祥生物业IPO将近 陈国祥与黄炽恒开启“联盟”演义

投资研报

【硬核研报】“医药女神”葛兰等200+机构大佬密集调研这家公司！再生医学王者毛利率高达90%，口腔种植业务进入高速增长期，活性生物骨产品也上市在即

【尾盘资金异动】尾盘资金奔袭狂买6股！但这只3连板券商小牛遭抛弃（名单）

【硬核研报】大宗商品涨价潮延续，“喝酒吃肉”也要遭殃？成本压力驱动龙头提价，食饮行业蕴藏哪些投资机会？

【硬核研报】钻石恒久远，一颗永流传？天然钻石“跌落神坛”，培育钻石后来居上？千亿市场可期，中国独占鳌头！

6个月前的今天，身穿藏蓝色西装的陈国祥神采飞扬，年近古稀的他依旧意气风发，手持大红鼓锤、脸上堆满了笑容。

那一天是陈国祥一手创办的祥生控股集团（02599.HK）港交所上市的敲锣日，从递表到成功上市，祥生用168天创下2019年以来房企上市的最快速度，并成为2020年首家一轮过审的房企，风光无限。

彼时，远在广州的房企海伦堡两度递表尚未上市，今年，掌舵人黄炽恒另外开辟一条路径通往港交所，4月23日海伦堡物业提交招股书。

不出意外，物业大概率先于地产进入资本市场，以目前物企较高的通过率来看，半只脚算是踏上了港交所的门槛。

而此时，另一边的陈国祥在完成祥生控股集团的上市后，也打起了物业的“主意”。

物管行业圈子很大，却又很小。大到市场规模超过了310亿平方米，小到看似南辕北辙的两家公司“转身”也能遇到。

比黄炽恒大了整整10岁的陈国祥在地产圈不曾听闻两者有关来往，却在物管圈有了交集。

在海伦堡物业递交招股书的前一周，4月15日，祥生物业与海伦堡物业首次在上海合资成立了一家物业公司。看似一次偶然的合作碰撞，却在短短12天后，再次发起合作，成立了第二家物业合资公司。

也正是这两起工商变更信息，揭开了祥生物业频频调整股权架构的面纱，其上市意图正渐渐浮出水面。

上市股权雏形已现

从浙江诸暨起家的陈国祥，深刻体现了浙系房企的低调、内敛、朴实精神，将祥生控股集团推上上市平台如是，布局祥生物业亦是如此。

陈国祥属于做多说少的实干派，分拆地产上市不拖泥带水，上市仅半年的时间，又大刀阔斧的对祥生物业做了一番架构调整。

3月19日，香港公司GoldenfingerHongKongLimited（简称“Goldenfinger”）入股祥生物业10%的股权，母公司祥生实业持股由98%下降至90%，陈国祥的爱人朱国玲退出原有2%的持股。而祥生实业则是由创始人陈国祥持股99%，其儿子陈弘倪持股1%。

{image=1}

同一天，祥生物业管理层也发生变更，原祥生实业总裁赵红卫、祥生地产财务资金中心副总经理屠姝姝退出公司董事以及监事，由原本分管物业条口的石烨和高海滨接手。

几天之后，Goldenfinger的持股比例调整为2%，祥生实业持股回调至原来的98%。这一次调整也成为了祥生物业正式剥离祥生实业的开端。

4月3日，母公司祥生实业退出全部持股，取而代之的是诸暨祥笙物业服务有限公司（简称“诸暨祥笙”），诸暨祥笙横空出世，刚刚成立不到一个月，其法人代表正是陈国祥之女陈雪宜，穿透诸暨祥笙的股权架构，背后的股东祥生活服务香港有限公司浮出水面。

{image=2}

管理层调整、剥离母公司、成立境外控股公司．．．．．．这与大部分港股物企搭建上市路径的操作颇为相似，陈国祥的物业资本版图正呼之欲出。

再现“联盟”演义

在完成自身的公司架构调整、人事变更腾挪后，祥生物业便开始了谋求企业“联盟”的步伐。

4月15日，祥生物业与海伦堡物业的合资公司上海德蓉物业管理有限公司成立，从持股情况来看，海伦堡物业占主导，持股51%，祥生物业占49%。4月27日，第二家合资公司上海鲲鹏物业服务有限公司成立，两者持股情况对调，祥生物业成为了大股东，持股51%，海伦堡物业持股49%。

当下，头部物企间或大型物企与小型物企间的合作已屡见不鲜，但是，眼下祥生物业透露出上市之意，未来在资本市场上与海伦堡物业还有可能会正面交锋，本应该是竞争对手的祥生物业与海伦堡物业在此节点频繁合作又是为何？

“没有永远的敌人，也没有永远的朋友，只有永远的利益。”用这句话来解释这对CP的组合，或不难理解合作的意义。

首先从规模来看，两者同属中型物企，规模势均力敌。据今年4月份，祥生物业的相关品牌宣传中提及，其总管理面积逾2800万平方米；而海伦堡物业截至2020年底在管面积为2430万平方米。

在成立时间上，两者均有20年以上的发展历程，祥生物业成立于2000年12月，海伦堡物业成立于1999年8月，这就意味着两者起步相当。

从业务布局来看，两者形成了明显的互补。祥生物业以杭州大本营为中心，聚焦长三角区域；海悦生活的主要经营范围聚焦于大湾区。

与多数从地产分拆而来的物业相似，二者对地产业务的依赖性较高。据此前祥生控股集团招股书数据显示，截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，以及截至2020年4月40日止四个月，祥生物业服务集团分别管理29家、42家、76家及78家物业项目，约占祥生控股集团同期物业项目（就物业管理服务产生服务费）总数的96.7%、97.7%、98.7%及98.7%；海伦堡物业2020年更是仅有一个独立第三方签约项目。

祥生物业与海伦堡物业合作，颇有抱团行进的意味，而这也是当前物企增拓规模的“新方式”，不是谁并购谁，而是联手做生意，和气生财。

这对于站在上市门前便已展开合作的二者来说，此次两度成立合资公司，也算是开创了携手冲击港交所的先河。

物业交班职业经理人

有人说“一部祥生史，半座诸暨城。”这是诸暨当地人对祥生的认可，祥生发展至今已有26年，一座城市能够被打上某个企业的烙印，与创始人的大局观和运筹帷幄的能力密不可分。

陈国祥懂得收权亦懂得适时放权，在完成祥生控股集团的上市重任后，年届花甲的陈国祥便萌生退意。

2019年上市前夕，陈国祥便不再出席祥生控股的董事会议，他有意将地产业务交班给陈弘倪和陈雪宜兄妹，儿子陈弘倪出任祥生行政总裁，女儿陈雪宜则分管资金管理中心和财务管理中心。

但是在祥生物业的布局上，陈国祥显然有另外一番打算。不同于自己亲手带领的地产业务已打下了行业基础，交给二代接管似乎顺理成章，物业管理作为正处于快速上升期的业务，需要专业的物管人才来掌舵。

陈国祥将祥生物业交给了职业经理人倪凯峰打理，2018年下半年，倪凯峰从上海万科物业出走，加入祥生物业，为彼时的祥生物业带来了新鲜血液。

此前他曾在上海万科物业任商写管理部总监，管理过城市综合体、酒店式公寓、主题公园、滨海沙滩、老旧小区等不同类型的服务业态，具有较强的市场敏锐度和前瞻性。

拥有十余年物业行业管理经验，且具备注册物业管理师资质，更有头部物企工作经验的倪凯峰成为了祥生物业舵手的不二人选。

责任编辑：彭佳兵