与德厚地产各执一词，钟楼区住建局征收办、永红街道办对此未回应记者的采访，让双方的争议变得扑朔迷离。

蹊跷细节 营商环境遭质疑

德厚地产与宣塘村委就高某的美家美建材城拆迁的产权所属争议；31户被拆迁户补偿方式转变纷争背后诸多不合常理的细节，与德厚地产在今年频繁接到遭劝退短信，显得颇为蹊跷。

2014年8月8日，钟楼区政府征收公告发布后，同年9月9日，宣塘村委会以产权人名义先与永红街道办事处征收服务中心签定补偿协议价4207万元。第二天，宣塘村委与美加美建材城产权人高某签订了《收购协议》，约定补偿总价为2618万元。

常州市人民中级法院裁定书证实，宣塘村委会与登记的涉案被征收房屋（美加美建材城）所有权人高某在收购前已达成转移所有权的一致意见，只是未签订协议及办理所有权转移登记的手续，但双方对转移所有权并无争议。

德厚地产认为，宣塘村委仅与高某口头约定，未变更产权登记的情况下，钟楼区建设局、永红街道房屋征收与补偿服务中心却与其签订了《常州市国有土地上房屋征收与补偿协议书》。

31户被征收户在选择货币补偿和房屋安置的方案上，前述高某金表示，拆迁公司人员曾表示“早签字早选房”，可以低价选购尚德花园；征拆办在货币补偿完毕后，两次口头提出按均价9100元/平方米提供100套房源，作为“优购房”由钟楼区住建局锁定已售房产备案申请，是否合规值得商榷。

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黄某波对德厚地产负责人的劝退短信

与此同时，在德厚地产提供全套二期项目规划设计资料的情况下，原常州市钟楼区规划局对该规划予以审批通过，并下发规划许可证，德厚地产在准备开工建设时才发现该份规划许可证无地下部分的规划设计审批。“没有地下部分的规划许可，我们如何开工？”德厚地产负责人施经理表示。2021年4月，德厚地产负责人频繁接到自称来自当地政府部门黄某波的转让劝退短信，称区城府的诸多不满无法出面讲明，只能借助“市场游戏规则”劝德厚地产“拿钱退出”。

“至此，方才如梦初醒，在我公司把地块最艰难的拆迁工作全部完成后，有人要摘果实。”

责任编辑：李思阳